Ein Dorf planen: Ein Leitfaden zur Dorfgründung

Die Grundlagen der Dorfplanung

Im Rahmen der Dorfplanung müssen neben der systematischen Gestaltung und Entwicklung auch räumliche und soziale Aspekte beachtet werden. Dies bedeutet, dass die Dorfplanung auf den rechtlichen Grundlagen aus dem Baugesetzbuch basiert. Dabei wird in jedem Fall eine nachhaltige und lebenswerte Gestaltung des ländlichen Raums angestrebt.

• Standortfaktoren – Diese werden unterteilt in harte und weiche Faktoren. Zu den Standortfaktoren zählen Infrastruktur, welche die Verkehrsanbindung, Kommunikationsnetze, Energieversorgung und Entsorgung umfasst, sowie die Verfügbarkeit von Arbeitskräften mit entsprechenden Qualifikationen. Des Weiteren ist es wichtig, dass ausreichend Bauland zu angemessenen Preisen zur Verfügung steht. Nicht zu vergessen sind dabei die Kosten für die Energieversorgung sowie das Einhalten von Umweltauflagen. Allerdings dürfen die weichen Standortfaktoren nicht vernachlässigt werden. Dazu zählen eine entsprechende Lebensqualität, ein positives Image der Gemeinde oder der Region sowie ein vielfältiges Kultur- und Freizeitangebot. Eine weitere wichtige Rolle spielen soziale Strukturen wie etwa das nachbarschaftliche Miteinander sowie das Engagement der Gemeinde.

• Umweltfaktoren – Bereits bei der Planung muss die vorhandene Landschaft und Natur berücksichtigt werden. Dies bedeutet, sie muss nicht nur erhalten, sondern wenn möglich aufgewertet werden. Dazu müssen die Dörfer Maßnahmen zur Reduzierung der Treibhausgasemissionen ergreifen, indem sie in erster Linie erneuerbare Energien nutzen sowie eine Reduzierung des Verkehrsaufkommens anstreben. Im Rahmen der Dorfplanung sollte in erster Linie auf die nachhaltige Nutzung von Ressourcen wie Wasser, Boden und Energie geachtet werden. Des Weiteren müssen attraktive Lebensräume für die Menschen und die Natur geschaffen werden, indem Grünflächen, Spielplätze und gemeinschaftliche Gärten entstehen. In jedem Fall ist dabei die Biodiversität zu berücksichtigen. In Regionen mit Hochwasserrisiken ist auf einen effektiven Hochwasserschutz zu achten.

• Rechtliche Rahmenbedingungen – Dazu zählen das Baugesetzbuch (BauGB), welches die Grundlage für den Flächennutzungsplan und die Bebauungspläne bildet, sowie die Baunutzungsverordnung (BauNVO), die das Maß und die Art der baulichen Nutzung regelt. Ebenso wichtig sind das Raumordnungsgesetz (ROG) und die Raumordnungsverordnung (RoV), welche nicht nur die überörtliche Raumplanung, sondern auch die Entwicklung zwischen den verschiedenen Gemeinden koordiniert.

Das Dorfkonzept und die Architektur

Das Dorfkonzept wird oft auch mit Dorferneuerung verglichen, welche auf eine Verbesserung der baulichen, sozialen und verkehrlichen Strukturen ausgerichtet ist. Damit soll zum einen die Lebensqualität erhöht und zum anderen sollen die Menschen an der Abwanderung gehindert werden. Die Architektur spielt dabei eine wichtige Rolle, denn sie prägt sowohl die Funktionalität des Dorfs als auch die Lebensweise seiner Bewohner.

• Wie sollte ein Dorf strukturiert sein – Es sollte ein Dorfzentrum mit Kirche, einem Gemeindehaus sowie einem kleineren Dorfladen geben, der oft als Treffpunkt dient. In den verschiedenen Wohngebieten sollte eine gute Mischung aus Ein- und Mehrfamilienhäusern angestrebt werden, inklusive altersgerechter Wohnformen. Neben einer gut ausgebauten Infrastruktur sollte auf ausreichend Grünflächen, Parks und Gärten geachtet werden, da diese zur Lebensqualität beitragen.  

