Fertighaus mit Keller

Fertighaus mit Keller – Eine smarte Entscheidung für zusätzlichen Raum

Vielfach sind die Möglichkeiten, die ein Keller bietet, nicht sofort erkennbar. Rund um den Bau eines Hauses ist die Entscheidung für eine Unterkellerung von großer Bedeutung. Zum einen schützt sie das Mauerwerk vor Feuchtigkeit und zum anderen isoliert sie die Wohnfläche direkt über dem Erdreich, was zu einer Reduzierung der Heizkosten in den Häusern führt. Gerade in unseren Breitengraden macht die Unterkellerung der Häuser aus bautechnischen Gründen durchaus Sinn. Bauherren sollten sich diesbezüglich von einem Architekten beraten lassen.

Das Untergeschoss bietet den Hausbesitzern auch praktischen Nutzen, da er auf vielfältige Weise genutzt werden kann. Im Keller lassen sich die unansehnlichen Bauelemente wie Wärmepumpe, Heizungsanlage oder die Haustechnik verstecken. Des Weiteren können die zusätzlichen Räumlichkeiten als Nutzfläche für Waschküche, Stauraum, Vorratslager und Ähnliches genutzt werden.  Sehr oft entscheiden sich Hausbesitzer auch für eine Sauna, ein Solarium, einen Fitnessraum oder einfach einen Partykeller im Untergeschoss. Je nach Größe des Kellers ist auch ein eigenes Schwimmbad oder eine Garage denkbar. Die Räume können aber auch als Büroräume, Gästezimmer, zusätzliche Wohnfläche oder als Einliegerwohnung genutzt werden.

An dieser Stelle möchten wir die Vorteile pro Keller kurz zusammenfassen:

• Mehr Stauraum und Wohnfläche durch das Untergeschoss

• Guter Dämm- und Klimaschutz

• Marktwert vom Haus steigt

• Zusatzeinkommen durch die Vermietung der Souterrainwohnung

Sicherlich klingt das alles sehr positiv, doch Baufamilien sollten auch die Nachteile kennen, die ein Keller mit sich bringen kann, um objektiv zu entscheiden.

• Beim Hausbau muss mehr Zeitaufwand eingeplant werden

• Höhere Baukosten

• Wenig oder nur komplizierte Zufuhr von Tageslicht

• Nicht für barrierefreies Wohnen geeignet

Warum ein Keller? Die Vorteile eines Fertighauses mit Keller

An dieser Stelle möchten wir die wichtigsten Vorteile Fertighaus mit Keller näher betrachten.

Zusätzlicher Wohnraum

Bauherren profitieren durchschnittlich von ca. 40 % mehr Wohnfläche, wenn sie sich für ein Fertighaus mit Keller entscheiden. Diese zusätzliche Fläche kann variabel nach individuellen Wünschen und Bedürfnissen genutzt werden. Der Keller bietet nicht nur Platz für Lüftung, Heizung und die Warmwasseraufbereitung, sondern auch für eine Waschküche, einen Vorratsraum sowie ein separates Spielzimmer für die Kinder, die so nicht nach jedem Spieltag aufräumen müssen. Des Weiteren kann im Kellergeschoss auch ein Fitnessraum, ein Heimkino, ein Home-Office oder ein Gästezimmer eingerichtet werden. Bei entsprechender Größe kann der Keller auch als Einliegerwohnung vermietet werden, was durch die regelmäßigen Mieteinnahmen die Finanzierung des Eigenheims auf sichere Beine stellt. Ein Hanggrundstück scheint dafür prädestiniert zu sein, denn die zum Tal gelegene Hausseite bietet ausreichend Platz für den Einbau von großen Fenstern, sodass auf Lichtschächte komplett verzichtet werden kann. Bei einem ebenerdigen Grundstück muss ein Teil des Bauplatzes durch Abböschen für den Einbau der Lichtschächte vorbereitet werden, sodass auch hier Fenster für ausreichend Tageslicht sorgen. Bei der Nutzungsmöglichkeit als Einliegerwohnung müssen Bauherren sich im Vorfeld intensiv mit der Landesbauordnung (LBO) beschäftigen, da diese Informationen zu den strengen Vorgaben bei der Nutzungsmöglichkeit als Wohnkeller enthält. Neben den energetischen Standards (Dämmung) zählen hier auch die Raumhöhe und die Größe der Fenster sowie die Heizungs- und Sanitäranlage. Dies bedeutet dann auch, dass extra Leitungen für Wasser und Abwasser gelegt werden müssen.

