Mehrfamilienhaus kaufen Bremen: Bau, Kosten, Rendite und Marktchancen

Bei der Wahl von Fenstern, Dämmstandard und Haustechnik entscheidet sich bei beiden Bauweisen ein guter Teil der späteren Energiekosten. Für den Gewerbe- und Objektbau in Bremen, etwa bei Bürogebäuden oder Wohnheimen, hat sich der nachhaltige serielle Holzbau als planungssichere Lösung etabliert.

Welche Baugenehmigung ist für ein Mehrfamilienhaus in Bremen notwendig?

Ein Mehrfamilienhaus fällt gemäß der Bremischen Landesbauordnung meist in die Gebäudeklasse 4 oder 5, sofern mehrere Geschosse und Nutzungseinheiten vorgesehen sind. Damit einher gehen erhöhte Anforderungen an Brandschutz, Rettungswege und die Tragkonstruktion des Gebäudes. Energetische Vorgaben werden zusätzlich durch das Gebäudeenergiegesetz geregelt, das Mindeststandards bei Dämmung und Heiztechnik vorschreibt.

Die Bearbeitungszeit für einen Bauantrag beträgt in Bremen aktuell rund 12 Wochen, während die reine Gebühr für die Baugenehmigung bei mindestens 80 Euro beginnt und je nach Bauvorhaben deutlich höher ausfallen kann. Vor Beginn der Planung lohnt sich zusätzlich ein Blick in den Bebauungsplan der Freien Hansestadt Bremen, da dieser über die zulässige Bebauung, Abstandsflächen und mögliche Gewerbeanteile entscheidet. Eine frühzeitige Abstimmung mit Architekt und Behörde verkürzt in der Praxis häufig die Genehmigungsdauer.

Welche Rolle spielt das Grundstück bei der Planung?

Die Grundstücksgröße und der Zuschnitt bestimmen maßgeblich, wie viele Wohneinheiten sich auf dem Baugrundstück realisieren lassen. Grundstücke für Mehrfamilienhäuser erreichen in Bremen Flächen von bis zu 968 Quadratmetern, während Bauland im Schnitt rund 250 Euro pro Quadratmeter kostet. Vor dem Grundstückskauf empfiehlt sich eine Prüfung von Baulast, Altlasten und der bestehenden Erschließungssituation.

Wie läuft die Planung eines Mehrfamilienhauses in Bremen ab?

Am Anfang jeder Planung steht die Klärung von Grundriss, Wohneinheiten und Ausstattungsstandard. Investoren legen dabei fest, ob barrierefreie Wohnungen, eine Einliegerwohnung, Balkone oder eine Sonnenterrasse vorgesehen werden sollen, da diese Faktoren die Vermietbarkeit direkt beeinflussen. Ein durchdachter Grundriss steigert sowohl die Lebensqualität der Mieter als auch die Wirtschaftlichkeit des gesamten Bauvorhabens.

Für die Planung eines Mehrfamilienhauses in Bremen bietet sich die Zusammenarbeit mit einem regional erfahrenen Partner und Architekten an, der die Bremische Landesbauordnung und lokale Bebauungspläne aus eigener Erfahrung kennt. Über das deutschlandweite Architektennetzwerk von a better place lassen sich Planungsleistungen häufig zum Festpreis realisieren, was die Kalkulation für Bauherren erheblich erleichtert. Eine Festpreis-Planung schafft zusätzlich Planungssicherheit über die gesamte Bauphase hinweg, von der ersten Suche nach einem passenden Haustyp bis zur Übergabe des fertigen Gebäudes.

Wie viele Wohneinheiten und Haustypen sind in Bremen realistisch?

Die Anzahl der Wohneinheiten richtet sich nach Grundstücksgröße, Bebauungsplan und geplanter Gebäudehöhe. Anbieter am Markt bieten heute unterschiedlichste Haustypen und Wohnkonzepte an, teils in Auswahlprogrammen mit weit über 40 Varianten, sodass sich für nahezu jedes Grundstück eine passende Lösung finden lässt. Häufig realisierte Größenordnungen reichen vom Fünffamilienhaus über das Sechsfamilienhaus bis zum Achtfamilienhaus. Bei größeren Grundstücken oder Objektbau-Vorhaben kommen auch Konzepte wie das Neunfamilienhaus oder Zehnfamilienhaus infrage. Investoren, die statt eines reinen Mehrfamilienhauses eine kleinere Lösung suchen, finden mit dem klassischen Einfamilienhaus oder einer Einliegerwohnung im Bestand ebenfalls Alternativen für die Kapitalanlage.

Wie wird die Finanzierung eines Mehrfamilienhauses in Bremen gestaltet?

