Mehrfamilienhaus kaufen Lübeck: Kaufen oder Bauen?

Durchschnittsmieten für Bestandswohnungen liegen laut Mietspiegel der Hansestadt Lübeck aktuell bei rund 11,49 €/m² Nettokaltmiete (Stand bis 2025, regionale und ausstattungsbedingte Abweichungen möglich). Neubauten in nachfragestarken Lagen überschreiten die 15 €/m²-Marke. Der Kaufpreisfaktor liegt in Lübeck aktuell bei rund 25,5, was einer Bruttoanfangsrendite von etwa 3,9 % entspricht. Der offizielle Mietspiegel der Hansestadt Lübeck ist das anerkannte Instrument, um das Potenzial für Mieterhöhungen rechtssicher einzuschätzen.

Nachfrageentwicklung: Wer mietet in Lübeck?

Die Nachfragebasis in Lübeck ist diversifiziert. Studierende der Universität zu Lübeck und der Technischen Hochschule Lübeck sorgen für stabile Nachfrage nach kleinen bis mittelgroßen Wohnungen. Familien suchen vorrangig in ruhigeren Außenstadtteilen mit guter ÖPNV-Anbindung. Senioren bilden ein wachsendes Segment mit steigendem Bedarf an barrierefreien Wohnungen, was bei Neubauplanungen zunehmend an Relevanz gewinnt. Pendler aus Schleswig-Holstein und dem Hamburger Umland runden das Mieterprofil ab.

Leerstandsquoten, Trends und Wettbewerb

Die Leerstandsquote in Lübeck liegt strukturell auf niedrigem Niveau. Gefragte Stadtteile zeigen nahezu keine Vollvermietungsprobleme. Energetische Sanierungen werden durch gesetzliche Vorgaben nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) und steigende Betriebskosten zum zentralen Investitionsschwerpunkt. Denkmalschutzimmobilien in der Altstadt sind ein spezifisches Segment mit steuerlichen Vorteilen, aber hohem Planungs- und Kostenaufwand.

Private Investoren aus Hamburg und Schleswig-Holstein sowie institutionelle Kapitalanleger konkurrieren zunehmend um marktfähige Objekte. Sanierungsbedürftige Mehrfamilienhäuser abseits der Toplagen sind daher oft die einzige Einstiegsmöglichkeit für Investoren ohne tiefen Marktnetzzugang.

Standortanalyse Lübeck – Welche Lagen eignen sich für Mehrfamilienhäuser?

Die Wahl des Stadtteils ist in Lübeck ein zentraler Renditefaktor. Lage, Infrastruktur und Mieterstruktur unterscheiden sich erheblich zwischen den Quartieren.

Beliebte Stadtteile für Investitionen

• St. Gertrud: Gehört zu den etabliertesten Wohnstadtteilen Lübecks. Gute Infrastruktur, ruhige Wohnquartiere und die Nähe zum Bahnhof machen den Stadtteil für Familien und Berufstätige attraktiv. Mieternachfrage und Leerstandsrisiko sind stabil.

• St. Jürgen: Profitiert von der Nähe zur Universität zu Lübeck und zum Klinikum. Hohe Studentendichte, gute Busverbindungen und eine vielfältige Nachfragebasis machen St. Jürgen zu einer der renditestärksten Investitionslagen in Lübeck.

• Innenstadt und Altstadtinsel: Bieten eine historisch gewachsene Stadtstruktur mit erhaltener Backsteingotik und gründerzeitlicher Bebauung. Das von der UNESCO zum Weltkulturerbe ernannte Stadtbild ist ein überregionaler Lagequalitätsfaktor. Gleichzeitig unterliegen Objekte hier dem Denkmalschutz. Änderungen an Fassade, Fenstern oder Dach benötigen Genehmigungen der Denkmalbehörde, was Planungsaufwand und Bauzeit erhöht. Steuerlich bieten Denkmalimmobilien dagegen einen erheblichen Vorteil, denn Sanierungskosten können über die Denkmal-AfA für Kapitalanleger zu 100 % auf neun Jahre verteilt abgeschrieben werden. Das macht dieses Segment für erfahrene Investoren mit hoher Steuerbelastung besonders interessant.

• Travemünde: Hat ein touristisches Profil mit direkter Ostsee-Nähe. Ferienwohnungen und Kurzzeitvermietung sind möglich, erfordern aber eine klare Strategie zur Mieterstruktur und eine rechtliche Absicherung im Hinblick auf mögliche Zweckentfremdungsverordnungen.

• Buntekuh und Moisling: Sind preisgünstigere Lagen mit höherem Renditepotenzial. Die Kaufpreise liegen deutlich unter denen der Innenstadtlagen, was die Einstiegshürde senkt. Gleichzeitig ist hier eine genauere Analyse von Leerstandsrisiko, Mieterstruktur und Sozialinfrastruktur erforderlich.

Lagekriterien für Vermieter und Investoren

Neben dem Stadtteil entscheiden Mikrostandortfaktoren über die langfristige Vermietbarkeit. Relevant sind vor allem die Nähe zu ÖPNV-Haltestellen und zum Lübecker Hauptbahnhof, die Lärmbelastung durch Verkehr oder Gewerbe sowie die fußläufige Versorgungsinfrastruktur mit Supermärkten, Schulen und Ärzten. Zukunftsprojekte der Stadt wie neue Neubaugebiete oder Verkehrsinfrastrukturmaßnahmen beeinflussen die Lagequalität mittel- und langfristig erheblich und sollten bei der Objektauswahl berücksichtigt werden.