Die Räume im Keller müssen aber nicht immer gleich vermietet werden, denn sie dienen oft auch als Rückzugsort für die Familie. Es kann ein Hobbyraum, eine Wellness-Oase oder auch einfach nur ein Home-Office eingerichtet werden. Letzteres bietet ausreichend Abstand zum eigentlichen Wohnraum, sodass Beruf und Freizeit gut getrennt werden können.

Lagerraum und Stauraum

Soll das Untergeschoss als Nutzkeller verwendet werden, dann muss es nicht zwingend beheizt werden. Allerdings ist eine Dämmung an der Kellerdecke sinnvoll, denn diese sorgt dafür, dass die Fußböden im Erdgeschoss nicht zu stark auskühlen.

Die Räume im Kellergeschoss können sowohl für die Haus- und Heiztechnik als auch als Lagerplatz und Vorratskeller bzw. Waschküche genutzt werden. Denkbar ist auch eine unterirdische Garage oder ein Carport.

Planung und Bau eines Fertighauses mit Keller

Bauherren, die sich für ein Fertighaus mit Keller entscheiden, müssen sowohl bei der Planung als auch beim Bau ein paar wichtige Aspekte beachten.

Grundstücks- und Bodenbeschaffenheit

Die Suche nach einem passenden Grundstück für ein Fertighaus mit Keller kann sich als schwierig herausstellen, da einige wichtige Kriterien beachtet werden müssen. Vielfach denken Baufamilien, dass aufgrund der Hanglage, dem hohen Grundwasserspiegel oder schwierigen Bodenverhältnissen unmöglich ist, ein Haus mit Keller zu bauen. Das kann so nicht bestätigt werden, denn bei einem Fertighaus mit Keller gibt der Fertigkeller dem Haus darüber die nötige Stabilität und schützt das Haus zusätzlich vor Feuchtigkeit. Mit einem Bodengutachten lassen sich schnell letzte Zweifel aus dem Weg räumen. Anhand der Informationen kann die Planung entsprechend angepasst werden, sodass man nicht gegen den Hausbau mit Keller spricht.

Kellerarten im Fertighausbau

• Vollkeller: Haus und Vollkeller haben die gleichen Abmessungen, sodass der Aushub für den Keller entsprechend der Größe des Hauses erfolgt. Vorteil eines Vollkellers ist, dass er ausreichend Platz für die Haustechnik und Co. sowie einen entsprechenden Stauraum bietet. Der Vollkeller kann sowohl als Wohnkeller als auch als Einliegerwohnung genutzt werden. Zudem lässt sich der Bau oftmals schneller realisieren als bei einem Teilkeller. Wesentlicher Nachteil eines Vollkellers ist, dass dieser die Baukosten rund um den Hausbau erhöht.

• Teilkeller: Von Experten wird der Teilkeller eher kritisch betrachtet, da ein Teil vom Haus auf einem Fundament (Bodenplatte) errichtet werden muss. Es kann so leicht zu Setzungsunterschieden zwischen dem Erdreich und der Bodenplatte kommen, was zu Bauschäden am Haus führen kann. Aus diesem Grund sollte der Bauherr vor der Planung ein Bodengutachten in Auftrag geben, um so weitere Informationen zur Zusammensetzung des Erdreichs zu bekommen. Des Weiteren sollte die Teilunterkellerung nur von einem fachkundigen Unternehmen durchgeführt werden. Vorteil des Teilkellers ist, dass die Baugrube kleiner ist, was wiederum weniger Kosten verursacht und die Kellermontage schnell vonstattengeht. Mit einem Teilkeller kann ebenfalls eine Wertsteigerung der Immobilie erzielt werden, denn die vorhandenen Kellerräume bieten viele Nutzungsmöglichkeiten.

