Mehrfamilienhaus kaufen: Hamburg als Wohn- oder Investitionsort

Immobilienmarkt Hamburg: Überblick und Besonderheiten

• Marktlage und Preise: Nach einer Phase des Rückgangs zeigt der Immobilienmarkt Hamburg erste Anzeichen einer Stabilisierung. Vielfach stagnieren die Preise oder zeigen nur eine leichte Aufwärtsbewegung. Auch wenn in den letzten Jahren das Kaufinteresse an Immobilien sowohl beim Einfamilienhaus als auch beim Mehrfamilienhaus gesunken ist, zeigt jetzt wieder eine leichte Erholung. In einigen Stadtteilen kam es zu einer deutlichen Preissteigerung, während in anderen Stadtteilen die Preise stabil geblieben sind. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis liegt 2025 bei ca. 5.800 Euro. Ähnlich sieht es bei Eigentumswohnungen aus. Hier liegt der Quadratmeterpreis bei knapp 6.000 Euro. Im Vergleich dazu kosten Neubauwohnungen im Schnitt 6.600 Euro pro Quadratmeter, während Häuser schon im Durchschnitt ab 5.000 Euro pro Quadratmeter zu bekommen sind.

• Beliebte Stadtteile für Mehrfamilienhäuser: Zu den beliebten Stadtteilen Hamburgs gehören Uhlenhorst mit seiner eleganten Architektur und der ruhigen Lage an der Außenalster. In Harvestehude sind prächtige Gründerzeitvillen in einer grünen Umgebung zu finden, während Winterhude, nördlich der Alster, für seine urbane Atmosphäre, seine charmanten Cafés und seine Nähe zum Wasser bekannt ist. Eppendorf mit seiner lebendigen Tradition und seinem charmanten Altbaucharme gehört ebenfalls zu beliebten Stadtteilen, genau wie Blankenese mit seiner malerischen Lage am Hang und freiem Blick auf die Elbe. Auch Hohenfelde mit seiner zentralen Lage und seiner Gemütlichkeit ist bei Investoren sehr beliebt. Ganz neu und anders ist die Hafencity mit ihren modernen Bauten. Dieser Stadtteil wird sehr oft für den Kauf bzw. Bau von Mehrfamilienhäusern in Betracht gezogen.

Planung und Vorbereitung

• Bedarfsanalyse: Es handelt sich hierbei um den ersten Schritt im Rahmen eines Bauprozesses. Es werden die individuellen Bedürfnisse wie Anzahl der Wohneinheiten, Anzahl der Zimmer, Größe der Wohnfläche sowie spezifische Wünsche und Anforderungen an die Mehrfamilienhäuser geklärt. Die Bedarfsanalyse ist die Basis für das spätere Planen und Gestalten eines Hauses.

• Grundstückssuche: Zu den wesentlichen Kriterien bei der Grundstückssuche gehören die Lage, die Größe, die Infrastruktur sowie der Preis. Ebenso wichtig bei der Grundstückssuche sind die Fragen, ob das gewünschte Grundstück bereits erschlossen ist und wie es mit der Bodenbeschaffenheit und der näheren Umgebung aussieht. Bei der Suche und der Auswahl eines Grundstücks bieten sich neben den verschiedenen Immobilienportalen auch Makler und Banken an, die bei der Suche behilflich sein können.

• Finanzierung und Budgetplanung: Sowohl für das Kaufen als auch für das Bauen eines Mehrfamilienhauses gibt es verschiedene Finanzierungsmöglichkeiten. Neben dem Eigenkapital sind das Darlehen bzw. Kredite sowie die Vielzahl an Förderprogrammen. Grundsätzlich, dass das Budget gut geplant werden muss. Dies bedeutet, dass im ersten Schritt ein realistischer Kostenrahmen rund um das Mehrfamilienhaus festgelegt werden muss. Allerdings müssen neben den finanziellen Mitteln auch andere Ressourcen berücksichtigt werden, um diese optimal zu nutzen und so die Effizienz rund um das Kaufen bzw. Bauen zu steigern.

Der Kauf eines Mehrfamilienhauses in Hamburg

• Voraussetzungen und Formalitäten: Ähnlich wie in anderen Städten auch, müssen beim Kaufen der Mehrfamilienhäuser in Hamburg einige rechtliche Aspekte berücksichtigt werden. Dazu zählt unter anderem die Übernahme der bestehenden Mietverträge. Sind Mieterhöhungen oder gar Kündigungen geplant, unterliegen diese strengen gesetzlichen Regelungen, die zwingend beachtet werden müssen. Sollten die Wohnungen in Mehrfamilienhäusern zu Eigentumswohnungen umgewandelt werden, haben die aktuellen Mieter gemäß § 577 BGB ein Vorkaufsrecht. Für den Kauf eines Mehrfamilienhauses werden sowohl im Rahmen der Finanzierung als auch für den Notar einige wichtige Unterlagen benötigt. Dazu zählen neben dem Grundbuchauszug auch die Flurkarte, ein Energieausweis, Grundrisse jeder Wohnung und der Gemeinschaftsflächen im Haus sowie eventuelle Mietverträge. Des Weiteren muss der Käufer seine finanzielle Situation mittels Gehaltsnachweisen und einer SCHUFA-Auskunft darlegen.

