Haus bauen – Ein umfassender Leitfaden

Die Entscheidung zum Hausbau

• Gründe für den Hausbau: Die Gründe sind vielfältig und reichen von einer höheren Lebensqualität über die lang ersehnte Freiheit im Eigenheim endlich das tun, was man will. Ein eigenes Haus dient der Selbstverwirklichung und bietet neben dem Wohnkomfort auch eine größere Sicherheit. Viele zukünftige Hausbesitzer sehen das Traumhaus als Wohlfühlrendite und somit als sichere Altersvorsorge an. Des Weiteren bietet eine eigens Haus einen gewissen Wertzuwachs und kann, wenn nötig auch wieder verkauft werden.

• Vor- und Nachteile des Eigenheims: Die Vorteile des Eigenheims liegen klar auf der Hand. Das Traumhaus hat einen praktischen Nutzwert, denn es kann bewohnt werden. Die Eigentümer müssen keine Miete zahlen und profitieren im Alter von einer guten Altersvorsorge. Dennoch sollten auch die Nachteile eines eigenen Hauses in Betracht gezogen werden. Die Mobilität ist deutlich eingeschränkt, denn ein einfaches Umziehen ist nicht möglich. Eine Immobilie zu verkaufen, ist oftmals ein größeres Unterfangen. Des Weiteren müssen Eigentümer für Renovierungen selbst aufkommen und last but not least, kann man sich seine Nachbarn nicht aussuchen.

• Checkliste: Ein Haus zu bauen, bedeutet mehr Aufwand als im ersten Moment angenommen. Neben dem enormen Zeitaufwand müssen Baufamilien auch an die Doppelbelastung denken. Neben dem Hausbau findet schließlich noch ihr eigenes Leben statt. Am wichtigsten ist jedoch die Finanzierung rund um das Traumhaus. Wie reell ist es, über Jahrzehnte ein Haus abzuzahlen? Somit stellt sich die Frage, wie viel Haus kann man sich eigentlich leisten. Bevor der Wunsch nach einem eigenen Haus getroffen wird, sollten diese Fragen geklärt sein, da sonst der Traum schnell zum Albtraum werden kann.

Die ersten Schritte

Im Folgenden möchten wir einen Überblick rund um das Thema Haus bauen geben. Generell beginnt alles mit der Grundstückssuche und der Planung der Finanzen. Erst wenn diese Fragen geklärt sind, beginnt die Suche nach einem passenden Baupartner sowie nach dem Haustyp. Ein Doppelhaus mit Einliegerwohnung bietet zahlreiche Vorteile beim Haus bauen, da durch die klare Aufteilung der Bauabschnitte und den Einsatz von erfahrenen Handwerkern der Rohbau effizient gestaltet wird. Dank einer optimalen Nettoraumfläche und der Berücksichtigung von wohngesunden Materialien kann Ihr Traumhaus langfristig den individuellen Vorstellungen gerecht werden.

Grundstückssuche

Die Suche nach einem passenden Grundstück erfordert Zeit, da einige wichtige Einflussfaktoren zu beachten sind. Das Grundstück muss ausreichend Platz zum Haus bauen bieten. Hierbei sind die Mindestabstände zu den Nachbargrundstücken ebenso wichtig wie die maximale Fläche, die laut Bebauungsplan bebaut werden darf. Vor dem Grundstückskauf sollte die Infrastruktur überprüft werden. Dabei geht es nicht nur um die Anbindung an Straßen oder öffentliche Verkehrsmitteln, sondern auch um die individuelle Freizeitgestaltung. Familien mit Kindern sollten klären, ob Kitas und Schulen in der Nähe sind. Wichtig sind auch medizinische Einrichtungen sowie Geschäfte des täglichen Bedarfs. Sind diese Fragen geklärt, muss geklärt werden, inwieweit das Grundstück bebaubar ist. Dazu zählen neben der Erschließung auch die Vorgaben zur Bebauung. Zukünftige Eigentümer sollten dazu wichtige Informationen aus dem Grundbuch abfragen. Im Einzelnen sind das Wegerecht für Dritte, liegt eine Grundschuld auf dem Bauland und gibt es Informationen zu eventuellen Altlasten auf der Fläche. Maßgeblich für den Kaufpreis pro Quadratmeter sind die Bodenbeschaffenheit sowie die Bodenrichtwerte. Beides kann im Vorfeld anhand eines Bodengutachtens überprüft werden.

