Geschosswohnungsbau

Geschosswohnungsbau – Die smarte Antwort auf wachsende Wohnbedürfnisse

• Definition: Es handelt sich hierbei um das Bauen von Wohnungen in einem mehrstöckigen Gebäude. Zum Geschosswohnungsbau zählen Wohngebäude mit mehreren abgeschlossenen Wohneinheiten auf mehreren Etagen, die durch ein Treppenhaus miteinander verbunden sind. Grundsätzlich sagt der Geschosswohnungsbau nicht über die Eigentumsverhältnisse der Wohnungen aus, da es sich sowohl um Eigentumswohnungen als auch um Mietwohnungen handeln kann. Die Gebäude können sowohl freistehend als auch in geschlossener Bauweise errichtet werden. Es wird nur die Nutzung zu Wohnzwecken eindeutig beschrieben. Demnach zählen das zweigeschossige Mehrfamilienhaus, viergeschossige Häuser in der Blockrandbebauung und auch das Hochhaus zum Geschosswohnungsbau.

• Die Vorteile dieser Bauweise auf einen Blick: Der wohl wichtigste Vorteil ist im Vergleich mit der Einzelhausbebauung die verdichtete Bebauung, sodass auf einem bestimmten Areal eine höhere Ausnutzung der Grundfläche erzielt werden kann. Weitere Vorteile sind neben den Herstellungskosten solcher Gebäude auch deren Betriebskosten pro Wohneinheit, da beide deutlich niedriger liegen als bei anderen Bautypen. Des Weiteren sind deutlich mehr und bessere Infrastruktureinrichtungen leichter fußläufig zu erreichen.

• Aktuelle Trends und Entwicklungen: Schon seit 2005 ist ein deutlich positiver Trend im Geschosswohnungsbau zu verzeichnen. Auch wenn die Zahlen 2021 leicht zurückgingen, so kam es 2022 zu einem leichten Anstieg von rund 1,5 %. Aus einer Reihe von verschiedenen Gründen ist der Wohnungsbau ins Stocken geraten. Die Bundesregierung will hier gegen wirken und hat sich zum Ziel gesetzt, pro Jahr 400.000 neue Wohneinheiten zu errichten. Es soll bezahlbarer Wohnraum geschaffen werden, der gerade in den großen Metropolen zur Mangelware wird.  

Der Weg von der Idee zum Entwurf: So planen Sie Ihren Geschosswohnungsbau

Der Geschosswohnungsbau ist sowohl für Investoren als auch für private Bauherren eine Kapitalanlage mit attraktiver Rendite. Dies bedeutet aber auch, dass die Wohneinheiten attraktiv geplant werden müssen, um langfristig Mieter und Käufer an die Immobilie zu binden. Ebenso wichtig sind die Nachhaltigkeit und der Schutz der Umwelt.

Durchdachte Planung für effizienten Wohnraum

Eine präzise Vorplanung ist entscheidend für den Erfolg eines Wohnungsbauprojekts und beeinflusst maßgeblich die Entscheidung von Investoren und zukünftigen Mietern. Im modernen Hochbau spielt die optimale Raumnutzung eine zentrale Rolle, um sowohl den Wohnkomfort als auch die Wirtschaftlichkeit eines Vorhabens zu verbessern.

Die Bebaubarkeit des Grundstücks muss frühzeitig geprüft werden, um eine bestmögliche Optimierung der Flächennutzung zu erreichen. Eine durchdachte Planung steigert nicht nur den Komfort der Mieter, sondern sorgt auch für eine effiziente Umsetzung des gesamten Wohnungsbauprojekts im Rahmen des nachhaltigen Hochbaus.

