Gutachter für Immobilie

Definition und Rolle eines Immobiliengutachters

• Definition und Aufgaben eines Immobiliengutachters: Als Fachmann hilft er Kaufinteressenten bei der Wertermittlung einer Immobilie, indem er den baulichen Zustand berücksichtigt und auf eventuelle Mängel achtet. Im Rahmen einer Immobilienbewertung ist der Experte für den Kauf und Verkauf von Immobilien, das Feststellen von Baumängeln und -schäden, zur Ermittlung des Verkehrswertes sowie zur Beratung bei Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen zuständig. Bei den Experten kann es sich sowohl um öffentlich bestellte und vereidigte als auch um freie Immobiliengutachter handeln. Des Weiteren gibt es noch den staatlich anerkannten Immobiliengutachter.

• Unterschiede zwischen Gutachter und anderen Fachleuten in der Immobilienbranche: Während der Makler eine Wertermittlung vornimmt, erstellt der Gutachter ein rechtsgültiges Wertgutachten. Aufgrund seiner Erfahrung kann der Makler die Marktlage von Immobilien einschätzen und seine Kunden beim Verkauf beraten. Anders sieht es beim Bauingenieur aus. Dieser sorgt für den reibungslosen Ablauf der Bauarbeiten, während der Gutachter bzw. Bausachverständige überprüft, ob alle Arbeiten korrekt ausgeführt wurden. Deutliche Unterschiede gibt es auch zum Architekten. Dieser ist als Bauplaner tätig, während der Gutachter für entsprechende Bewertungen und Analysen zuständig ist.

Warum ist ein Immobiliengutachter wichtig?

Da er den Wert einer Immobilie ermittelt und so den Käufern und Verkäufern zu einem fairen Preis verhilft, ist der Immobiliengutachter in der Branche unverzichtbar. Wir haben uns die verschiedenen Aspekte näher angeschaut.

Bedeutung der Objektivität und Fachkenntnis

Gerade bei einem Immobiliengutachten ist die Objektivität sehr wichtig, da der ermittelte Immobilienwert den tatsächlichen Marktverhältnissen entsprechen muss. Nur so können Fehlentscheidungen auf beiden Seiten vermieden werden und es kommt zu fairen Preisen auf dem Immobilienmarkt. Sowohl beim Hauskauf und Verkauf eines Hauses als auch bei Scheidung- oder Erbschaftsangelegenheiten ist die Immobilienbewertung von größter Wichtigkeit. Dies gilt auch bei Vermietungen, Finanzierungen und Streitigkeiten jeder Art rund um das Haus oder die Wohnung.

Die professionelle Immobilienbewertung bietet den beteiligten Parteien einige Vorteile. Dazu gehören:

• Objektive Wertermittlung, bei der alle relevanten Faktoren rund um die Immobilie berücksichtigt werden.

• Vermeidung von Fehleinschätzungen aufgrund des detaillierten Wissens und der gründlichen Analyse des Gutachters.

• Marktgerechte Schätzung durch eine professionelle Bewertung.

• Risikovermeidung durch zu hohe oder zu niedrige Preise.

• Faire Vermögensverteilung bei Scheidungen oder Erbschaften.

• Optimierte Steuerbelastung durch ein unabhängiges Gutachten.

Vermeidung von finanziellen Fehlentscheidungen

Werden Häuser ohne unzureichende Kenntnis vom Verkehrswert gekauft oder verkauft, birgt diese immer das Risiko einer Fehlentscheidung, die finanzielle Konsequenzen mit sich bringen kann. So zahlen zum Beispiel Käufer deutlich mehr als den tatsächlichen Immobilienwert. Dies wiederum kann zu schlechteren Kreditbedingungen führen, was für den Käufer weitere Kosten bedeutet. Der Verkäufer hingegen kann unerwartet einen Teil seines Vermögens verlieren, was steuerliche Konsequenzen nach sich ziehen kann, da das Finanzamt dies oft als verdeckte Schenkung bewertet.

Arten von Immobiliengutachten

Bei den Immobiliengutachten gibt es verschiedene Arten wie zum Beispiel das Wertgutachten, das Verkehrswertgutachten, das Zustandsgutachten, das Beleihungswertgutachten sowie das Mietwertgutachten. Welches Gutachten erstellt wird, hängt immer von der Verwendung bzw. dem Zweck ab. Wir haben uns einige der speziellen Gutachten näher angeschaut.