• Wohnkeller: Die Landesbauordnung stellt hier besondere Anforderungen , die erfüllt werden müssen. Dabei geht es nicht nur um ausreichend Belichtung und eine gute Belüftung, sondern auch um die energetischen Standards in Bezug auf die Dämmung. Ebenso wichtig sind die Raumhöhe und die Größe der Fenster im Kellergeschoss. Zusätzlich muss eine eigene Heizungs- und Sanitäranlagen eingebaut werden, was wiederum bedeutet, dass Leitungen für das Wasser und die Abwässer gelegt werden müssen. Nicht zu vergessen sind ein eigener Strom- und Wasserzähler, wenn der Wohnkeller vermietet werden soll.

Kostenplanung

Die Kosten lassen sich nicht pauschal beziffern, da eine Vielzahl von Faktoren den Preis bestimmen. Dazu zählen neben der Größe des Kellers auch die Bodenbeschaffenheit auf dem Grundstück, die Ausbaustufe beim Fertigkeller sowie die Höhe des Grundwasserspiegels. Für den Keller muss mit Zusatzkosten für die Isolierung, die Abdichtung und für die Drainage gerechnet werden. Generell ist ein Haus mit Bodenplatte günstiger als ein Fertighaus mit Keller, doch die Mehrkosten amortisieren sich im Laufe der Jahre.  Bauherren können beim Kellerbau durch Eigenleistungen sowie durch eventuelle Förderungen Geld sparen. Hierzu sollten sie sich umfassend beraten lassen.

Bauzeit und Bauphasen

Der Kellerbau wird in den Fertighausbauprozess integriert, dazu beauftragt der Fertighaushersteller oftmals ein externes Unternehmen, das den Keller baut. Einige Fertighaushersteller wie zum Beispiel Fingerkeller bieten auch beide Projekte aus einer Hand an. Dies hat den Vorteil, dass der Bauherr nur einen Ansprechpartner hat und dass die Mitarbeiter des Fertighausherstellers aufeinander als Team eingespielt sind. Bauherren profitieren bei dieser Variante auch von der Terminsicherheit rund um den Bauprozess, da alle Leistungen rund um das Haus und den Keller aus einer Hand kommen.

Bauweise und Materialien für den Keller im Fertighaus

Rund um das Keller Bauen kommen neben den verschiedenen Bauweisen auch unterschiedliche Materialien zum Einsatz.

Klassische Bauweise vs. Fertigkeller

Beim Fertighaus mit Keller können Baufamilien zwischen zwei unterschiedlichen Bauweisen für den Keller wählen. Vielfach entscheiden sie sich für den Fertigkeller, da dieser eine wesentlich kürzere Bauzeit hat. Der Fertigkeller besteht aus Stahlbeton bzw. einen wasserundurchlässigen Beton (WU-Beton). Beide Varianten werden wetterunabhängig und passgenau im Werk des Anbieters vorgefertigt. Schon bei der Planung können die unterschiedlichsten Wünsche der Kunden berücksichtigt werden. Diese Bauweise ermöglicht es, dass der Keller innerhalb weniger Tage errichtet ist und mit dem Hausbau begonnen werden kann. Gleichzeitig kann garantiert werden, dass der Fertigkeller millimetergenau zum Fertighaus passt, da nur sehr geringe Maßtoleranzen akzeptiert werden.

Auf Wunsch kann auch die massive Bauweise realisiert werden. Dabei wird der Keller aus Ziegeln oder Schalungssteinen errichtet. Werden Schalungssteine verwendet, müssen diese im Anschluss mit möglichst wasserdurchlässigem Beton ausgegossen werden. Bei einem gemauerten Keller, der vor Ort entsteht, kann es zu Maßungenauigkeiten kommen, sodass das Fertighaus nicht optimal auf den Keller passt und es zu Baumängeln kommen kann. Wird der Mauerwerkskeller jedoch fachgerecht ausgeführt, dann müssen sich Baufamilien keine Gedanken um eine zu hohe Luftfeuchtigkeit und mit Problemen in Bezug auf Schimmelbildung machen.

Beim Vergleich der Kosten erscheint der Mauerwerkskeller günstiger als der Fertigkeller. Hier trügt allerdings der Schein, denn beim Mauerwerkskeller müssen die Kosten für die Statik- und Arbeitspläne extra kalkuliert werden.