Architektonische Grundlagen für eine perfekte Planung

Schon bei der Planung im Geschosswohnungsbau müssen Investoren entscheiden, wie viele Wohnungen entstehen sollen. Eine effiziente Raumnutzung ist dabei entscheidend, um den verfügbaren Platz optimal auszuschöpfen. Die Erfahrung der letzten Jahre hat gezeigt, dass sich Wohneinheiten mit 70 bis 100 Quadratmeter am besten vermieten lassen. Hier kommen die gut durchdachten Grundrisse zum Tragen, denn die einzelnen Wohnungen sollen ansprechend gestaltet werden, damit die Mieter/Käufer sich darin wohlfühlen. Dies bedeutet aber nicht, dass jede Wohneinheit den gleichen Grundriss bekommt, was aus Kostengründen jedoch sehr oft der Fall ist. Zu den unverzichtbaren architektonischen Elementen im Geschosswohnungsbau zählen Gemeinschaftsräume, wie zum Beispiel Keller oder Waschküche.

Auch beim Geschosswohnungsbau können unterschiedliche Architekturstile berücksichtigt werden. Schließlich soll sich die Immobilie in die Umgebung einfügen. Investoren und auch Architekten müssen sich daher umfassend mit dem Bebauungsplan beschäftigen, da dieser viel über die Art des Bauens und den Baustil aussagt. Grundsätzlich muss bei der Planung der Gebäude darauf geachtet werden, dass die Grundrisse zum Haus passen, damit der Geschosswohnungsbau auch eine ansprechende Architektur aufzuweisen hat. Dies wirkt sich positiv auf die Vermietung bzw. den Verkauf der einzelnen Wohneinheiten aus.

Alles, was Sie über Bauvorschriften wissen müssen

In erster Linie müssen die Vorgaben aus dem Bebauungsplan eingehalten werden. In erster Linie müssen die Vorgaben aus dem Bebauungsplan eingehalten werden. Darüber hinaus ist eine genaue Prüfung der Bebaubarkeit entscheidend, um die Möglichkeiten des Grundstücks optimal zu nutzen. Besonders im Geschosswohnungsbau spielt die frühzeitige Klärung der rechtlichen Rahmenbedingungen eine große Rolle, um Verzögerungen und unnötige Kosten zu vermeiden. Des Weiteren wird im Geschosswohnungsbau ein höheres Schallschutzniveau gefordert. Einzelheiten zu den Mindestanforderungen können in der DIN-Norm 4109 nachgelesen werden. So werden unter anderem gemäß der VDI-Richtlinie drei Schallschutzstufen für Wohnräume genannt.

Für den Brandschutz im Geschosswohnungsbau sind die Vorgaben der DIN EN 1996-1-2 maßgeblich. Dies bedeutet, dass sowohl Wände als auch Treppen nur aus nichtbrennbaren Baustellen hergestellt werden dürfen und dass es in jeder Etage einen Rauchabzug gibt.

Nachhaltigkeit von Anfang an einplanen

Um die Energieeffizienz und Umweltfreundlichkeit von Anfang an in den Geschosswohnungsbau zu integrieren, ist es wichtig, dass auf die Verwendung von erneuerbaren Energien Wert gelegt wird. Diese tragen zu mehr Nachhaltigkeit beim Wohnungsbau bei. Neben der Holzbauweise kommen auch immer öfter umweltfreundliche und nachhaltige Baumaterialien wie Holz, Kalk, Kies, Ton, Lehm, Sandstein, Hanf, Flachs, Stroh und Schafwolle zur Verwendung. Sehr beliebt bei Investoren und Bauherren sind auch Wärmepumpen, Solarthermie und Photovoltaikanlagen, die beim Energie sparen helfen und die Umwelt nutzen. Gerade durch die Nutzung von Wärmepumpen bzw. Solarthermie und sonstigen energieeffizienten Technologien kann der Energieverbrauch auch im Geschosswohnungsbau deutlich gesenkt werden. Dies führt nicht nur zu einer geringeren Umweltbelastung, sondern auch zu geringeren Energiekosten pro Wohneinheit.

Effiziente Planung und nachhaltige Bauweise im Geschosswohnungsbau

Ein gelungenes Vorhaben beginnt mit einer sorgfältigen Analyse der Bebaubarkeit des Grundstücks und einem durchdachten Angebot an Wohnraum. Moderne Hochbau-Technologien und Vorfertigung ermöglichen eine schnelle und kosteneffiziente Umsetzung von Objekten, insbesondere bei einem Wohnblock.

