Mehrfamilienhaus sanieren: Der vollständige Leitfaden zur erfolgreichen Modernisierung

Einleitung: Warum ein Mehrfamilienhaus sanieren?

Die energetische Sanierung einer Immobilie ist sinnvoll, da sie auf der einen Seite den Wohnkomfort erhöht und auf der anderen Seite den Energieverbrauch senken kann. Wir haben uns hierzu nicht nur den Nutzen und die Vorteile näher angeschaut, sondern auch die Möglichkeit einer langfristigen Investition.

• Ziel und Nutzen der Sanierung: Das Ziel einer solchen Maßnahme ist klar. Eigentümer möchten ihre Immobilie wieder in einen guten Zustand versetzen, Schäden beheben und die Wohnqualität verbessern. Wie aber sieht es mit dem Nutzen von Sanierungsmaßnahmen aus? Wie bereits erwähnt, lassen sich die Energiekosten senken, da der Energieverbrauch für Belüftung, Licht, Heizung und Warmwasser gesenkt werden kann. Mit einer guten Dämmung kann einer eventuellen Schimmelbildung vorgebeugt werden, was wiederum den Wert der Immobilie steigert. Des Weiteren können Treibhausgase reduziert und Ressourcen geschont werden, da ein Abriss und Neubau des Hauses nicht nur teurer, sondern auch zeitaufwändiger ist.  

• Vorteile gegenüber Neubau: Die Vorteile liegen klar auf der Hand. Sanierungen sind in der Regel kostengünstiger und können schneller abgeschlossen werden als ein Neubau. Da Ressourcen geschont werden, sind sie nachhaltiger und klimafreundlicher.  Durch die Sanierung kann nicht nur der Charme der Immobilie erhalten werden, sondern die Wohnungen lassen sich besser vermieten, da sie einen besseren Wohnkomfort bieten.

• Sanierung als langfristige Investition: Grundsätzlich sind Sanierungsmaßnahmen langfristige Investitionen, denn sie steigern auf der einen Seite den Wert des Hauses und auf der anderen Seite helfen sie, langfristig Kosten zu sparen.

Planung und Vorbereitung der Sanierung

Sanierungen erfordern nicht nur eine gründliche Planung, sondern auch eine gute Vorbereitung. Dabei geht es unter anderem um die Budgetierung, eventuelle Fördermöglichkeiten sowie das Einhalten von rechtlichen Vorgaben.

Warum eine gründliche Planung entscheidend ist

• Erste Einschätzungen der Immobilie: Damit die Sanierungsmaßnahmen erfolgreich sind, steht am Anfang eine gründliche Planung, bei der der Ist-Zustand der Immobilie erfasst wird, um im Anschluss daran die Sanierungsziele festzulegen und einen Sanierungsfahrplan zu erstellen.

• Zieldefinition: Um die Ziele einer Sanierung zu definieren, müssen Eigentümer sich bewusst machen, dass es verschiedene Arten von Sanierungsmaßnahmen gibt. Neben der reinen Gebäudesanierung, bei der Schäden und Mängel behoben werden, um die Wohnqualität zu erhöhen bzw. die Wohnungen an den zeitgemäßen Wohnstandard anzupassen, gibt es die energetische Sanierung rund um das Mehrfamilienhaus. Bei Letzteren geht es darum, den Energieverbrauch zu reduzieren, indem die Heizanlage erneuert oder optimiert wird, Wände und Dach gedämmt werden sowie Fenster und Türen ausgetauscht werden sollen. Denkbar ist auch der Umstieg auf erneuerbare Energien.

Budgetierung und Finanzierungsmöglichkeiten

• Budgetierung: Neben den anfallenden Kosten rund um die Sanierung sollten Eigentümer immer einen finanziellen Puffer von 10 bis 20 % der geplanten Kosten einkalkulieren, da es immer wieder zu unvorhergesehenen Problemen und damit auch Ausgaben kommen kann.

• Fördermöglichkeiten: Bei einer energetischen Sanierung erhalten Bauherren einen Zuschuss von der BAFA von 15 %. Liegt ein individueller Sanierungsfahrplan (ISFP) vor, werden zusätzlich 5 % gewährt. Je Wohneinheit sind höchstens 30.000 Euro förderfähig. Die KfW-Bank fördert die energieeffiziente Sanierung von Bestandsimmobilien mit ihren Programmen 308 und 261 sowie Einzelmaßnahmen mit einem Ergänzungskredit für Wohngebäude. Wird eine neue und klimafreundliche Heizung eingebaut, gibt es von der KfW Zuschüsse von bis zu 70 % sowie Förderkredite, wenn in Zukunft erneuerbare Energien genutzt werden.