Verkehrswertgutachten

Mit dem Verkehrswertgutachten wird der Wert einer Immobilie ermittelt. Es handelt sich hierbei um die umfangreichste und gängigste Form der Immobilienbewertung.

Benötigt wird ein Gutachten zum Verkehrswert bei Streitigkeiten vor Gericht, bei behördlichen bzw. juristischen Zwecken wie zum Beispiel einer Zwangsversteigerung sowie beim Berechnen von Schenkungs- und Erbschaftssteuer.

Die Gutachten werden von zertifizierten Sachverständigen oder einem Makler, der eine entsprechende Expertise nachweisen kann, erstellt.

Die Kosten für ein Verkehrswertgutachten sind vom Umfang abhängig und liegen bei ca. 0,5 bis 1,5 % des Immobilienwertes.

Beleihungswertgutachten

Mit dem Beleihungswertgutachten wird der Wert eines Hauses ermittelt, wenn dies als Sicherheit für einen Kredit dienen soll. Zum Einsatz kommt es bei der Immobilienfinanzierung, wenn eine weitere Immobilie gekauft werden soll und die bereits vorhandene Immobilie als Sicherheit für das Darlehen eingesetzt werden soll. Dies erklärt auch, warum Banken, Bausparkassen und Versicherungen ein solches Gutachten benötigen.

Um den Beleihungswert zu ermitteln, kommen Vergleichswertverfahren, Sachwertverfahren und Ertragswertverfahren zum Einsatz, damit Banken den Wert der Immobilie mit ähnlichen Objekten vergleichen können. Für die Bank ist der Beleihungswert wichtig, denn er sagt aus, welchen Wert die Bank bekommen würde, wenn der Kreditnehmer in finanzielle Schwierigkeiten gerät und es zu einem Verkauf oder Versteigerung der Immobilie kommt. Dies bedeutet, je höher der Beleihungswert ist, desto höher fällt das mögliche Darlehen aus.

Bei den Kosten für das Beleihungswertgutachten richten sich die Sachverständigen nach der Honorar-Richtlinie für die Immobilienbewertung (HonRIb).

Bauschadengutachten

Es handelt sich bei einem Bauschadengutachten um die detaillierte Untersuchung von Bauschäden und -mängeln an einem Bauwerk.

Mit einem Bauschadengutachten kann also nicht nur der Schadensumfang festgestellt werden, sondern auch die Ursache ermitteln und die daraus resultierenden Kosten bewertet werden. Gleichzeitig werden eventuell vorhandene Vorschäden dokumentiert und eine Beurteilung zum Risiko des Auftretens gleicher Schäden gegeben. Des Weiteren können durch das Gutachten Sanierungsmaßnahmen empfohlen bzw. das weitere Vorgehen besprochen werden.

Hilfreich ist das Bauschadengutachten nicht nur beim Ermitteln des Renovierungs- und Sanierungsbedarfs eines Hauses, sondern auch zur Beweissicherung bei einer Auseinandersetzung zwischen Bauträgern, Handwerkern und Versicherungen. Mit dem Bauschadensgutachten können auch Banken von einer Baufinanzierung überzeugt werden.

Erstellt wird das Bauschadengutachten von öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen der GTÜ und Bausachverständigen.

Mietwertgutachten

Es handelt sich dabei um ein Dokument, um den angemessenen Mietpreis einer Immobilie bzw. die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln.

Bei Mietpreisverhandlungen zwischen Mieter und Vermieter hilft es Streitigkeiten über die Höhe der Miete zu vermeiden. Des Weiteren kann es helfen einen realistischen Mietpreis zu ermitteln, wenn es keinen offiziellen Mietspiegel gibt. Zusätzlich hilft es Vermietern bei der Einschätzung des Renditepotenzials des Hauses.

Um ein Mietwertgutachten erstellen zu können, wird der engagierte Gutachter die Immobilie mit ähnlichen Objekten vergleichen. Dabei wird er jedoch die individuellen Eigenschaften der Immobilie sowie die allgemeine Marktsituation berücksichtigen. Dazu zählen neben der Lage auch die Größe, der Zustand und die Ausstattung.

Verfahren zur Wertermittlung: Begriffe und Unterschiede im Überblick

Bei einem Immobilienwertgutachten kommen verschiedene Verfahren zur Ermittlung des Marktwerts einer Immobilie zum Einsatz. Wichtige Begriffe dabei sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. Welches Verfahren genutzt wird, hängt vom Umfang des Gutachtens und dem jeweiligen Fall ab.