• Immobilienbewertung: Entscheidend bei der Immobilienbewertung ist neben dem Ertragswert auch der Bodenwert. Für die Bewertung kommt das Ertragswertverfahren zum Einsatz, welches neben den Mieteinnahmen auch die Rendite berücksichtigt. Um den baulichen Zustand der Mehrfamilienhäuser beurteilen zu können, sollte ein Gutachter oder Sachverständiger engagiert werden. Ebenso wichtig für die Bewertung des Mehrfamilienhauses sind dessen Lage und die Infrastruktur.

• Vertragsabschluss: Für den Kauf eines Mehrfamilienhauses und vor der Schlüsselübergabe ist der notariell beurkundete Kaufvertrag zwingend nötig, denn nur so kann die Rechtswirksamkeit des Vertrages gewährleistet werden. Im Kaufvertrag müssen alle wesentlichen Details wie Kaufpreis, Zahlungsmodalitäten, Übergabetermin und Informationen rund um das Haus enthalten sein. Des Weiteren müssen alle Fragen zu bestehenden Mietverhältnissen, Gewährleistungen sowie eventuellen Mängeln geklärt sein. Aus diesem Grund sollte auf keinen Fall auf ein Übergabeprotokoll verzichtet werden.

Das Bauen eines Mehrfamilienhauses in Hamburg

Soll das Traumhaus, egal ob Einfamilienhaus, Architektenhaus oder Mehrfamilienhaus neu gebaut werden, sind mehrere Meilensteine nötig, welche einem exakten Zeitplan unterliegen. Es beginnt mit der Entscheidung zum Bauen und der Suche nach einem passenden Baugrundstück. Im Anschluss daran müssen Anträge gestellt und Genehmigungen eingeholt werden, bevor mit dem Rohbau und dem anschließenden Innenausbau begonnen werden kann. Am Ende stehen die Bauabnahme und die Übergabe des Hauses.

• Auswahl des Bauunternehmens: Für den erfolgreichen und reibungslosen Bauprozess spielt die Auswahl des Bauunternehmens eine entscheidende Rolle. Das Bauunternehmen sollte nicht nur über entsprechende Erfahrung, sondern auch über Referenzen verfügen. Bauherren sollten sich verschiedene Angebote einholen und diese miteinander vergleichen. Dabei ist es wichtig, auf die Kompetenz und Zuverlässigkeit der Bauunternehmen zu achten und nicht nur auf den Preis. Sobald eine Entscheidung getroffen wurde, sollten die Vertragsbedingungen in Bezug auf Leistungen, Gewährleistungen und Zahlungsmodalitäten exakt festgelegt werden, damit es später nicht zu Unstimmigkeiten kommt.

• Baurechtliche Anforderungen und Genehmigungen: Es müssen nicht nur verschiedene baurechtliche Anforderungen beachtet, sondern auch ein Bauantrag gestellt und Genehmigungen eingeholt werden. Der jeweilige Bebauungsplan gibt genaue Vorgaben zur Höhe des Hauses, der bebauten Grundfläche sowie zu den Nutzungsmöglichkeiten. Für Mehrfamilienhäuser gelten spezielle Brandschutzanforderungen sowie Vorgaben für den Schallschutz.

• Architektur und Design: Für Mehrfamilienhäuser gibt es verschiedene Gestaltungsmöglichkeiten in Bezug auf die Architektur und das Design. Dabei geht es um die effektive Nutzung des Grundstücks, das barrierefreie Wohnen sowie die energieeffizienten Bauweisen.

• Bauausführung und Überwachung: Der Neubau eines Mehrfamilienhauses umfasst mehrere Bauphasen, welche mit der Entwurfsplanung beginnen, über die Baugenehmigung, den Rohbau sowie den Innenausbau reichen, bevor am Ende die Bauabnahme steht. Mit einer baubegleitenden Qualitätskontrolle durch einen Bausachverständigen lassen sich Mängel frühzeitig erkennen und beheben.