• Integration von sozialen Einrichtungen – Dazu zählen Jugend- und Seniorentreffs ebenso wie Begegnungszentren, welche Raum für den Austausch bieten. Des Weiteren sollte es Einrichtungen bzw. Angebote für Kinder, Jugendliche, Senioren und Menschen mit körperlichen Beeinträchtigungen geben. Dazu zählen auch Schulen und Kitas sowie entsprechende Einkaufsmöglichkeiten und Ärzte für die medizinische Versorgung. Die sozialen Einrichtungen sollen dazu beitragen, dass Neubürger sich schnell integrieren und neue Kontakte knüpfen können.

• Architektonische Stile – Hierbei wird unterschieden zwischen den traditionellen Baustilen, welche oft stark von der lokalen Bautradition geprägt sind, und den regionalen Stilen, die vielfach auf klimatische Bedingungen, vorhandene Materialien und kulturelle Einflüsse zurückzuführen sind. Bei der Gestaltung von Nutzgebäuden wie Scheunen oder Ställen steht die Funktionalität im Vordergrund. Dies bedeutet, dass solche Gebäude einfach und zweckmäßig gestaltet werden, um die landwirtschaftlichen Aktivitäten zu unterstützen. Sicherlich dürfen auch moderne Elemente in der Dorfarchitektur nicht fehlen.  Diese sollen die zeitgemäßen Wohnbedürfnisse erfüllen. Dabei ist es wichtig, dass sie mit den traditionellen Baustilen und der Umgebung harmonieren.

• Materialien und Bauweisen: Zu den Materialien gehören Holz und Stroh, welche sich durch eine gute CO₂-Bilanz auszeichnen. Für den Bau von Wänden und Dächern eignet sich sehr gut Lehm als klimafreundlicher Baustoff. Um die authentische Dorfarchitektur zu unterstützen, sollten Steine aus der Region verwendet werden. Für viele ländliche Gebiete sind Reetdächer typisch, da sie sowohl eine natürliche als auch ökologische Dachdeckung bieten. Als traditionelle Putzart hat sich Kalkputz herauskristallisiert, da dieser atmungsaktiv ist und eine gute Grundlage für die folgenden Anstriche bietet. Bei den Bauweisen sind die regionaltypischen wie Fachwerk und dergleichen beliebt. Sie helfen, den Charakter eines Dorfes zu erhalten. Dächer und Fassaden sollten sich dabei an die örtliche Umgebung anpassen.

• Planung der Infrastruktur – Straßen, Wege, Bushaltestellen und Fahrradwege sollten so geplant werden, dass sie eine gute Anbindung an umliegende Orte bieten.

• Versorgungssysteme – Neben der Versorgung mit Wasser, Strom, Abwasser, Internet sollte auf eine nachhaltige Energieversorgung geachtet werden. Dies ist möglich durch die Nutzung von erneuerbaren Energien, da so die Energieeffizienz erhöht und die Umweltbelastung reduziert wird.

• Gemeinschaftliche Einrichtungen – Außer Versammlungsräume sollte es auch Werkstätten und Gemeinschaftsgärten geben. Die Bewohner können sich hier treffen und austauschen. Des Weiteren sorgen solche Einrichtungen für eine Stärkung des Gemeinschaftsgefühls und des sozialen Miteinanders.