Nachhaltige Konzepte wie Wärmerückgewinnung und energieeffiziente KfW-Lösungen spielen eine entscheidende Rolle bei der Optimierung der Bauweise. Durch individuelle Einstellungen und den Einsatz von bodentiefen Fenstern wird nicht nur der Wohnkomfort verbessert, sondern auch der Energieverbrauch gesenkt.

Erfahrene Spezialisten und Inspirationen können helfen, nachhaltige Materialien in den Bau zu integrieren und die Wirtschaftlichkeit des Vorhabens zu steigern. Eine durchdachte Vorplanung ermöglicht eine optimale Raumnutzung, wodurch jedes Wohnungsbauprojekt effizienter gestaltet und an die Anforderungen des modernen Hochbaus angepasst werden kann.

Bauweisen und Materialien: Die besten Optionen für Ihr Projekt

Im Rahmen des Wohnungsbaus gibt es sowohl bei den Bauweisen als auch bei den Materialien eine Vielzahl von Möglichkeiten, die genutzt werden können.

Bewährte Bauweisen im Überblick

• Massivbau: Hierbei handelt es sich um den Klassiker unter den Bauweisen. Das Gebäude wird von Grund auf aus massiven Baustoffen errichtet. Das Maurerhandwerk hat eine lange Tradition, weshalb der Massivbau auch heute noch sehr beliebt und dank verschiedener technischer Neuerungen wieder topaktuell ist. Der Massivbau hat eine Reihe von Vorteilen in Bezug auf den Lärmschutz, was sich durch die physikalische Masse des Baumaterials ergibt. Des Weiteren erzielen Häuser in Massivbauweise bei einem Verkauf oftmals einen höheren Preis als Häuser aus Holz, obwohl es weder Unterschiede in der Haltbarkeit noch in der Stabilität gibt.

• Betonbau: Die einzelnen Elemente werden in den Fertigungshallen der Anbieter unter kontrollierbaren Bedingungen vorgefertigt. Durch die Herstellung von großen Serien kann effektiv bei den Kosten gespart werden. Der Betonbau gilt als äußerst robust und langlebig.

Moderne Alternativen, die begeistern

• Fertigbauweise: Da auch hier vorgefertigte Bauelemente zum Einsatz kommen, gilt die Fertigbauweise als schnell und effizient. Dies macht sich sowohl in der Bauzeit als auch bei den Kosten bemerkbar.

• Modulbauweise: Das modulare Bauen ist nicht nur flexibel, sondern es wird auch als zukunftsorientiert angesehen. Die vorgefertigten Elemente werden allen Anforderungen gerecht und eignen sich nicht nur für Krankenhäuser und Bürogebäude, sondern auch für den Wohnungsbau. Sowohl die Baukosten als auch die Bauzeiten sind hierbei extrem niedrig.  

Die richtige Materialwahl treffen

Zu den nachhaltigen Baustoffen im Wohnungsbau zählen neben Holz auch Kalk, Sandstein, Kies, Ton, Lehm, Kork, Schafwolle, Hanf, Flachs und Stroh. Nachhaltige bzw. ökologische Baustoffe bestehen aus natürlichen und nachwachsenden Rohstoffen.

Auch für den Wohnungsbau gilt, dass synthetische Dämmstoffe echte Klimafeinde sind, die im Sinne der Umweltfreundlichkeit und der Nachhaltigkeit durch Alternativen ersetzt werden müssen. Gerade Lehm und Holz sind beim Bauen lange Zeit in Vergessenheit geraten und erleben aktuell ein Revival. So muss nicht permanent etwas Neues erfunden werden, um in der Baubranche eine Verbesserung zu erreichen. Die Materialien Lehm und Holz kamen schon vor rund 9.000 Jahren zum Einsatz und die Bauwerke sind noch heute zu besichtigen. Gerade bei Holz handelt es sich um einen nachwachsenden Rohstoff, der bei seiner Herstellung kein klimaschädliches Treibhausgas verursacht,  sondern vielmehr langfristig das CO2 bindet.