Vielfalt moderner Neubauprojekte in Hamburg: Von Stadtvilla bis Geschäftshaus

Die aktuelle Immobiliensuche in Hamburg zeigt: Wer ein Neubau-Projekt plant oder kauft, hat die Wahl zwischen unterschiedlichsten Objektarten. Vom Doppelhaus in Harburg über das Architektenhaus mit Dachterrasse in Altona bis hin zur modernen Stadtvilla im Norden reicht die Bandbreite. Immer beliebter sind auch Massivhäusern mit mehreren Geschossen, häufig mit Keller, Tiefgarage und mehreren Einheiten pro Etage. Wer mehr Platz sucht, entscheidet sich für ein Staffelgeschoss oder ein großzügiges Dachgeschoß mit freiem Blick über den Ort – etwa in Richtung Hafen.

Je nach Haustypen fallen die Baunebenkosten unterschiedlich aus. Während Musterhäuser oft bereits schlüsselfertig geplant sind, benötigen individuelle Projekte wie ein Geschäftshaus mit Gewerbeeinheit oder ein Bungalow mit großer Fläche oft eine umfangreiche Bauberatung. Wer vorausschauend kalkuliert, bezieht auch die Ausstattung, die Zahl der Stellplätzen und den Zeitpunkt der Fertigstellung – meist im kommenden Jahr – in die Planung ein.

Kosten und Finanzierung

• Kostenaufstellung: Eine detaillierte Aufschlüsselung der Kosten ist nicht möglich, da diese von verschiedenen Faktoren abhängig sind. Dazu zählen die Größe, die Ausstattung, die Lage sowie die Bauweise des Hauses. Durchschnittlich ist mit Baukosten von 1.800 bis 3.000 Euro pro Quadratmeter zu rechnen.

• Finanzierungsmöglichkeiten: Neben dem Eigenkapital spielt die Baufinanzierung eine wichtige Rolle beim Hausbau. Bevor Entscheidungen in Bezug auf die Finanzierung getroffen werden, muss an die staatlichen Förderprogramme sowie eventuelle Zuschüsse der Stadt Hamburg bzw. einzelner Stadtteile gedacht werden.

• Kostenkontrolle: Zur Einhaltung des Budgets sollte nicht nur genau geplant werden, sondern es sollten so weit als möglich Festpreisvereinbarungen mit den Bauunternehmen getroffen werden. Dies kann helfen unerwartete Kosten zu vermeiden.

Nachhaltigkeit und Energieeffizienz

• Energieeffizientes Bauen: Rund um den Hausbau sollte so geplant werden, dass das fertiggestellte Haus während seines gesamten Lebenszyklus den Energieverbrauch minimieren kann. Dazu gehören eine Reihe von Optimierungen wie zum Beispiel eine gute Wärmedämmung, eine luftdichte Gebäudehülle sowie der Einsatz von erneuerbaren Energien und intelligenter Anlagentechnik.

• Nachhaltige Materialien und Bauweisen: Dazu zählen unter anderem die Verwendung von Ressourcen, welche nachhaltig gewonnen, produziert und verwendet werden. Bei den Bauweisen sollte darauf geachtet werden, dass der Energieverbrauch reduziert und gleichzeitig ein gesundes Raumklima geschaffen werden kann. Zu den nachhaltigen Materialien zählen Holz, Lehm, Jute, Natursteine, Stroh sowie verschiedene Recyclingmaterialien.

• Zertifikate und Förderungen: Rund um den Hausbau können verschiedene Zertifikate wie zum Beispiel DGNB, BREEAM oder das QNG-Siegel genutzt werden, um von staatlichen Förderungen zu profitieren. Mit den Zertifikaten wird nicht nur die Nachhaltigkeit, sondern auch die Energieeffizienz der Häuser bestätigt, was wiederum Voraussetzung für die Förderprogramme ist.

Objekttypen und Bauformen für Mehrfamilienhäuser in Hamburg: Vielfalt für jede Nutzung

Wer ein Mehrfamilienhaus in Hamburg plant oder kaufen möchte, findet je nach Stadtteil – ob in Altona, im Norden oder nahe dem Hafen – eine Vielzahl an Objektarten, die zur Auswahl stehen. Neben klassischen Massivhäusern oder Musterhäusern sind auch Architektenhaus-Konzepte mit Dachterrasse, großzügiger Fläche und intelligenter Aufteilung über mehrere Geschosse beliebt. In vielen Fällen ergänzen das Staffelgeschoss, Dachgeschoß oder zusätzliche Etage das Nutzungskonzept.

Auch das Doppelhaus, der moderne Bungalow oder Projekte mit gemischter Wohn- und Gewerbeeinheit sind in Hamburgs Immobiliensuche zunehmend gefragt. Viele dieser Haustypen werden schlüsselfertig angeboten, mit Keller, Tiefgarage, mehreren Stellplätzen und variabler Anzahl an Einheiten pro Haus.

Für Investoren oder Eigennutzer ist die geplante Fertigstellung ebenso relevant wie die richtige Bauberatung, insbesondere im Hinblick auf technische Ausstattung, Auflagen und Ort. Wer langfristig denkt, profitiert von durchdachten Lösungen – individuell geplant und auf den jeweiligen Stadtteil zugeschnitten.