Bauphase – Vom Plan zur Realität

• Wie organisiert man den Bau eines Dorfes – Die Bauphasen unterteilen sich in Vorbereitung und Planung (Erstellen von Bauplänen, Erstellung des Bauzeitenplans), Rohbau und Innenausbau. Im Anschluss daran erfolgt das Gestalten der Außenanlagen. Sobald diese Phasen abgeschlossen sind, erfolgt die offizielle Bauabnahme. Der Zeitplan ist dabei abhängig von der Größe und der Komplexität des Vorhabens. Im Schnitt kann jedoch von rund 2 Jahren ausgegangen werden. Für den reibungslosen Bauablauf ist die Koordination der Gewerke entscheidend. Dies bedeutet, dass es sowohl eine zeitliche als auch räumliche Abstimmung zwischen allen beteiligten Bauunternehmen und Handwerkern geben muss.

• Rolle des Projektleiters und der Bauleitung – Bei der Dorfplanung ergänzen sich im Idealfall der Projektleiter und die Bauleitung, denn beide haben vollkommen unterschiedliche Rollen in einem solchen Projekt. Der Projektleiter übernimmt die Gesamtverantwortung. Dabei kümmert er sich um das Ressourcenmanagement sowie das Zeit- und Kostenmanagement. Des Weiteren identifiziert und minimiert er potenzielle Risiken, die den Projekterfolg in Frage stellen würden. Ganz anders sieht es bei der Bauleitung aus. Diese ist für die technische Umsetzung sowie für die Überwachung und Koordination der verschiedenen Gewerke verantwortlich. Sie sorgt unter anderem für das Einhalten von relevanten Gesetzen, Vorschriften und Sicherheitsstandards. Gleichzeitig dokumentiert sie den Bauablauf und kümmert sich um die Mängelbeseitigung.

• Wie finanziert man ein Dorfprojekt – Hierzu gibt es verschiedene Möglichkeiten. Neben den verschiedenen öffentlichen Fördermitteln gibt es sehr oft auch private Investoren, die aktiv bei der Dorfplanung mitwirken. Je nach Dorfprojekt werden in einigen Fällen auch sogenannte Crowdfunding Projekte angestoßen, bei denen die Öffentlichkeit mit Spenden eine Maßnahme unterstützt.

• Qualitätskontrolle und Abnahme der Bauarbeiten – Bei der Qualitätskontrolle geht es um die systematische Überprüfung und Sicherstellung der verschiedenen Aspekte rund um die Dorfentwicklung. Dies bedeutet, dass die festgelegten Standards ebenso überprüft werden wie die Normen und Anforderungen an das Projekt. Dabei geht es in erster Linie um das Überprüfen der Planung, der Ausführung sowie das Einhalten von Vorschriften. Nur so kann die hohe Qualität und die Funktionalität der Dörfer garantiert werden. Bevor das Dorfprojekt dem Auftraggeber übergeben wird, erfolgt immer die offizielle Bauabnahme, welche sowohl im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) als auch in der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) geregelt wird. Es handelt sich hierbei um den wohl wichtigsten Teil der Dorfplanung.

Ein Dorf kaufen – Worauf achten?

Beim Kauf einer ländlichen Siedlung ist die sorgfältige Prüfung von verschiedenen Aspekten essenziell wichtig. Neben dem Kaufpreis geht es dabei um die Infrastruktur, die vorhandenen Häuser sowie deren Zustand. Des Weiteren muss neben der Rechtslage auch die Entwicklungsperspektive des Ortes explizit untersucht werden.  

• Wie findet man ein Dorf zum Kauf – Hilfreich ist die Suche mithilfe eines Immobilienmaklers bzw. die Suche auf speziellen Plattformen. Eine weitere Möglichkeit ist, dass Interessenten sich an die lokalen Behörden wenden, um Informationen über die zum Verkauf stehenden Dörfer zu erhalten.