Um ein passendes Baugrundstück zu finden, können zukünftige Bauherren sich selbst in den einschlägigen Immobilienportalen informieren oder einen Makler mit der Suche beauftragen. Eine weitere Möglichkeit ist die Zusammenarbeit mit einem Bauträger, der sich nicht nur um den Hausbau kümmert, sondern auch das passende Grundstück zur Verfügung stellt. Sobald verschiedene Grundstücke zur Auswahl stehen, sollte ein Besichtigungstermin vereinbart werden. Dabei können bereits erste Fragen geklärt werden.

Finanzierungsplanung

Grundsätzlich ist der Hausbau für die meisten eine Investition in die Zukunft, die genau geplant sein muss. Zu Beginn muss der nötige Finanzierungsbedarf ermittelt werden. Dies bedeutet, dass alle Kosten rund um das Haus bauen in Betracht gezogen werden müssen. Neben dem Kaufpreis für das Grundstück und den Baukosten dürfen die Baunebenkosten wie zum Beispiel Erschließungskosten, Grunderwerbsteuer, Gebühren für den Notar und ähnliches nicht vergessen werden. Bauherren sollten mit ca. 10 bis 15 % Baunebenkosten zu den eigentlichen Kosten rund um den Neubau rechnen. Grundsätzlich muss ein Puffer für unvorhergesehene Ausgaben mit eingeplant werden. Wird dies nicht bedacht, kann die komplette Finanzierung in Gefahr geraten.  Grundsätzlich muss die Finanzierung so geplant werden, dass sich die fälligen Kreditraten aus den laufenden Einnahmen begleichen lassen.

Eigenkapital sollte beim Haus bauen immer vorhanden sein. Dazu zählen neben Bargeld auch Wertpapierdepots, Sparbücher, Bausparverträge sowie öffentliche Zuschüsse. Im weiteren Verlauf muss überprüft werden, ob es auf Bundesebene rund um das Bauvorhaben öffentliche Förderprogramme gibt, die genutzt werden können. Es ist ratsam, Förderkredite wie zum Beispiel für energieeffizientes Bauen bzw. das Energieeffizienzhaus in den Finanzierungsplan zu integrieren.

Sobald diese Fragen geklärt sind, können verschiedene Finanzierungsangebote eingeholt werden. Beim Vergleich ist nicht nur auf die Laufzeiten zu achten, sondern auch auf die Zinsunterschiede. Im Rahmen der Baufinanzierung ist das Hypothekendarlehen mit Zinsbindung und regelmäßigen Raten üblich.

Auswahl des richtigen Bauträgers oder Architekten

Sowohl für die Wahl des Bauträgers als auch für den Architekten ist es wichtig, verschiedene Angebote einzuholen, um das Preis-Leistungsverhältnis zu vergleichen. Sind einzelne Bauträger oder Architekten in die engere Wahl gekommen, sollten Bauherren sich Referenzen anschauen, um sich so einen ersten Eindruck zu verschaffen. Im Anschluss daran müssen das Leistungsverzeichnis sowie die Vertragsbedingungen überprüft werden. Bei Unsicherheiten ist es sinnvoll, sich den Rat eines Experten zu holen. Jedoch sollte nicht nur der Preis beim Vergleich der Baupartner im Vordergrund stehen, sondern auch das optimale Konzept rund um das Haus bauen. In der Baufirmenübersicht können Bauherren sich einen ersten Überblick zu den verschiedenen Hausanbietern verschaffen. In der Baufirmenübersicht werden sowohl regional als auch überregional die verschiedenen Anbieter für Holzhäuser, Massivhäuser und Fertighäuser aufgelistet. Hilfreich bei der Suche nach einem Bauträger bzw. dem Architekten sind auch der Verband Privater Bauherren, Bauherren-Schutzbund, Architektenkammern sowie der Verbraucher-Schutzverein Wohnen im Eigenheim e. V.