Verwaltung und Vermietung

• Eigentümergemeinschaft: Es handelt sich hierbei um die Gesamtheit aller Wohnungseigentümer, welche gemeinsam ein Haus besitzen. In Bezug auf das gemeinsame Haus haben sie Rechte und Pflichten, wenn es um Entscheidungen wie zum Beispiel Instandhaltungen, Modernisierungen und Sanierungen geht. Zum Gemeinschaftseigentum eines Hauses zählen alle Teile, die nicht Sondereigentum einzelner Wohnungseigentümer sind, wie zum Beispiel Dach, Fassade, Treppenhaus, Garten und Heizungsanlage.

• Vermietungsstrategien: Für eine erfolgreiche Vermietung einer Wohnfläche ist eine gründliche Bonitätsprüfung sowie die Befragung des Mietinteressenten unerlässlich. So können Mietausfälle vermieden und eine stabile Mietstruktur sichergestellt werden. Für die Mietpreisgestaltung ist die ortsübliche Vergleichsmiete ein wichtiger Anhaltspunkt. Zu den  rechtlichen Rahmenbedingungen rund um die Vermietung zählen rechtssicher gestaltete Mietverträge, eine ordnungsgemäße Abrechnung der Nebenkosten sowie die Überwachung der Zahlungseingänge.

Mehrfamilienhaus kaufen vs. Mehrfamilienhaus bauen: Ein Vergleich

• Baukosten vs. Kaufpreis: Die Baukosten umfassen neben den Grundstückskosten auch die Kosten für die Bauleistungen, die Außenanlagen sowie Baunebenkosten. Grundsätzlich bietet ein neu gebautes Haus gegenüber einer Bestandsimmobilie eine Reihe von Vorteilen, denn das Haus entspricht den eigenen Wünschen und Vorstellungen. Des Weiteren ist eine neu gebautes Haus in der Regel energieeffizienter und somit auch langfristig kostengünstiger. Zum Kaufpreis zählen nur die Kosten für das Haus. Vorteil ist, dass der Preis klar definiert und transparent ist und dass es nicht zu Bauverzögerungen und somit zu unerwarteten Kosten kommt.

• Sanierungsstau vermeiden: Bei einem neu gebauten Haus stehen in den ersten Jahren keine Sanierungen an, sodass auch hier keine zusätzlichen Kosten entstehen.

• Energiesparsamkeit: Im Vergleich mit einer Bestandsimmobilie kann beim Bauen auf die Energieeffizienz und die Nachhaltigkeit geachtet werden. Bei Bestandsimmobilien sind oftmals umfassende Modernisierungsmaßnahmen nötig, die einen kostengünstigen Kaufpreis deutlich erhöhen können.

• Fertigbau vs. Massivbau: Grundsätzlich ist der Fertigbau immer dem Massivbau vorzuziehen. Die Gründe hierfür sind einleuchtend. Neben der deutlich kürzeren Bauzeit fallen auch die Baukosten deutlich geringer aus als beim Massivbau. Häuser in Fertigbauweise bieten ausreichend Flexibilität, wenn es um die Gestaltung geht und stehen in puncto Langlebigkeit dem Massivbau in nichts nach.

• Förderfähigkeit: Die staatlichen Förderprogramme und Zuschüsse für den Bau neuer Mehrfamilienhäuser sind eng an die Energieeffizienzstandards gebunden. Bei bestehenden Immobilien stehen den Käufern ebenfalls Förderungen für Sanierungen und Modernisierungen zu, sofern diese den gesetzlichen Vorgaben entsprechen.

• Zeitlicher Aufwand: Beim Hausbau muss mit einem deutlichen höheren zeitlichen Aufwand gerechnet werden als bei einem Kaufobjekt. In ein bereits bestehendes Haus können Mieter direkt einziehen, während beim Hausbau erst die Bauabnahme abgewartet werden muss.

Fazit

Das Mehrfamilienhaus ist nicht nur eine solide Kapitalanlage,  denn es kann auch einige Herausforderungen bieten. Mehrfamilienhäuser stehen für eine effiziente Nutzung von Baugrundstücken sowie für eine stabile Einkommensquelle. Selbstverständlich muss an dieser Stelle auch der Verwaltungsaufwand sowie das Risiko von Mietausfällen gesehen werden.

Werden Mehrfamilienhäuser sorgfältig geplant und verwaltet, bilden sie eine attraktive Kapitalanlage, welche auch als Altersvorsorge dienen kann. Grundsätzlich müssen die Vor- und Nachteile rund um den Traum Mehrfamilienhaus sorgfältig abgewogen werden. Interessenten sollten vor dem Kaufen oder dem Bauen eine professionelle Beratung in Anspruch nehmen, um so über alle Eventualitäten informiert zu sein.