• Kriterien für die Auswahl eines Dorfes – Bei den Gebäuden und deren Zustand geht es unter anderem um die Dächer, Fassaden sowie die vorhandenen Heizungsanlagen. Im Zuge dessen müssen die notwendigen Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten der einzelnen Häuser geklärt werden. Wichtig dabei sind eventuelle Denkmalschutzauflagen, die auch für ein einzelnes Haus gelten können. Die Gemeinde sollte in jedem Fall über eine Anbindung an das öffentliche Verkehrsnetz verfügen. Des Weiteren sollte die Versorgung mit Strom, Gas, Wasser und Internet immer sichergestellt sein. Sinnvoll bei einer solch großen Investition ist auch immer das Vorhandensein von Schulen, Kitas, medizinischen Einrichtungen sowie den verschiedenen Einkaufsmöglichkeiten. Ebenso wichtig ist das Potenzial zur Entwicklung der Gemeinde, wie etwa durch Gewerbe oder Tourismus. In diesem Zusammenhang muss geklärt werden, wie die Gemeindevertreter überhaupt zu einer Entwicklung ihres Ortes stehen und wie die Bevölkerungsentwicklung bzw. die Altersstruktur aussieht

• Kaufverträge und rechtliche Prüfungen – Investoren sollten grundsätzlich das Grundbuch auf Eigentumsverhältnisse und eventuelle Belastungen überprüfen.  Zusätzlich ist es wichtig, die vorhandenen Bebauungspläne zu überprüfen und auf eventuelle Denkmalschutzauflagen zu achten. Last but not least müssen auch die Zuständigkeiten in Bezug auf die Instandhaltung von Grünflächen, Straßen und Wege geklärt werden. Erst wenn diese Punkte alle geklärt sind, kann mithilfe eines Notars ein Kaufvertrag aufgesetzt werden.

• Finanzierungsmöglichkeiten – Hierzu gibt es verschiedene Modelle. Neben den klassischen Immobilienkrediten sind oft auch staatliche Förderungen möglich, die sich sehr gut mit den verschiedenen Finanzierungsarten kombinieren lassen. Interessenten sollten sich individuell von einer Bank beraten lassen, um so die passende Lösung für das Vorhaben zu finden.

Was kostet es, ein Dorf zu planen, zu bauen oder zu kaufen?

Die Kosten für die Dorfplanung können weder für den Kauf noch für den Bau exakt bestimmt werden, da sie von verschiedenen Faktoren wie Größe, Lage  und Komplexität abhängig sind.

• Aufschlüsselung der Kosten: Die Kosten sind stark vom Umfang und den einzelnen Details bzw. den spezifischen Anforderungen des Projekts abhängig. Es lässt sich daher nur eine grobe Kostenübersicht der verschiedenen Leistungen sowie anhand der üblichen Preise erstellen. Pro Bestandsplan muss mit Kosten von 60 bis 120 Euro gerechnet werden. Für das Erstellen der Grundrisse durch einen Architekten oder Bauzeichner fallen je nach Komplexität Kosten zwischen 100 und 3.000 Euro an. Für die Genehmigungsplanung muss mit einem Preis von rund 2.850 Euro gerechnet werden. Für das Erstellen der Landschaftspläne müssen Kosten von 300 bis 550 Euro kalkuliert werden. Baumaterialkosten sowie Arbeitskosten sind regional unterschiedlich hoch. Dies gilt auch für die anfallenden Kosten rund um die Infrastruktur.

• Unvorhergesehene Kosten und Puffer in der Budgetplanung – Bei der Budgetplanung ist es wichtig, einen finanziellen Puffer für unvorhersehbare Kosten zu berücksichtigen. Nur so lassen sich unerwartete Ausgaben bewältigen und es kann sichergestellt werden, dass das Vorhaben im Zeit- und Kostenrahmen bleibt. Als gängige Faustregel für den erwähnten Puffer sollte von 10 bis 15 % des geplanten Budgets ausgegangen werden.

• Einflussfaktoren – Neben der Lage sind auch die Größe bei der Dorfplanung sowie der Zustand der Häuser und sonstigen Gebäude. Wesentlicher Einflussfaktor ist allerdings die Infrastruktur, da deren Kosten nicht exakt geplant werden können.