Bauweise auswählen

Bei der Auswahl des Haustyps, wie zum Beispiel klassisches Einfamilienhaus, Bungalow oder Stadtvilla, sollte auch geklärt werden, ob als Bauweise das Fertighaus, das Holzhaus oder das Massivhaus infrage kommt. Jede der Bauweisen hat ihre Vor- und Nachteile. In einem Musterhauspark kann die Familie sich die verschiedenen Haustypen wie Bungalow, Stadtvilla, Doppelhaus sowie die verschiedenen Einfamilienhäuser im Detail anschauen. Bei Architektenhäusern kann durch eine Festpreisgarantie und eine genaue Planung der Bauabschnitte vom Rohbau bis zum Innenausbau die Nettoraumfläche optimal genutzt werden, um den Traum vom Eigenheim mit großzügiger Wohnfläche und Holzdetails zu verwirklichen. Dabei lassen sich wichtige Informationen sammeln, denn kein Haustyp sollte grundsätzlich abgelehnt werden.

Sollte der Einzug in das Eigenheim innerhalb kürzester Zeit stattfinden, dann bieten sich die vielfältigen und modernen Fertighäuser an. Durchschnittlich ist das Fertighaus 3 Monate früher bezugsfertig als ein Massivhaus. Steht beim Haus bauen schon fest, dass man auch im Alter sein Eigenheim noch selbstbestimmt nutzen möchten, ist der  Bungalow die Lösung. Bungalows sind von Anfang an auf barrierefreies Wohnen ausgerichtet. Handwerklich geschickte Bauherren, die zusätzlich bei den Kosten sparen möchten, sollten in das Ausbauhaus investieren, denn durch Eigenleistung lassen sich die Baukosten senken.

Die Planungsphase

Beim Haus bauen ist die Planungsphase sehr wichtig, denn Bauherren treffen hierbei wichtige Entscheidungen rund um das neue Zuhause. Dabei geht es nicht nur um die Grundrissgestaltung, sondern auch um den Bauantrag sowie die Planung von Statik und technischen Details.

Grundrissgestaltung

• Raumaufteilung: Baufamilien müssen sich hier die Frage nach der Anzahl der Personen, die im Haus leben sollen, stellen. Grundsätzlich sollte jeder Bewohner einen eigenen Rückzugsort bekommen. Für die Größe der jeweiligen Räume gelten folgende Richtwerte: Schlafzimmer 15 – 20 qm, Kinderzimmer 10 – 15 qm, Badezimmer 12 – 15 qm, Flur 5 qm, Küche 10 – 15 qm, Wohnzimmer 30 qm und Esszimmer 20 – 25 qm. Eventuell können noch ein Gästezimmer mit 10 – 15 qm, ein Arbeitszimmer mit 10 – 15 qm sowie ein Gäste-WC mit 3 – 4 qm eingeplant werden. Dabei ist es wichtig, dass die Räume sinnvoll angeordnet sind. Dies bedeutet, dass gemeinsam genutzte Räume wie Küche, Esszimmer, Wohnzimmer und Flur im Erdgeschoss geplant werden sollten, während die Schlaf- und Kinderzimmer sowie das Badezimmer in den oberen Etagen verteilt werden.

• Funktionalität und Komfort: Die Grundrissgestaltung im Rahmen des Hausbaus muss immer gut durchdacht werden, da sie maßgeblich für den Komfort und die Funktionalität innerhalb des Hauses ist. Der vorhandene Platz muss bestmöglich genutzt werden, jedoch sollte bei der Ausrichtung der Räume auch an genügend Stauraum gedacht werden. ein gut durchdachter Grundriss erhöht bei einem späteren Verkauf des  Hauses auch den Marktwert.