Materialien für Abdichtung und Isolierung

Der Mauerwerkskeller sorgt für eine ausgleichende Wirkung auf das Raumklima, was wiederum auf die 100 %ige Abdichtung zurückzuführen ist. Feuchtigkeit aus den Innenräumen kann schnell abtransportiert werden. Wichtig dabei ist eine ausreichende Belüftung  im Haus und im Keller.

Zu den sichersten Methoden rund um die Abdichtung beim Fertigkeller  und für den Feuchteschutz zählt die Verwendung von WU-Beton. Dieser ist nicht nur wasserundurchlässig, sondern kann auch den hohen Belastungen durch Druck (drückendes Wasser) standhalten. Gleichzeitig ist WU-Beton weniger anfällig für Korrosion und Risse.

Technische Installationen im Keller

Bei der Produktion für den Fertigkeller werden nicht nur die Aussparungen für Fenster und Türen im Werk vorbereitet, sondern auch alle Leitungen für die elektrischen Anschlüsse sowie Leerrohre integriert. Dies spart später auf der Baustelle Zeit, sodass der Fertigkeller üblicherweise innerhalb von 3 Tagen aufgebaut werden kann. Im Anschluss daran kann mit dem Bau des Hauses ab OK Kellerdecke begonnen werden. Gleichzeitig schützt der Fertigkeller das Traumhaus vor gefährlichem Radon und anderen Gasen.

Nutzungskonzepte für den Keller im Fertighaus

• Wohnkeller: Bei einem Wohnkeller müssen die speziellen Kriterien der Landesbauordnung für Wohnräume in jedem Fall beachtet werden. Neben dem energetischen Standard werden auch die Größe und Anzahl der Fenster sowie die Raumhöhe vorgegeben. Zusätzlich muss eine Heizungs- und Sanitäranlage mit entsprechenden Leitungen für Wasser und Abwasser installiert werden. Gemäß dem Landesbaurecht wird eine Deckenhöhe von mindestens 2,50 m vorgegeben, die in einigen Bundesländern auch höher sein kann. Laut der Landesbauordnung ist ausreichend Tageslicht sowie eine entsprechende Belüftung für die Wohnräume erforderlich. Dies kann mit der Größe und Anzahl der Fenster erreicht werden. Sollte dies nicht möglich sein, muss eine separate Belüftungsanlage installiert werden. Für Dämmung und Heizung gelten die Vorschriften des Gebäudeenergiegesetzes (GEG). Dieses besagt, dass der U-Wert (Wärmedurchgangskoeffizient) maximal nur 0,3 betragen darf. Damit dies erreicht werden kann, ist nicht nur eine Wärmedämmung nötig, sondern das Kellergeschoss muss auch beheizt werden.

• Freizeit- und Hobbykeller: Bei einem Fertighaus nutzen die Bewohner den Keller oftmals zur Einrichtung eines Fitnessraumes, einer Hobbywerkstatt, einem Partykeller oder einem Heimkino. Die verschiedenen Nutzungsmöglichkeiten bzw. das Umsetzen der Wünsche stellen unterschiedliche Ansprüche an die Schalldämmung und die Beleuchtung. Wenn möglich, sollten Baufamilien bereits bei der Planung des Fertighauses wissen, wie sie den Keller später nutzen möchten, um den besonderen Anforderungen gerecht zu werden und diese in die Bauphase zu integrieren.

• Wirtschaftsräume und Technikräume: Werden die zusätzlichen Räume im Keller als Nutzkeller benutzt, dann ist es nicht nötig, dass diese beheizt werden. Jedoch sollte die Kellerdecke isoliert und gedämmt werden, um dafür zu sorgen, dass die Fußböden im Erdgeschoss nicht zu stark auskühlen. Für mehr Wartungsfreundlichkeit können alle Anlagen der Haustechnik für das Eigenheim in einem sogenannten Technikraum platziert werden.

Keller und Energieeffizienz

Bei einem Fertighaus mit Keller darf die Energieeffizienz nicht unterschätzt werden. Informationen zu den entsprechenden Effizienzrichtlinien gibt es bei der KfW-Bank. Mit einem Fertigkeller lässt sich nicht nur die Energieeffizienz des Hauses deutlich verbessern, denn er bietet auch einen guten Dämm- und Klimaschutz. Durch das Isolieren der Bodenplatte und der Kellerwände kann zum Energiesparen beigetragen werden, was sich bei den Heizkosten bemerkbar macht.