Mehrfamilienhaus kaufen in Lübeck – das müssen Käufer wissen

Wer ein Mehrfamilienhaus in Lübeck kaufen möchte, trifft auf einen Markt mit begrenztem Angebot und wachsender Käuferkonkurrenz. Eine strukturierte Kaufprüfung, die Kenntnis der relevanten Objektarten und ein realistisches Bild der Preisfaktoren sind die Grundlage für eine fundierte Kaufentscheidung.

Objektarten: Was wird angeboten?

Der Lübecker Markt bietet unterschiedliche Haustypen und Objektarten mit jeweils eigenen Chancen und Risiken. Wer aktiv auf der Suche nach einem passenden Angebot ist, sollte verschiedene Quellen parallel nutzen, neben Maklern auch die Direktansprache von Eigentümern sowie Auktions- und Zwangsversteigerungsplattformen.

• Altbau, Gründerzeit und Denkmal bieten hohe Attraktivität und steuerliche Vorteile, bringen aber erheblichen Sanierungsaufwand und besondere Auflagen mit

• Nachkriegsbauten aus den 1950er bis 1980er Jahren sind oft noch nicht energetisch saniert und weisen Instandhaltungsrückstau auf, ermöglichen aber einen günstigen Einstiegspreis

• Neubauten vom Bauträger sind schlüsselfertig ohne Überraschungen bei der Substanz, werden aber zu höheren Kaufpreisen angeboten

• Sanierungsbedürftige Mehrfamilienhäuser bieten einen Preisvorteil beim Kauf, erfordern aber Kapital für die bauliche Ertüchtigung

• Apartmenthäuser und Boardinghouses sind ein spezialisiertes Segment mit anderen Vermietungsstrukturen und Renditelogiken

Checkliste für die Kaufprüfung

Vor dem Notartermin sollten folgende Punkte systematisch geprüft werden:

• Bausubstanz mit Blick auf Dach, Fassade, Leitungen (Wasser, Abwasser, Strom) und die Heizungsanlage

• Energieeffizienz anhand des aktuellen Energieausweises sowie einer Einschätzung zum Sanierungsbedarf nach GEG

• Unterlagen wie Wirtschaftsplan (bei WEG), Abgeschlossenheitsbescheinigungen, Grundbuchauszug, Flurkarte und vorliegende Baugenehmigungen

• Mieterstruktur mit bestehenden Mietverträgen, Laufzeiten, Miethöhen und der bisherigen Fluktuation

• Mietausfälle und Rücklagenstand anhand der Betriebskostenabrechnungen der letzten drei Jahre sowie dem Stand der Instandhaltungsrücklage

• Brandschutz im Hinblick auf ein aktuelles Brandschutzkonzept, vorhandene Rauchwarnmelder und die Zugänglichkeit der Fluchtwege

Eine unabhängige Begutachtung durch einen Bausachverständigen ist insbesondere bei Altbauten und sanierungsbedürftigen Objekten unverzichtbar.

Preisfaktoren bei Mehrfamilienhäusern in Lübeck

Der Kaufpreis wird maßgeblich bestimmt durch Lage (Stadtteil und Mikrostandort), Baujahr, Energieeffizienzklasse, Anzahl und Zuschnitt der Wohnungen sowie Zustand und Sanierungsstau. Objekte mit modernisierter Haustechnik, gutem Energieausweis und langfristigen Mietverträgen erzielen Aufpreise; Gebäude mit erkennbarem Investitionsbedarf werden entsprechend abgezinst.

Mehrfamilienhaus bauen in Lübeck – Planung, Kosten und Genehmigung

Der Neubau eines Mehrfamilienhauses in Lübeck ist aufwendiger als ein Bestandskauf, bietet aber die Möglichkeit, Grundrisse, Energiestandard und Ausstattung von Anfang an auf die Vermietbarkeit auszurichten. Entscheidend sind das passende Grundstück, ein belastbares Baurecht und eine realistische Gesamtkostenkalkulation vor dem ersten Spatenstich.

Baurecht und Bebauungspläne in Lübeck

Für jedes Bauvorhaben in Lübeck ist eine Baugenehmigung nach der Landesbauordnung Schleswig-Holstein (LBO SH) erforderlich. Die maßgeblichen Parameter ergeben sich aus dem Bebauungsplan des jeweiligen Grundstücks. Die Grundflächenzahl (GRZ) legt fest, wie viel Grundstücksfläche überbaut werden darf. Die Geschossflächenzahl (GFZ) bestimmt die maximale Wohnfläche im Verhältnis zur Grundstücksgröße. Darüber hinaus regeln der Bebauungsplan die zulässigen Geschosszahlen und Gebäudehöhen sowie die Stellplatzsatzung, nach der Lübeck je nach Lage und Wohnungsanzahl Stellplätze vorschreibt. Tiefgaragen erhöhen die Baukosten dabei erheblich. Abstandsflächen zur Grundstücksgrenze sind nach LBO SH einzuhalten. In der Altstadtinsel und angrenzenden Schutzbereichen bestehen aufgrund des Denkmalschutzes erhebliche Einschränkungen für Neubauten.

In Bereichen ohne Bebauungsplan gilt § 34 BauGB, der sich an der vorhandenen Umgebungsbebauung orientiert.

Kosten für den Neubau eines Mehrfamilienhauses in Lübeck

Die reinen Baukosten liegen aktuell abhängig von Bauweise, Ausstattung und energetischem Standard bei 3.000 bis 4.500 €/m² Wohnfläche. Das Mehrfamilienhaus als Massivhaus aus Stahlbeton oder Mauerwerk ist in Lübeck nach wie vor die meistgewählte Bauweise; es punktet mit langer Lebensdauer und hohem Schallschutz. Holzrahmenbau und Hybridbauweisen gewinnen als Alternative an Bedeutung, besonders bei Bauvorhaben mit engem Zeitplan. Zu den wesentlichen Kostentreibern zählen: