Mehrfamilienhaus kaufen Ulm

Mehrfamilienhaus kaufen in Ulm: Die ersten Schritte

• Planung und Budgetierung: Im Rahmen der Budgetierung einer solchen Immobilie als lukrative Kapitalanlage sollten Interessenten, in jedem Fall den Mietmultiplikator sowie die Rendite ermitteln.

• Kriterien für die Auswahl des richtigen Objekts: Für den Erwerb einer solchen Immobilie spielen neben der Lage auch die Größe und der Zustand eine entscheidende Rolle. Das Mehrfamilienhaus sollte in einem ansprechenden Zustand sein, sodass nicht gleich mit Sanierungen, die gesetzlich vorgeschrieben sind, gerechnet werden muss. Des Weiteren sollte die Lage für zukünftige Mieter eine entsprechende Infrastruktur aufweisen. Dies bedeutet, in der näheren Umgebung sollten nicht nur Schulen und Kitas, sondern auch eine medizinische Versorgung sowie Geschäfte für den täglichen Bedarf zu finden sein.

• Professionelle Unterstützung durch Makler und Experten: Interessenten sollten auf jeden Fall professionelle Hilfe in Anspruch nehmen, da beim Kaufen und der Finanzierung einige wichtige Aspekte zu beachten sind.  

Finanzierung eines Mehrfamilienhauses in Ulm

• Überblick über die Kosten: Die Kosten für ein Mehrfamilienhaus bestehen nicht nur aus dem Kaufpreis. Käufer sollten stets auch eventuell anfallende Renovierungs- und Sanierungskosten im Blick haben. Des Weiteren fallen Kaufnebenkosten wie zum Beispiel Gebühren für den Notar und den Grundbucheintrag, die Grundsteuer, die Grunderwerbsteuer sowie eventuell eine Maklerprovision an.

• Finanzierungsmodelle und -möglichkeiten: Zur Finanzierung können Käufer neben dem Eigenkapital verschiedene Kreditoptionen in Betracht ziehen. Zusätzlich sollte eine KfW-Förderung beantragt werden, bei sich alles um die Energieeffizienz des Gebäudes dreht. Bei einer Sanierung bekommen Eigentümer von der KfW-Bank bis zu 75.000 Euro pro Wohneinheit.

• Steuerliche Aspekte: Wird ein Mehrfamilienhaus gekauft, können die Käufer bei den Steuern sparen. So können pro Jahr über die nächsten 50 Jahre 2 % des Kaufpreises (ohne die Kosten für das Grundstück) bei der Steuer abgeschrieben werden. Vielfach handelt es sich dabei um einige zehntausend Euro pro Jahr. Des Weiteren können nicht umlagefähige Nebenkosten rund um das Haus als Werbungskosten geltend gemacht werden. Dies gilt im Übrigen auch für die Zinsen von benötigten Krediten für Mehrfamilienhäuser.  

Mehrfamilienhaus in Ulm: Immobilientypen, Ausstattung & Preisstruktur im Überblick

Wer in Ulm ein Mehrfamilienhaus kaufen oder bauen möchte, sollte sich mit Immobilientypen wie Einfamilienhaus, Reihenhaus oder Doppelhaushälfte vertraut machen. Ob in Massivbau oder als Fertighaus, Varianten mit mehreren Eigentumswohnungen und flexibler Nutzung vom Erdgeschoss bis zum Dachgeschoss sind besonders gefragt. Musterhaus-Konzepte helfen, sinnvolle Grundrisse und Küchen-Layouts zu visualisieren.

Die Immobilienpreise, Hauspreise und Wohnungspreise hängen in Ulm stark von Wohnfläche, Ausstattung und Lage ab. Vor allem die Quadratmeterpreise (€/qm) steigen bei schlüsselfertigen Objekten – professionelle Bauträger liefern hierzu passende Angebote. Wer mit einem Architekten plant, sollte die Wünsche der Zielgruppe und das städtische Umfeld beachten.

Ein durchdachtes Gebäude mit gut nutzbarem Obergeschoss, cleverem Dach-Design und effizientem Untergeschoss schafft in Ulm langfristig attraktive Möglichkeiten zum Wohnen und Investieren.

Rechtliche Aspekte beim Kauf und Bau eines Mehrfamilienhauses

• Rechtliche Schritte: Zur Vorbereitung des Immobilienkaufs wird ein aktueller Grundbuchauszug benötigt. Der Käufer kann so überprüfen, ob Hypotheken, Baulasten, Erbbaurechte und sonstige Nießbräuche für die Häuser bestehen. Im nächsten Schritt sollte mit dem Verkäufer ein Vorvertrag geschlossen werden, um ausreichend Zeit für die Finanzierungsangelegenheiten zu haben. Sobald die Finanzierung steht, werden im Anschluss daran der Kaufpreis, die Grunderwerbsteuer und die Notarkosten vom Käufer gezahlt. Sobald der Käufer die Bestätigung über den Eintrag in das Grundbuch erhält, ist der Immobilienkauf abgeschlossen.

• Baurecht und Genehmigungsverfahren in Ulm: Sollen dagegen in Ulm neue Häuser gebaut werden, muss wie in jedem anderen Bundesland auch ein Bauantrag gestellt werden, damit von der zuständigen Behörde die Baugenehmigung erteilt werden kann.

• Wichtige Mietrechtsvorschriften und Vermietungsvorgaben: Grundsätzlich werden beim Kaufen eines Mehrfamilienhauses die aktuellen Mieter im wahrsten Sinne des Wortes mit verkauft. Dies bedeutet, dass der neue Eigentümer sich zwar nicht um neue Bewohner kümmern muss, aber auch dass er verschiedene Altlasten wie zum bestehende Mietverträge übernehmen muss. Sicherlich dürfen laufende Kosten für die Immobilie auf die Mieter der Wohnungen umgelegt werden. Es gilt jedoch zu bedenken, dass es sich bei größeren Renovierungen nicht um umlagefähige Nebenkosten handelt.

Mehrfamilienhäuser bauen in Ulm: Planung und Vorbereitung

• Standortwahl und Grundstückserwerb: Bei der Wahl eines passenden Grundstücks spielt die Infrastruktur eine entscheidende Rolle. Die Lage entscheidet später über die Vermietbarkeit der Wohnungen oder Zimmer im Mehrfamilienhaus. Liegt der Fokus bei der Vermietung der Wohnungen eher auf jüngere Leute und Studenten, ist es sinnvoll, dass das Grundstück für den Bau des Hauses sich möglichst in der Nähe der Universität oder zu unterschiedlichen Arbeitsstätten in der Stadt befindet.

• Planung des Gebäudes: Gemeinsam mit einem Architekten sollten sowohl die Anzahl der Wohneinheiten als auch die Grundrissgestaltung in Bezug auf die Anzahl der Zimmer und die Ausstattung geplant werden.

• Die Zusammenarbeit mit Architekten und Bauunternehmen: Für die Zusammenarbeit mit einem Architekten und einem Bauunternehmen ist es wichtig, dass diese sich mit dem Thema Mehrfamilienhäuser auskennen und wissen, worauf zu achten ist. Bei der Suche nach einem geeigneten Architekturbüro sollte unter anderem die Architektenkammer zur Hilfe genommen werden.

Genehmigungsverfahren und baurechtliche Anforderungen in Ulm

• Welche Genehmigungen notwendig? Die Vorgaben variieren zum einen nach Region und zum anderen nach Größe des Bauvorhabens. Bauherren benötigen beim Bau von Mehrfamilienhäusern nicht nur eine Baugenehmigung. Sie müssen dafür sorgen, dass die Vorgaben rund um den Brand- und Schallschutz eingehalten werden. Des Weiteren müssen zusätzliche Anforderungen in Bezug auf Barrierefreiheit sowie Vorgaben zur Stellplatzverordnung eingehalten werden. Ebenso wichtig beim Bauen von Mehrfamilienhäusern sind die Energieeinsparverordnung sowie das Gebäudeenergiegesetz und deren Vorgaben.

• Ablauf des Genehmigungsverfahrens: Um eine Baugenehmigung zu bekommen, muss der Bauantrag mit allen relevanten Unterlagen bei der Baubehörde eingereicht werden. Hier empfiehlt sich die Zusammenarbeit mit einem erfahrenen Architekten, da dieser weiß, worauf es bei Mehrfamilienhäusern ankommt.

Nachhaltigkeit und Energieeffizienz beim Bau von Mehrfamilienhäusern

• Umweltfreundliche Bauweisen und Materialien: Um den ökologischen Fußabdruck möglichst klein zu halten, sollte bereits auf Bauen auf umweltfreundliche Bauweisen sowie den Einsatz von nachhaltigen Materialien geachtet werden. Die ökologischste Bauweise ist dabei die Holzriegel-Konstruktion, die im Vergleich mit anderen Bauweisen am ressourcenschonendsten ist. Zu den nachhaltigen Materialien zählen Holz, Kalk, Sandstein, Kies, Lehm, Sand, Ton, Hanf, Flachs, Stroh und Schafwolle.

• Energieeffiziente Technologien und Systeme: Durch moderne Technologien wie Wärmepumpen und Fußbodenheizungen wird die Energie effektiv genutzt und somit auch der Verbrauch deutlich reduziert. Neben modernen Heizungsanlagen sollte beim Bauen auch an eine effektive Wärmedämmung sowie die Nutzung von erneuerbaren Energien gedacht werden.

• Förderprogramme für nachhaltiges Bauen in Ulm: Neben den bekannten staatlichen Förderprogrammen bietet die Stadt Ulm schon seit mehr als 30 Jahren das Ulmer Energieförderprogramm an. Bei dieser städtischen Klimaschutzstrategie handelt es sich um einen wirkungsvollen Baustein in Bezug auf das nachhaltige Bauen.

Kostenplanung und Budgetierung für den Bau

• Kostenfaktoren im Detail: Die Gesamtkosten für Mehrfamilienhäuser lassen sich nicht pauschal beziffern, da viele Faktoren einen Einfluss auf die endgültigen Kosten haben. Neben den Baukosten müssen in jedem Fall auch die Baunebenkosten, die Kosten für die Inneneinrichtung sowie die Außenanlagen kalkuliert werden.

• Tipps zur Kostenoptimierung und zur Einhaltung des Budgets: Eine gute Planungsvorbereitung ist das A und O, um das Budget einhalten zu können. Nach Möglichkeit sollten nachträgliche Änderungen bei der Hausplanung vermieden werden, da diese sowohl Zeit als auch Geld kosten. Des Weiteren sollte gerade bei Mehrfamilienhäusern auf individuelle Gestaltungen verzichtet werden. Beim Mehrfamilienhaus gilt oft die Devise: weniger ist oft mehr. Die Bewohner können dann bis zu einem gewissen Grad ihre Wohnungen selbst individualisieren.

• Finanzierung des Bauprojekts: Neben Eigenkapital werden für ein solches Bauprojekt in der Regel Bankkredite benötigt. Wichtig ist, dass bei der Finanzierungsplanung an alle Fördermöglichkeiten rund um das Bauen der Häuser gedacht wird.  

Projektmanagement und Bauüberwachung

Im Rahmen des Projektmanagements wird das komplette Bauvorhaben geplant, überwacht und gesteuert. Dabei sind vom Bauleiter verschiedene Aufgaben und Abläufe zu beachten. Grundsätzlich handelt es sich bei der Bauüberwachung um eine Ingenieur- und Architektenleistung, die dementsprechend nach der HOAI abgerechnet wird.  

Sobald das Mehrfamilienhaus fertiggestellt ist, müssen für die Bauabnahme gemäß § 650 n BGB die folgenden Dokumente zur Verfügung stehen:

• Baugenehmigung

• Brandschutznachweis

• Standsicherheitsnachweis

• Schallschutznachweis

• Wärmeschutznachweis

Vermietung und Verwaltung von Mehrfamilienhäuser

• Tipps für eine erfolgreiche Vermietung: Für eine erfolgreiche Vermietung der Wohneinheiten im Mehrfamilienhaus ist es wichtig, dass sich die Mietpreise bzw. die Mietpreisgestaltung am vorhandenen Mietspiegel orientieren. Berechtigterweise haben Eigentümer oft genaue Vorstellungen, welche Mieter in ihrem Haus wohnen sollen, damit es unter den Nachbarn nach Möglichkeit nicht zu Rechtsstreitigkeiten kommt. Aus diesem Grund sollten vor dem Unterschreiben des Mietvertrags ausführliche Gespräche mit den zukünftigen Mietern geführt werden.