Wärmedämmung und Isolierung

Mit einem Fertigkeller lässt sich nicht nur die Energieeffizienz des Hauses deutlich verbessern, denn er bietet auch einen guten Dämm- und Klimaschutz. Durch das Isolieren der Bodenplatte und der Kellerwände kann zum Energiesparen beigetragen werden, was sich bei den Heizkosten bemerkbar macht. Je nach Nutzung der Kellerräume unterscheidet sich die Art der Dämmung. Wird der Keller lediglich als Stauraum genutzt, ist es vollkommen ausreichend, die Kellerdecke zu dämmen. Bei der thermischen Isolierung dagegen werden die Kelleraußenwände mit Styropor abgedichtet.

Lüftung und Feuchtigkeitsmanagement

Wird der Fertigkeller mit einer weißen Wanne aus wasserundurchlässigem Beton (WU-Beton) errichtet, kann dies das Traumhaus vor drückendem Wasser sowie vor Grund- und Sickerwasser schützen.

Soll das Eigenheim mit einem Keller gebaut werden, dann ist das richtige Feuchtigkeitsmanagement unerlässlich. In erster Linie geht es dabei um die Wahl der verschiedenen Baumaterialien, denn diese haben auf einen späteren Schimmelbefall einen erheblichen Einfluss. Kritisch betrachtet werden müssen in diesem Zusammenhang die Außenwände, die nicht komplett diffusionsoffen sind. Feuchtigkeit kann sich im Mauerwerk durch Kondensation niederschlagen, was wiederum den Schimmelbefall fördert.

Nutzung erneuerbarer Energien

Für das Haus der Zukunft sollten Baufamilien an den Einsatz von erneuerbaren Energien denken. Möglich wird dies durch die Installation von Wärmepumpen sowie den verschiedenen Solarsystemen im Kellerbereich. Durch die Speicherung von Energie sowie eine Optimierung des Energieverbrauchs tragen die Hausbesitzer zum Thema Nachhaltigkeit bei.

Kellerabdichtung und -isolierung

• Schutz vor Feuchtigkeit: Mit einer korrekt ausgeführten Kellerabdichtung kann langfristig zum Erhalt des Hauses beigetragen werden. Im Bereich der Kellerabdichtung sind verschiedene Möglichkeiten bekannt. Neben den Bitumenbahnen können auch Dichtschlämme sowie Kunstharz- und Acrylatdispersionsabdichtungen zum Einsatz kommen. Zu den bekanntesten Abdichtungssystemen für die Kelleraußenwände zählen Bitumen sowie Polymerbitumenbahnen und kaltselbstklebende Bitumen-Dichtungsbahnen.  

• Wärmebrücken und deren Vermeidung: Durch Wärmebrücken geht wertvolle Heizenergie verloren. Zudem sind Wärmebrücken auch für viele Feuchtigkeitsschäden verantwortlich. Diese reichen von der Schimmelbildung bis zu Schäden an der Tragkonstruktion des Hauses. Um Wärmebrücken effektiv zu vermeiden, gibt es verschiedene Maßnahmen. Denkbar ist eine Außenwanddämmung durch eine Vorhangfassade oder ein Wärmedämmverbundsystem.

• Drainagesysteme: Bei einer Drainage im Keller bzw. rund um das Haus wird sehr oft die Ringdrainage gewählt. Wie der Name schon vermuten lässt, werden die Drainagerohre ringförmig in einem 60 bis 80 cm tiefen Graben um das Haus gelegt. Die Wartung der Drainagesysteme ist abhängig von der Bodenart und reicht von jährlich bis zu einem Abstand von 5 bis 6 Jahren. Im Rahmen der Wartung werden Auffangbecken, Regenwassereinläufe und ähnliches von Schadstoffen befreit, um Verstopfungen des Systems zu vermeiden.