• Individuelle Bedürfnisse: Der Grundriss sollte möglichst flexibel gehalten werden, denn so lässt er sich jederzeit an veränderte Wohnsituationen anpassen. Generell ist es wichtig, dass die Wünsche und Vorstellungen der einzelnen Familienmitglieder bei der Grundrissgestaltung nicht zu kurz kommen, denn jeder soll sich in dem neuen Zuhause wohlfühlen und über einen eigenen Rückzugsort verfügen.

Bauantrag

• Erforderliche Unterlagen: Je nach Region und Bundesland können sich die benötigten Unterlagen für eine Baugenehmigung unterscheiden. In Regel werden jedoch die folgenden Unterlagen benötigt: Einen vollständig ausgefüllten und vom Architekten sowie Bauherrn unterzeichneten Bauantrag, Bauzeichnung von einem Sachverständigen wie Architekt oder Bauingenieur, Beschreibung des Gebäudes sowie die technischen Details, Lageplan vom Liegenschaftskataster, Berechnung von Wohn- und Nutzfläche, Angaben zur Entwässerung bzw. Wasserversorgung, Nachweise zum Brandschutz, Wärmeschutz, Schallschutz und Statik sowie eine eventuelle Zustimmung der Nachbarn zum Bauvorhaben.

• Baugenehmigungsverfahren: Im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens wird die planungsrechtliche Zulässigkeit festgestellt. Im Anschluss daran wird geprüft, ob das Bauordnungsrecht eingehalten wurde. Sofern alles korrekt ist, wird die Baugenehmigung erteilt.

• Dauer des Genehmigungsverfahrens: Im Schnitt müssen Baufamilien mit einer Dauer von bis zu 6 Monaten ab dem Einreichen des Bauantrags rechnen. In vielen Fällen wird eine Entscheidung innerhalb von 3 Monaten getroffen.

Statik und Tragwerksplanung

Die Statik beim Hausbau stellt sicher, dass die eigenen vier Wände tragfähig, stabil und somit standsicher sind. Da alle Bestandteile eines Gebäudes zahlreichen Kräften unterworfen sind, müssen die Materialeigenschaften, die Nutzungsbelastung sowie die äußeren Einwirkungen genau berechnet und aufeinander abgestimmt werden. Um die Statik zu berechnen ist ein Bodengutachten unabdingbar. Es spielt keine Rolle, ob das Haus aus Holz, Stein oder Beton gebaut wird, die Statik und die Tragwerksplanung hat einen großen Einfluss auf die Bauausführung. Dies erklärt auch, warum die Zusammenarbeit mit einem Statiker wichtig ist. Die ermittelnden Daten gelten als Nachweis für die Standsicherheit, die Dauerhaftigkeit sowie die Gebrauchstauglichkeit und sollten immer zu den Bauunterlagen zugefügt werden.

Haustechnikplanung

• Heizung, Lüftung, Sanitär: In neu gebauten Häusern sollten aus Gründen der Energieeffizienz stets nur die neuesten Technologien rund um Heizung und Lüftung verbaut werden. Bei den Bodenbelägen im Sanitärbereich und in der Küche ist darauf zu achten, dass diese widerstandsfähig sind und sich leicht reinigen lassen. Neben den beliebten Fliesen kommt auch immer öfter Vinyl zum Einsatz, denn dies ist wasserresistent und robust. Im Rest des Hauses können ganz nach den individuellen Wünschen der Familie Fliesen, Parkett, Laminat und Ähnliches verlegt werden.

• Elektrik und Beleuchtung: Lampen, Steckdosen und Co. sollten an den richtigen Stellen platziert werden. Des Weiteren sollte pro Raum ein Stromkreislauf genutzt werden. Für mehr Flexibilität hat sich pro Wand eine Doppelsteckdose bewährt. In einem Einfamilienhaus sollten im Schnitt 41 Steckdosen sowohl als Einzel- wie auch Doppelsteckdose verbaut werden.