Kosten im Griff: Finanzierung und Wirtschaftlichkeit Ihres Baus

Um beim Wohnungsbau die Wirtschaftlichkeit zu garantieren, müssen nicht nur die Baukosten im Fokus stehen, sondern auch die verschiedenen Fördermöglichkeiten sowie die Rendite des Gebäudes.

Baukosten im Überblick: Worauf Sie achten sollten

Selbstverständlich können wir an dieser Stelle zu den Kosten der verschiedenen Projekte keine pauschale Aussage treffen, da eine Reihe von Faktoren diese beeinflussen. Für ein Gebäude mit normaler Ausstattung sollten Investoren mit Kosten von 2.000 bis 5.000 Euro pro Quadratmeter rechnen. Es handelt sich hierbei jedoch nur um die reinen Baukosten. Zusätzlich zu kalkulieren sind die Kosten für das Grundstück, die Erschließung sowie weitere Nebenkosten rund um das Bauen. Soll das Gebäude unterkellert werden, erhöhen sich die Planungskosten um ca. 10 %. Beim Einbau einer Aufzugsanlage fallen ca. 5 % mehr an Planungskosten an.

Fördermöglichkeiten und Finanzierungstipps

Gerade beim Bau von Wohnungen oder für den Umbau sind Immobilienkredite die wichtigste Finanzierungsmöglichkeit. Dennoch sollten die verschiedenen staatlichen Förderprogramme nicht komplett aus dem Fokus verschwinden, denn diese können die Finanzierung erleichtern. Je nach Bundesland können Investoren mit verschiedenen Förderungen in Höhe von 10 % rechnen. Zusätzlich gibt es verschiedene Förderkredite, die ebenfalls genutzt werden sollten.  

• Bundesförderung für effiziente Gebäude 261 – Förderung von bis zu 150.000 Euro je Wohneinheit im Effizienzhaus.

• Erneuerbare Energien nutzen 270 – Förderkredit für die Nutzung von erneuerbaren Energien bei Strom und Wärme.

• Altersgerecht bauen und sanieren 159 – Bis zu 50.000 Euro für eine entsprechende Barrierefreiheit und einen besseren Einbruchschutz.

Wirtschaftlichkeit: So rentiert sich Ihr Bauprojekt langfristig

Damit sich die Projekte langfristig rentieren, spielt nicht nur die Wirtschaftlichkeit eine wichtige Rolle. Ebenso wichtig sind die Mieteinnahmen bzw. die Kapitalrendite. Des Weiteren müssen die Instandhaltungskosten stets im Auge behalten werden.  

Im Zuge der Wirtschaftlichkeit sollten die Grundrisse der einzelnen Wohnungen nahezu einheitlich sein. Gleichzeitig sollten die Baumaterialien möglichst aus der Region kommen, um so lange Transportwege zu vermeiden.

Um langfristig von der Wertsteigerung des Hauses zu profitieren, gilt es, sämtliche Reparatur- und Instandhaltungsarbeiten regelmäßig durchzuführen. Des Weiteren sollten die Wartungsintervalle der technischen Anlagen eingehalten werden. All dies sorgt bei Mietern und Käufern für mehr Attraktivität, sodass es kaum zu einem Leerstand der einzelnen Wohnungen kommen wird.

Vom Plan zur Realität: Bauausführung im Detail

Ob es sich nun um ein Mehrfamilienhaus oder ein anderes Konzept handelt, vom Plan bis zur Realität ist es in der Regel ein weiter Weg. Es müssen eine Reihe von Punkten beachtet werden, damit die Fertigstellung auch im eigenen Sinne verläuft.

Projektmanagement und Bauleitung: So bleibt alles im Plan

Damit beim Mehrfamilienhaus alles nach Plan abläuft, ist es wichtig, von Anfang an mit einem Team erfahrener Leute zusammenzuarbeiten. Dazu gehören neben den Architekten auch die Bauleiter auf der Baustelle sowie ein Bauunternehmen, welches nicht nur Erfahrung, sondern auch Flexibilität mitbringt. In der Regel kümmern sich Architekten um die verschiedenen Konzepte, den Entwurf des Hauses und um die verschiedenen Fragen zu den Bauvorschriften. Wichtig ist ein Ansprechpartner, der bereit ist, die Verantwortung zu übernehmen und die verschiedenen Gewerke koordiniert. Nur durch die richtige Zusammenarbeit mit Bauunternehmen und Handwerkern kann die geplante Bauzeit eingehalten werden.