• Neubau vs. Kauf eines bestehenden Dorfes – Die Entscheidung zwischen Neubau und einer bestehenden Gemeinde ist von verschiedenen Faktoren abhängig. Dabei geht es unter anderem um finanzielle Aspekte, persönliche Präferenzen sowie um die spezifische Marktsituation. Bei einem Neubau können die Dörfer nach individuellen Wünschen und eigenen Vorstellungen gestaltet werden. Dabei kann der Fokus ganz klar auf die Energieeffizienz und Nachhaltigkeit gelegt werden. Sicherlich ist dies zu Anfang teuer und bedeutet auch längere Bauzeiten, welche sich jedoch in den folgenden Jahren wieder amortisieren. Ganz anders sieht es bei einer bestehenden Gemeinde aus. Der Kaufpreis ist in der Regel niedriger als die Baukosten. Dies gilt insbesondere für ländliche Regionen, wobei diese den Bewohnern den Charme einer gewachsenen Struktur und einer guten Nachbarschaft bieten können. Allerdings müssen Investoren mit einem größeren Sanierungsbedarf rechnen.

• Laufende Kosten nach dem Kauf: Nach dem Kauf fallen permanent Kosten für die Instandhaltung der Gebäude an. Dies gilt im gleichen Maße auch für die Versorgungsinfrastruktur sowie den üblichen Gemeindekosten.

Neue Lebensmodelle auf dem Land: Warum der Traum vom eigenen Dorf immer beliebter wird

Die Idee, dem hektischen Alltag in Großstädten zu entfliehen, gewinnt zunehmend an Reiz – vor allem für junge Familien, die sich ein ruhigeres Leben mit mehr Platz für ihre Kinder wünschen. Statt einer kleinen Immobilie in der Stadt träumen viele davon, ein eigenes Grundstück in einer ruhigeren Gegend zu erwerben – oft mit mehreren Millionen Quadratmeter Natur drumherum.

Ein Grund, warum der Verkauf solcher Flächen steigt: das Bedürfnis nach Nähe zu Freunden, Arbeit im Homeoffice und ein soziales Umfeld, das Platz für die Mutter, den Vater, die Familie und junge Einwohner schafft. Moderne Bausysteme ermöglichen es, ganze Siedlungen modular zu errichten – mit transparenten Angaben zu Kosten und Planung.

Die Nachfrage zeigt: Der Wunsch, ganz neu anzufangen und eine alternative Form des Zusammenlebens zu gestalten, ist keine Utopie mehr. Wer heute auf dem Land investiert, entscheidet sich nicht nur für eine Immobilie, sondern für ein neues Leben.

Fazit

Dörfer mit Feld, Wald und Wiesen rundherum zu kaufen, wird in der heutigen Zeit  aktueller denn je. Die Menschen sehnen sich nach Ruhe, Entspannung und Privatsphäre und möchten lieber heute als morgen die Stadt verlassen. Voraussetzung dafür ist aber, dass sie in ländlichen Gebieten nicht nur einen Arbeitsplatz finden, der nicht zu weit entfernt ist, sondern dass auch die Infrastruktur ihnen mehr zu bieten hat als einen Dorfladen und eine Anbindung an die Stadt, die nicht regelmäßig bedient wird.

Wer mit dem Gedanken spielt, mehrere Hektar Land zu erwerben, um ein Dorf neu zu beleben oder sogar selbst zu entwickeln, sollte sowohl die Bedürfnisse der künftigen Einwohner als auch die Perspektive von Bürgermeister und Gemeindevertretung im Blick behalten – denn nur wenn Grundstück, Quadratmeterzahl, Lebensqualität und Arbeit miteinander harmonieren, entsteht aus einer guten Idee ein lebendiger Ort für Familien, Eltern und Rückkehrer aus den Großstädten.

FAQ – Häufige Fragen zur Dorfplanung