• Smart Home-Integration: Die verschiedenen Smart-Home-Lösungen bieten nicht nur mehr Wohnkomfort, sondern auch Sicherheit. Jedoch sollten Baufamilien dabei nicht nur an den Einbau einer Alarmanlage denken, sondern auch an eine Wallbox, die als Ladestation für das Elektroauto dient.  

Die Bauphase

Rund um den Hausbau gibt es verschiedene Bauphasen, welche alle mehr oder weniger wichtig sind.

Baubeginn und Rohbau

Bevor mit dem Rohbau begonnen werden kann, muss erst einmal die Baugrube ausgehoben werden. Im nächsten Schritt werden Fundament und Bodenplatte errichtet, beides ist für die Stabilität des Hauses sehr wichtig. Wünschen Baufamilien einen Keller, dann wird auch dieser in dieser Bauphase errichtet. Erst danach können die Wände und die Decken für das Haus aufgebaut werden.

Ausbau

Im Rahmen der Ausbauarbeiten werden Fenster und Türen eingebaut, das Dach eingedeckt und die Fassade gestaltet. Während dieser Zeit erfolgt auch die Installation der Heizung, der Elektrik und der Sanitäranlagen.

Bauüberwachung

• Bautagebuch: Private Bauherren sind nicht verpflichtet ein Bautagebuch zu führen, dennoch ist es sinnvoll, denn so kann der Baufortschritt jederzeit überprüft werden. Für ein umfassendes Bautagebuch ist es wichtig, dass alle Beobachtungen notiert und mit Fotos untermauert werden. Sollte etwas unklar sein, dann ist es sinnvoll, wenn der Bauherr sofort das Gespräch mit dem Architekt sucht. Eventuelle Mängel sollten so früh wie möglich mit den jeweiligen Handwerkern besprochen werden, da eventuell mangelhafte Gewerke durch weitere Arbeiten nicht mehr einsehbar sind.

• Regelmäßige Baustellenbesichtigungen: Rund um den Neubau gilt die Baustelle als zentraler Ort. Nicht nur der Bauherr, sondern auch der Bauleiter sollten regelmäßige Baustellenbesuche einplanen, um den Baufortschritt zu kontrollieren. Gleichzeitig können so auch Details direkt vor Ort geklärt werden.

Mögliche Probleme und Lösungen

• Bauverzögerungen: Von Bauverzögerungen ist die Rede, wenn Bauunternehmen eine zugesagte Leistung nicht zum vereinbarten Fertigstellungstermin erbracht haben. In vielen Fällen haben die Unternehmen eine solche Verzögerung selbst zu verantworten, weil sie eventuell nicht genügend Handwerker eingeplant werden. Der Baufamilie steht in einem solchen Fall Schadensersatz zu.

• Kostensteigerungen: Trotz einer Preisgarantie kann es rund um das neue Haus immer wieder zu Kostensteigerungen kommen. Gründe hierfür sind Preissteigerungen bei den Baumaterialien bedingt durch den Ukraine-Krieg sowie Materialknappheit, die wiederum zu Bauverzögerungen führen kann.

• Mängelbehebung: Nicht nur beim Bau, sondern auch nach der Bauabnahme haben Baufamilien im Rahmen einer Gewährleistungsfrist Anspruch auf eine Mängelbehebung. Die gesetzliche Verjährungsfrist beträgt bei allen baulichen Maßnahmen 5 Jahre. Aus diesem Grund sollte das Haus spätestens nach vier Jahren gründlich überprüft werden.

Ausbau und Innenausbau

• Bodenbeläge: Ganz nach den individuellen Vorstellungen der Hausbesitzer kann bei den Bodenbelägen zwischen Fliesen, Parkett, Laminat oder Teppich gewählt werden. Je nach Einsatzbereich muss der gewählte Bodenbelag widerstandsfähig und robust sein. Auf Wunsch können die Bodenbeläge in den Häusern in Eigenregie von der Baufamilie verlegt werden. Dies spart Kosten, die wiederum anderweitig investiert werden können.