Gerade bei einem Kurzgutachten wird oft auf das Vergleichswertverfahren zurückgegriffen, während beim vollständigen Immobilienwertgutachten auch das Ertragswertverfahren oder das Sachwertverfahren Anwendung finden können. Behörden wie das Finanzamt oder Handelskammern erkennen die Bezeichnung des vereidigten Sachverständiger an, insbesondere bei Verfahren nach den Vorgaben des BauGB. Für Gutachten zu Grundstückswerten gelten ebenfalls diese bewährten Methoden zur Ermittlung.

Auswahl des richtigen Gutachters

Bei der Auswahl des Gutachters ist es wichtig, neben den Fachkenntnissen und der Erfahrung auch dessen Unabhängigkeit zu berücksichtigen.

Qualifikationen und Zertifizierungen

• Wichtige Qualifikationen: Der Gutachter sollte für fachliche Qualifikationen wie zum Beispiel eine entsprechende Ausbildung oder ein Studium sowie über ausreichend Erfahrung in seinem Fachgebiet verfügen. Des Weiteren sollte er über Spezialisierungen in seinem Fachgebiet verfügen, welche er durch den Besuch von Fachseminaren, Tagungen und Prüfungen bei Fachverbänden nachweisen kann. Als objektiver und unabhängiger Gutachter sollte er sich kontinuierlich fortbilden, damit er sowohl.  mit der technologischen als auch mit der gesetzlichen Entwicklung Schritt halten kann.

• Zertifizierungen und Mitgliedschaften in Berufsverbänden: Neben den verschiedenen Zertifizierungen nach DIN EN ISO/IEC 17024, PersCert EU/CE – EEG und HypZert, Zertifizierungsstelle für Immobiliengutachter, kann er auch verschiedene Zertifizierungen durch den DGuSV (Deutsche Gutachter und Sachverständigen Verband e.V.) erwerben. Zusätzlich sollte der Immobiliengutachter auch Mitglied in den verschiedenen Berufsverbänden wie zum Beispiel dem BVS (Bundesverband öffentlich bestellter und vereidigter sowie qualifizierter Sachverständiger e.V.), dem BSG e.V. (Berufsverband für das Sachverständigen- und Gutachterwesen), dem BDSF (Verband für Experten mit überdurchschnittlichen Fachkenntnissen und Berufserfahrung) und dem BVFS (Verband für freie Sachverständige) sein.

Erfahrung und Referenzen

Beim Immobiliengutachter spielt die Erfahrung eine große Rolle, da sie für Zuverlässigkeit und Genauigkeit bei einer Immobilienbewertung bzw. einem Immobiliengutachten entscheidend ist.

Aufgrund seiner Erfahrung kann der Immobiliengutachter die verschiedenen Bewertungsmethoden anwenden und dabei die rechtlichen Rahmenbedingungen berücksichtigen.  Des Weiteren kann der Immobiliengutachter die Marktdaten analysieren, um so realistische Werte zu ermitteln.

Interessenten sollten sich im Vorfeld die Referenzen des Immobiliengutachters anschauen. Diese sind sowohl in den verschiedenen Branchenverzeichnissen als auch im Internet in entsprechenden Foren und bei den Kammerorganisationen zu finden.

Fachkenntnisse und Spezialisierungen

Für den Immobiliengutachter sind Fachkenntnisse und Spezialisierungen sehr wichtig, denn nur so kann er seine Aufgaben zuverlässig und kompetent erledigen.

Spezielle Qualifikationen erwirbt der Immobiliengutachter durch seine Ausbildung, das Studium sowie durch seine Berufserfahrung. Grundsätzlich sollte der Sachverständige genau arbeiten und gut analysieren können, um eine Immobilienbewertung zu erstellen. Dabei sollte er in der Lage sein, seine Erkenntnisse verständlich darzulegen, sodass auch Laien eine von ihm erstellte Bewertung verstehen können.

Durch ihr Fachwissen sind Immobiliensachverständige in der Lage, nicht nur fundierte Gutachten zu erstellen, sondern auch die dazu nötigen Beweise zu sammeln und zu analysieren, um als neutraler Dritter eine unparteiische Sichtweise einnehmen zu können.

Kosten Gutachten für ein Haus

Die Kosten für den Immobiliengutachter hängen immer von der Gutachtenart, des Verkehrswertes der Immobilie sowie von der Qualifikation des Immobiliensachverständigen ab.