Rechtliche und baurechtliche Aspekte beim Bau eines Kellers

Bei einem Fertighaus mit Keller ist für den Keller die Baugenehmigung ebenso nötig wie für das Haus selbst. Baufamilien sollten sich schon frühzeitig Gedanken um die Nutzungsmöglichkeit des Kellers machen, da für einen Wohnkeller die rechtlichen Vorgaben deutlich strenger sind als für einen Nutzkeller. Maßgeblich für einen Wohnkeller ist die jeweilige Landesbauordnung, die sowohl die Deckenhöhe als auch die Größe und Anzahl der Fenster sowie den Einbau von sanitären Anlagen und vieles mehr vorschreibt. Des Weiteren müssen im Gegensatz zum Nutzkeller für den Wohnbereich die Vorschriften des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) eingehalten werden. Unter anderem wird hier verlangt, dass der U-Wert ( Wärmedurchgangskoeffizient) nur maximal 0,3 betragen darf. Um dies zu erreichen, ist sowohl eine Wärmedämmung als auch die Beheizung des Kellers nötig. Laut den Bauvorschriften müssen beim Ausbau auch sanitäre Anlagen mit Zu- und Wasser installiert werden. Werden die Kellerräume vermietet, dann ist auch ein eigener Strom- und Wasserzähler nötig. Dies gilt auch für den eigenen Zugang sowie den separaten Fluchtweg.

Kostenvergleich: Fertighaus mit Keller vs. ohne Keller

• Baukosten: Sowohl beim Haus mit Keller als auch ohne können die Kosten rund um das Bauen nicht pauschal beziffert werden, da sie von verschiedenen Faktoren abhängig sind. Zu den Faktoren zählen neben den Preisen der Fertighaushersteller die verschiedenen Haustypen ebenso wie die Ansprüche an die Qualität der Ausstattung. Auch die Ausbaustufe des Hauses macht sich bei den Preisen bemerkbar. Das schlüsselfertige Fertighaus mit Keller ist deutlich teurer als das Ausbauhaus oder das Bausatzhaus. Zusätzlich zu den Kosten rund um das Bauen müssen Baufamilien auch die Kosten für Grundstücke, Erdarbeiten, Anschlüsse und die Gebühren für den Notar und den Grundbucheintrag sowie die Grunderwerbsteuer kalkulieren. Auf lange Sicht gesehen bringt der Keller einige Vorteile mit sich. Er vergrößert nicht nur die Wohn- und Nutzfläche, sondern steigert auch den Wert der Immobilie, was bei einem Verkauf zu einem höheren Verkaufspreis führt.

• Unterhaltskosten: Zu den Unterhaltskosten zählen die regelmäßigen Wartungskosten sowie eventuell anfallende Renovierungskosten, wenn der Keller als Wohnraum genutzt wird. Allerdings können Hausbesitzer durch den Keller auch bei den Energiekosten sparen. Vorausgesetzt, sie haben dafür gesorgt, dass der Keller vom Hausanbieter fachgerecht gebaut und dabei an eine gute Dämmung und Isolierung gedacht wurde, die den gesetzlichen Anforderungen entspricht.

Fazit: Ist ein Fertighaus mit Keller die richtige Wahl für mich?

Im Vergleich zum Haus mit Bodenplatte bietet das Fertighaus mit Keller den Hausbesitzern nicht nur mehr Wohnraum, sondern kann auch zur Lösung bei Platzproblemen beitragen. In vielen Fällen sprechen die Kosten zu Anfang des Bauvorhabens gegen einen Keller. Dennoch sollte die Entscheidung nicht leichtfertig getroffen werden, denn eine spätere Änderung ist nicht mehr möglich.

Beim Bauen des Eigenheims denken Baufamilien sicherlich nicht an den Verkauf des Traumhauses. Es kann jedoch generell gesagt werden, dass durch den Keller der Wert der Immobilie steigt und bei einem eventuellen Hausverkauf in der Zukunft ein höherer Verkaufspreis erzielt werden kann.

Baufamilien, die sich für ein Fertighaus mit Keller entscheiden, sollten darauf achten mit einem erfahrenen Fertighaussteller wie zum Beispiel Fingerkeller zusammenzuarbeiten. Zum einen bekommen Baufamilien hier alle Leistungen aus einer Hand und zum anderen stimmt das Preis-Leistungs-Verhältnis. Durch die industrielle Fertigung der einzelnen Elemente ist alles passgenau und bietet somit die perfekte Basis für das neue Haus. Zudem haben Baufamilien nur einen Ansprechpartner, was unter anderem die Nerven schonen kann.

FAQ: Häufig gestellte Fragen zum Fertighaus mit Keller