• Wandgestaltung: Die Gestaltungsmöglichkeiten der Wände sind ebenfalls sehr vielfältig. Hausbesitzer haben die Wahl zwischen Farbe, Putz oder Tapete. Um auch hier Kosten zu sparen, sind diese Arbeiten ebenfalls in Eigenleistung möglich.

• Deckengestaltung: Baufamilien können auch deutlich an Kosten sparen, wenn sie die Deckengestaltung in die eigenen Hände nehmen. Allerdings sollten rund um das Spachteln und Streichen Kenntnisse vorhanden sein. Gleiches gilt auch für den Einbau von Decken- und Einbauleuchten.

• Einbau von Küchen und Bädern: Sowohl die Planung als auch die Gestaltung und der Einbau von Küche und Bad kann von der Baufamilie übernommen werden. Anders sieht es jedoch bei der Installation der Sanitäranlagen sowie dem Einbau von Elektrogeräten aus. Hier sollte zwingend ein Fachmann zurate gezogen werden, da Fehler beim Einbau auch rechtliche Folgen nach sich ziehen können.

• Innenausstattung: Die Auswahl der Möbel und der Dekorationen ist grundsätzlich Sache der späteren Hausbesitzer, da jeder andere Vorstellungen von seinem Traumhaus hat.

Einzug und Gewährleistung

• Abnahme des Bauwerks: Bei der Bauabnahme und Übergabe der fertiggestellten Häuser muss immer ein detailliertes Abnahmeprotokoll erstellt werden. Hierin sind alle Mängel bei der Übergabe schriftlich zu fixieren. Nach der Hausübergabe wird das Abnahmeprotokoll von beiden Parteien unterschrieben. Der Hausanbieter verpflichtet sich somit, dass alle Mängel innerhalb einer bestimmten Frist beseitigt werden müssen. Für versteckte Mängel kann er allerdings nicht haftbar gemacht werden. Ganz wichtig bei der Abnahme vom Neubau ist, dass das Abnahmeprotokoll sehr genau geführt wird. Für jeden Raum sollte es einen eigenen Bereich geben. Des Weiteren werden im Abnahmeprotokoll alle Zählerstände von Wasser, Gas und Strom zum Zeitpunkt der Übergabe notiert.

• Gewährleistung: Wenn es um die Gewährleistung rund um den Bau neuer Häuser geht, gelten entweder die vertraglich vereinbarten Gewährleistungsfristen oder aber die gesetzlichen Vorschriften. Laut BGB betragen diese 5 Jahre. Wird nach VOB gehandelt, dann gilt eine Gewährungsleistung Frist von 4 Jahren und gemäß ABGB sind es gar nur 3 Jahre. Werden Mängel nach diesen Fristen entdeckt, dann fallen sie nicht mehr in die Haftung des jeweiligen Bauunternehmens.

• Einzug und Umzug: Sobald die Hausabnahme erfolgt ist, steht dem Umzug nichts mehr im Wege. Dieser kann sowohl in Eigenregie als auch mithilfe eines professionellen Umzugsunternehmens in Angriff genommen werden.

Fazit

Der Neubau ist für viele Familien eine Option, sich ihre eigenen Wohnträume zu erfüllen. Um die richtige Entscheidung in Bezug auf Architektur und Haustyp zu treffen, müssen im Vorfeld einige wichtige Faktoren geklärt werden. Dabei geht es nicht nur um die Grundstückssuche, sondern auch um die Finanzplanung und vor allen Dingen um eine Entscheidung in Richtung Fertighaus oder doch lieber Massivbauweise. Jede der Bauweisen hat, wie bereits erwähnt, Vor- und Nachteile, die sich auf Bauzeit und Gesamtkosten auswirken. Daher kann keine pauschale Empfehlung gegeben werden, denn für jede Baufamilie steht eine andere Option im Vordergrund, sodass Fragen sich am besten im Rahmen einer Beratung klären lassen.

FAQs zum Thema Hausbau