Bauphasen im Überblick: Von der Vorbereitung bis zum Einzug

• Vorbereitungsphase: Hierbei handelt es sich um die wichtigsten Phasen beim Wohnen. Dabei spielt es keine Rolle, ob das Gebäude in der Stadt oder auf dem Land errichtet werden soll. In der Vorbereitungsphase werden erste wichtige Entscheidungen getroffen. Des Weiteren wird nach einem passenden Grundstück gesucht. Hierbei sollte der jeweilige Bebauungsplan immer im Hinterkopf sein, damit alle relevanten Vorgaben erfüllt werden können.

• Weitere Bauphasen: Sobald die Baugenehmigung erteilt wurde, steht dem beginn der Bauarbeiten nichts mehr im Wege. Nachdem der Rohbau erstellt wurde, kann der Innenausbau beginnen. Hierbei müssen verschiedene Komponenten in Betracht gezogen werden. Dabei geht es nicht nur um die Effizienz jeder einzelnen Wohnung, sondern auch um das Raumklima. Investoren sollten hier immer Hand in Hand mit den Verantwortlichen zusammenarbeiten. Am Ende steht die erfolgreiche Bauabnahme sowie das Vermieten oder Verkaufen der Wohneinheiten.

Qualitätssicherung und Abnahme

Die verschiedenen Prüfverfahren und Abnahmeprotokolle sind nicht nur bei der Bauabnahme wichtig, sondern in jeder Bauphase. Nach Möglichkeit sollte ein Bausachverständiger den kompletten Bau begleiten, denn anhand seiner Erfahrung kann er Baumängel frühzeitig erkennen und für eine Beseitigung sorgen.

Komfort und Stil: So gestalten Sie Ihren Wohnraum

Auch im Geschosswohnungsbau kann dafür Sorge getragen werden, das Wohnen so angenehm wie möglich zu gestalten.

Raumaufteilung und Wohnkomfort

Die Wohn- und Nutzflächen in jeder Wohneinheit sollten ansprechend gestaltet werden, da dies die Vermietbarkeit bzw. den Verkauf erleichtert. Des Weiteren sollte schon bei der Hausplanung auf Barrierefreiheit in allen Wohnungen geachtet werden. Dies bietet ausreichend Komfort für alle Generationen.

Technische Ausstattung für modernen Wohnkomfort

Für den modernen Wohnkomfort ist es wichtig, dass erneuerbare Energien zum Einsatz kommen. Des Weiteren sollten die verschiedenen smarten Lösungen nicht außer Acht gelassen werden. Mit Smart Home Lösungen wird das Haus nicht nur sicherer und komfortabler, sondern es kann langfristig auch Energie gespart werden.

Design und Ästhetik: Ihr Stil für Ihr Zuhause

Bei der Innenarchitektur und der Raumgestaltung sollte Wert auf Ästhetik gelegt werden. Helle und freundliche Farben sorgen für eine angenehme Atmosphäre. Auch bei den verwendeten Materialien für Wand- und Bodenbeläge sollte auf Pflegeleichtigkeit geachtet werden.

Fazit

Da in Deutschland immer mehr bezahlbarer Wohnraum fehlt, hat die Bundesregierung sich zur Aufgabe gemacht, den Wohnungsbau attraktiver zu machen. Es geht dabei nicht darum, die Städte mit weiteren unattraktiven Hochhäusern zu bebauen, sondern lebenswerten und vor allen Dingen bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Ein individuelles Konzept sorgt dafür, dass der Wohnungsbau sowohl für Mieter als auch für Käufer attraktiv wird. Aus diesem Grund ist es wichtig, dass Investoren bei der Entwicklung aktiv mitwirken und im Gegensatz zum unattraktiven Plattenbau wieder Wohnraum schaffen, der gerne genutzt wird und am Ende auch bezahlbar bleibt.

FAQ – Häufig gestellte Fragen zum Geschosswohnungsbau