Banken bewerten bei der Finanzierung eines Mehrfamilienhauses vor allem die zu erwartenden Mieteinnahmen sowie die Lage der Immobilie. Ein tragfähiges Finanzierungskonzept berücksichtigt neben dem Eigenkapitalanteil auch mögliche Fördermöglichkeiten, etwa über die KfW für energieeffiziente Neubauten. Bei Häusern mit mehreren Wohneinheiten lassen sich Fördermittel häufig für jede Einheit einzeln beantragen, was die Gesamtfinanzierung entlastet.

Beim Kauf eines Mehrfamilienhauses in Bremen sollten Investoren zusätzlich Kaufnebenkosten von insgesamt rund 10 bis 12 Prozent des Kaufpreises einplanen. Darin enthalten ist unter anderem die Grunderwerbsteuer, die in Bremen 5 Prozent des Kaufpreises beträgt, sowie Notar- und Grundbuchkosten. Kreditinstitute verlangen in Bremen aktuell tendenziell mehr Eigenkapital, insbesondere bei Objekten mit einem Gewerbeanteil oder in Randlagen. Eine solide Eigenkapitalquote von 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises oder der Baukosten verbessert dabei sowohl die Konditionen als auch die Verhandlungsposition gegenüber der Bank. Bei Nutzung der Immobilie als Kapitalanlage lassen sich zudem viele anfallende Kosten steuerlich geltend machen.

Lohnt sich in Bremen der Kauf einer Bestandsimmobilie oder der Neubau?

Der Kauf einer Bestandsimmobilie bietet in Bremen häufig einen schnelleren Einstieg, da die Wohnungen meist unmittelbar vermietbar sind. Bestehende Mehrfamilienhäuser bieten dabei Wohnflächen, die je nach Objekt bis zu 200 Quadratmeter und mehr erreichen, verteilt auf bis zu acht Zimmer. Allerdings bringen ältere Mehrfamilienhäuser oft einen erhöhten Sanierungsbedarf mit sich, der die vermeintlich günstigen Anschaffungskosten schnell relativiert.

Der Neubau eines Mehrfamilienhauses ermöglicht demgegenüber eine passgenaue Planung nach den eigenen Vorstellungen sowie einen energetisch modernen Standard vom ersten Tag an. Zwar ist die Bauzeit beim Neubau länger als beim direkten Erwerb einer Bestandsimmobilie, dafür entfallen jedoch spätere Sanierungskosten weitgehend. Investoren, die auf eine gute Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel sowie Schulen und Nahversorgung in der Nähe achten, verbessern in beiden Fällen die langfristige Vermietbarkeit und den Wert der Immobilie.

Worauf sollten Käufer bei der Besichtigung eines Bestandsobjekts achten?

Bei der Besichtigung eines bestehenden Mehrfamilienhauses lohnt sich ein genauer Blick auf Bausubstanz, Fenster, Energieausweis und bestehende Mietverträge. Auch der Zustand von Gemeinschaftsflächen wie Treppenhaus, Keller und Garten gibt Aufschluss über den Pflegezustand der gesamten Immobilie. Ein unabhängiges Gutachten schafft zusätzliche Sicherheit vor dem Kaufabschluss und dem anschließenden Verkauf durch den bisherigen Eigentümer.

Wo finden Investoren Angebote für Mehrfamilienhäuser in Bremen?

Angebote für Mehrfamilienhäuser in Bremen finden sich sowohl über regionale Makler als auch über bundesweite Immobilienportale, häufig mit Karte und Filterfunktion nach Stadtteil und Preis. Aktuell stehen in Bremen rund 197 Mehrfamilienhäuser zum Kauf, mit Einstiegspreisen ab etwa 75.000 Euro für kleinere oder sanierungsbedürftige Objekte. Viele Investmentimmobilien werden in Bremen zudem diskret vermarktet und erscheinen nicht in öffentlichen Inseraten, sodass die Suche über einen auf Anlageimmobilien spezialisierten Partner häufig zusätzliche Optionen eröffnet. Bauherren, die stattdessen neu bauen möchten, profitieren von einer bundesweiten Grundstückssuche in Kombination mit regionaler Marktkenntnis und einem erfahrenen Anbieter für Planung und Umsetzung.

Fazit

Der Bremer Markt für Mehrfamilienhäuser bietet Investoren sowohl beim Kauf als auch beim Neubau solide Perspektiven. Zentrale Lagen wie Schwachhausen oder die Neustadt punkten mit hoher Nachfragesicherheit, während Randlagen wie Blumenthal einen günstigeren Einstieg ermöglichen. Beim Neubau sorgt eine realistische Kalkulation von 1.800 bis 2.300 Euro pro Quadratmeter sowie die Berücksichtigung der Bremischen Landesbauordnung für eine tragfähige Planungsgrundlage. Ob Bestandskauf oder Neubau die passende Strategie ist, hängt letztlich von Budget, Zeithorizont und den individuellen Renditezielen ab.

FAQ – Häufige Fragen zu Mehrfamilienhaus kaufen und bauen in Bremen