Preisgestaltung und Honorarmodelle

Auch wenn viele Immobiliensachverständige sich bei ihrer Honorarrechnung an der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) orientieren, können die Kosten zwischen dem Sachverständigen und seinem Auftraggeber frei vereinbart werden. Dabei sind Stundensätze von 50 bis 150 Euro bei einem Gutachten für ein Haus durchaus möglich.

Grundsätzlich muss bei den Kosten zwischen einem Kurz- und Vollgutachten unterschieden werden:

• Kurzgutachten: Zwischen 0,3 und 0,7 % vom Immobilienwert

• Vollgutachten: Zwischen 0,5 und 1 % vom Immobilienwert

Für aufwändige Immobiliengutachten sollte mit Kosten von bis zu 1,5 % vom Wert einer Immobilie ausgegangen werden.

Kosten-Nutzen-Analyse

Für ein Wertgutachten für eine Immobilie sollten die Auftraggeber nicht nur die anfänglich hoch erscheinenden Kosten sehen, sondern sich auch über den potenziellen Nutzen des Immobiliengutachtens bewusst machen. Im Übrigen können die Kosten für ein Wertgutachten zum Teil durch Fördermittel der KfW sowie der BAFA reduziert werden.

Das professionelle Wertgutachten einer Immobilie durch einen Immobiliensachverständigen kann zu einer Reihe von Vorteilen und damit verbunden auch zu Einsparungen führen. Im Einzelnen sind das:

• Bei einem Bauvorhaben: Fehlermeidung und Kostenüberschreitungen sowie mehr Planungssicherheit für Bauherren.

• Bei einem Immobilienkauf: Überteuerte Preise lassen sich so vermeiden. Des Weiteren können Sanierungskosten bereits im Vorfeld abgeschätzt werden.

• Bei der Steuer: Abschreibungen lassen sich optimieren, was wiederum zu einer Senkung der Steuerlast führen kann.

Ablauf Wertgutachten für Immobilien

Um ein Immobiliengutachten zu erstellen, sind eine Reihe von Schritten, welche von der Beauftragung des Immobiliensachverständigen bis zur Erstellung des Wertgutachtens reichen, nötig.

Vorbereitung und Unterlagen

Im Vorfeld müssen gemeinsam mit dem Immobiliengutachter die Ziele und Anforderungen an das Gutachten festgelegt werden. Der Gutachter benötigt dazu einige wichtige Dokumente und Informationen. Dazu zählen:

• Grundbuchauszug

• Baupläne und Grundrisse

• Energieausweis

• Flurkarte

• Baulastenverzeichnis

• Baugenehmigung

• Wohn- und Nutzflächenberechnung

• Belege über Sanierungsmaßnahmen

• Aufteilungsplan und Sondernutzungsrechte (bei Wohnungen)

• Auszug aus dem Bebauungsplan

Sämtliche Unterlagen können bei den zuständigen Behörden angefordert werden. Für eine fundierte Bewertung der Immobilie oder der Wohnung bzw. der Eigentumswohnung  sind diese Unterlagen wichtig, da der Immobiliengutachter nur so die Besonderheiten des Gebäudes oder der Wohnung berücksichtigen kann.

Ortstermin und Begutachtung

Beim Ortstermin wird sich der Immobiliengutachter die Immobilie vor Ort anschauen. Die Besichtigung vor Ort läuft in der Regel folgendermaßen ab:

• Immobilie wird vom Keller bis zum Dach vom Gutachter besichtigt

• Baulicher Zustand und optisches Erscheinungsbild eventuell mit Fotos werden dokumentiert

• Bausubstanz wird beurteilt

• Stichprobenartiges nachmessen einzelner Raummaße

• Nachbarbebauung des Gebäudes einschätzen

• Offene Fragen rund um das Haus bzw. den Grundstücks klären

Für die weitere Begutachtung wird sich der Immobiliengutachter eventuell weitere Unterlagen bei den Behörden besorgen, sodass er nach Vorlage aller relevanten Unterlagen das Gutachten erstellen und dies im Anschluss dem Auftraggeber zur Verfügung stellen kann.

Erstellung des Gutachtens

Für die Erstellung wird der Gutachter einen Bewertungsbericht erstellen. Dabei wird er verschiedene Faktoren wie zum Beispiel Lage inklusive der Makro- und Mikrolage sowie wertbeeinflussende Rechte und Belastungen berücksichtigen.

Im Gutachten wird er sein gewähltes Verfahren zur Wertermittlung begründen und im weiteren Verlauf eine Prognose geben, wie sich der Immobilienwert in den nächsten Jahren entwickeln könnte.