• Verwaltung und Instandhaltung: Es gibt verschiedene Gründe, warum Eigentümer in einem Mehrfamilienhaus die Verwaltung nicht selbst übernehmen, sondern sie an eine professionelle Hausverwaltung abgeben. Dies hat den Vorteil, dass der Eigentümer sich nicht um alle Belange kümmern muss, sondern eine Organisation an der Seite hat, die sich mit den verschiedenen Gegebenheiten auskennt.

• Langfristige Pflege: Um den Wert der Immobilie langfristig zu erhalten, ist es wichtig, dass anfallende Reparaturen oder Wartungsarbeiten zeitnah durchgeführt werden. Die Arbeiten sollten nach Möglichkeit von Fachfirmen ausgeführt werden.

Mehrfamilienhaus als Investitionsobjekt in Ulm

• Berechnung der Rendite und Wirtschaftlichkeit eines Mehrfamilienhauses: Zur Berechnung sind zwei Formeln nötig. Zum einen der Mietpreismultiplikator, der sich aus dem Bau- bzw. den Kaufkosten und der Jahresnettokaltmiete ergibt. Um die Jahresnettorendite zu ermitteln, kommt folgenden Formel zur Anwendung: (Jahresnettokaltmiete – Bewirtschaftungskosten) : (Kaufpreis/Baukosten + Bau/Kaufnebenkosten) / 100

• Chancen und Risiken einer Investition in Ulmer Mehrfamilienhäuser: Wer im Ulmer Umland ein Mehrfamilienhaus kaufen möchte, hat gute Chancen auf ein zukunftssicheres Investment mit einem guten Wertsteigerungspotenzial. Grundsätzlich bieten Mehrfamilienhäuser durch die regelmäßigen Mieteinnahmen Stabilität und eine langfristige Wertsteigerung. So wichtig ist die Auswahl der Immobilien.

• Strategien für eine langfristige und profitable Vermietung: Mit Immobilien lässt sich durchaus Geld verdienen.  Wichtig dabei ist, dass die Immobilie in einem guten Zustand ist und auch gehalten wird. Dies garantiert in jedem Fall die Vermietung der einzelnen Wohneinheiten, sodass Eigentümer keinen langen Leerstand befürchten müssen.

Gründe für den Kauf oder Bau eines Mehrfamilienhauses in Ulm

Für Investoren und Bauherren ist Ulm als Standort interessant, da es dort eine Reihe von Universitäten gibt. Des Weiteren ist die Stadt eines von 14 Oberzentren des Landes Baden-Württemberg und bildet mit Neu-Ulm ein Doppelzentrum.

Der Immobilienmarkt wird sich auch in Zukunft positiv gestalten, da Ulm die Ergebnisse verschiedener Umfragen ergaben, dass Ulm zu den lebenswertesten Städten in Deutschland gehört.

Anfrage und Kontaktaufnahme bei Kauf- und Bauprojekten

Zum einen sollten Käufer beim Haustyp eine gewisse Flexibilität mitbringen und zum anderen auch offen für Besonderheiten rund um das Mehrfamilienhaus sein. Um ein entsprechendes Objekt zu finden, ist es hilfreich, in einschlägigen Portalen und in Zeitungen nach Angeboten zu suchen. Des Weiteren kann zusätzlich ein Makler engagiert werden und man kann auch selbst Anzeigen als Hausgesuch aufgeben.

Bei der Kontaktaufnahme mit Maklern, Architekten und dergleichen ist es wichtig darauf zu achten, dass diese Erfahrung im Bereich Mehrfamilienhaus haben und wissen, worauf sie achten müssen.

Kommt es zu einer Besichtigung, ist es sinnvoll einen Experten dabei zu haben, der den Zustand des Hauses genau unter die Lupe nimmt und der bereits vor dem Kauf sagen kann, ob Sanierungsmaßnahmen nötig werden und was diese kosten.

Fazit

Grundsätzlich stellen Mehrfamilienhäuser eine interessante Investitionsmöglichkeit dar. Dies gilt sowohl für erfahrene Anleger als auch für Einsteiger in den Immobilienmarkt. Mit einem erfahrenen Immobilienmakler an der Seite  ist es für Interessenten deutlich einfacher ein passendes Haus zu finden, welches die Wünsche und Vorzüge der Interessenten beinhaltet.

FAQs