Grundsätzlich wird das Immobiliengutachten in vier Teile gegliedert:

• Deckblatt, Allgemeine Angaben und Aufgabenstellung

• Dokumentation der Daten und des Sachverhalts

• Nachvollziehbare sachverständige Beantwortung der Fragestellung

• Zusammenfassung, Unterschrift und Stempel

Anwendung der Gutachtenergebnisse

Die Ergebnisse der Bewertung können in verschiedenen Bereichen von Nutzen sein.

Verhandlungshilfe beim Kauf oder Verkauf

• Nutzung des Gutachtens zur Preisverhandlung: Gerade beim Kaufen oder Verkaufen von Immobilien spielt das Gutachten eine wichtige Rolle, da sich damit faire Preise für beide Parteien erzielen lassen.

• Vorteile für Käufer und Verkäufer: Die Vorteile liegen klar auf der Hand. Der Käufer kann fundierte Entscheidungen treffen, da der Preis fair und objektiv ermittelt wurde. Des Weiteren ist er in der Lage, überhöhte Preise zu erkennen und sich somit vor finanziellen Risiken zu schützen. Der Verkäufer dagegen kann einen realistischen Verkaufspreis ermitteln und sich somit vor einem zu günstigen Verkauf schützen. Gleichzeitig kann er unnötige Preisverhandlungen vermeiden, was für beide Parteien eine Zeitersparnis bedeutet.

Grundlage für Finanzierungsentscheidungen

Bei der Kreditvergabe im Rahmen von Immobilienfinanzierungen ist das Beleihungswertgutachten eine wichtige Grundlage. Die Bank kann erkennen, welchen Wert sie erzielen würde, wenn das Haus verkauft werden müsste.

Das Beleihungswertgutachten hat einen großen Einfluss auf die Höhe der benötigten Beleihungssumme. Banken vergeben in der Regel Kredite, die 60 bis 80 % über dem Beleihungswert liegen. Für die Differenz zu den Gesamtkosten des Gebäudes muss ausreichend Eigenkapital zur Verfügung stehen.

Auch bei einer Scheidung oder einer Erbschaft ist das Immobiliengutachten eine wertvolle Hilfe, wenn es um Finanzierungsentscheidungen geht.

Unterstützung bei rechtlichen Auseinandersetzungen

Bei rechtlichen Auseinandersetzungen wie zum Beispiel bei einer Scheidung, Erbstreitigkeiten oder bei einer Zwangsversteigerung ist das Immobiliengutachten eine wertvolle Hilfe. Mit ihm lässt sich eine faire Grundlage für die Auseinandersetzungen schaffen und es lassen sich dadurch eventuell lange Rechtsstreitigkeiten vermeiden.

Wurde das Immobiliengutachten von einem zertifizierten Immobiliengutachter erstellt, kann es vor Gericht verwendet werden. Es liefert eine unvoreingenommene Einschätzung, die von allen Beteiligten nachvollzogen werden kann.

Fazit: Der Mehrwert eines Immobiliengutachters

Der Immobiliengutachter kann den Verkehrswert von Immobilien ermitteln, um bei einem Hauskauf, der dazugehörigen Finanzierung oder bei einer Erbschaft eine solide Grundlage vorweisen zu können.

Für private Verkäufe von Immobilien reicht in der Regel ein Kurzgutachten, welches einen Überblick über den aktuellen Wert gibt. Das Vollgutachten dagegen hat sowohl vor Gericht als auch vor Behörden Bestand und kann bei einer gerichtlichen Auseinandersetzung als Beweis genutzt werden. Allerdings werden vor Gerichten nur Gutachten von öffentlich bestellten und vereidigten Gutachtern anerkannt. Der öffentlich bestellte und vereidigte  Gutachter wird von der Industrie- und Handelskammer (IHK) geprüft und zertifiziert.

Gerade bei komplexen Fällen rund um ein Grundstücks oder bei der Erstellung eines fundierten Immobilienwertgutachtens ist die Unparteilichkeit des Sachverständigen entscheidend, insbesondere wenn das BauGB herangezogen wird und die korrekte Bezeichnung des jeweiligen Gutachtens eine wesentliche Rolle für den Fall spielt. Sowohl das Kurzgutachten als auch das vollständige Immobilienwertgutachten liefern somit eine verlässliche Basis für sichere Entscheidungen im Immobilienbereich.

FAQ zum Thema Gutachter für Immobilien