Zeitrahmen und Phasen der Sanierung

Je nach Art und Umfang kann die Dauer für eine Mehrfamilienhaus-Sanierung variieren. Denkbar sind nur wenige Tage bis zu mehreren Jahren. Vor Beginn der Arbeiten müssen die Planungs- und Genehmigungsphasen rund um die Maßnahmen eingehalten werden, die ebenfalls deutlich in ihrer Dauer variieren können.

Die verschiedenen Sanierungen selbst unterscheiden sich folgendermaßen:

• Kernsanierung – Hierbei geht es um die vollständige Sanierung des Hauses, welche durchaus mehrere Monate andauern kann.

• Teilsanierung – Dabei geht es um den Austausch von Fenster, Türen und Bäder. Für die Dauer ist mit wenigen Tagen bis zu vier Wochen zu rechnen.

• Energetische Sanierung – Maßgeblich für die Dauer der Maßnahmen ist deren Komplexität, weshalb eine solche Sanierungsmaßnahme wenige Monate oder im schlimmsten Fall auch mehrere Jahre in Anspruch nehmen kann.

Wichtige Genehmigungen und rechtliche Vorgaben

• Baugenehmigungen und behördliche Vorschriften: Ob die Sanierungsmaßnahmen eine Baugenehmigung benötigen, hängt in erster Linie von der Art der Sanierung ab. Zu den genehmigungsfreien Sanierungen zählen alle Arbeiten in den Innenräumen, der Austausch von Heizungen, Fußbodenerneuerungen sowie das Entfernen von nicht tragenden Wänden. Zum Außenbereich zählt der Neuanstrich der Fassade dazu. Dagegen müssen umfangreiche Sanierungs- und Umbaumaßnahmen wie Einbau von Dachgauben oder Anbau von Balkonen, Garagen und dergleichen genehmigt werden. Besondere behördliche Vorschriften sind bei der energetischen Sanierung sowie der Sanierung von Umweltschäden und Altlasten zu beachten. Hierzu muss eine Baugenehmigung bei der zuständigen Behörde beantragt werden. Im Übrigen besteht für alle öffentlichen Gebäude eine Sanierungspflicht.

• Besonderheiten bei Denkmalschutz oder Altbausanierungen: Wird ein denkmalgeschütztes Gebäude oder ein Altbau saniert, müssen besondere Regelungen beachtet werden. Dies bedeutet, für alle Maßnahmen, die das Erscheinungsbild des Gebäudes verändern, ist eine Baugenehmigung nötig. Vor Beginn der Maßnahmen muss eine denkmalfachliche Begutachtung stattfinden. Aus diesem Grund müssen Eigentümer die Pläne zur Sanierung frühzeitig mit der zuständigen Denkmalschutzbehörde abstimmen.

Wichtige Sanierungspflichten beim Eigentümerwechsel eines Mehrfamilienhauses

Beim Eigentümerwechsel eines Mehrfamilienhauses greifen oft bestimmte gesetzliche Vorgaben, die neue Eigentümer kennen sollten. Eine Sanierungspflicht kann entstehen, wenn zentrale Bauteile wie die Kellerdecke, die Geschossdecke oder veraltete Anlagen energetisch nicht den aktuellen Standards entsprechen. Eine professionelle Energieberatung zeigt frühzeitig auf, welche Sanierungsmaßnahmen je Wohneinheit verpflichtend werden und innerhalb welcher Fristen diese umgesetzt sein müssen.

Gerade bei Mehrfamilienhäusern betrifft die Sanierungspflicht häufig mehrere Bereiche gleichzeitig: Die Dämmung der Kellerdecke, die Erneuerung ineffizienter Heizungs- oder Warmwasser-Anlagen sowie die energetische Verbesserung der Geschossdecke sind typische Anforderungen. Ein kompetenter Energieberater bewertet den Zustand jeder Wohneinheit und erstellt einen konkreten Sanierungsfahrplan.

Finanziell sollten Käufer eines Mehrfamilienhauses den Aufwand nicht unterschätzen: Je nach Zustand des Gebäudes können 20 bis 30 Prozent der Gesamtkosten auf die Erfüllung der Sanierungspflicht entfallen. Wer frühzeitig eine Energieberatung in Anspruch nimmt, kann Fördermöglichkeiten besser nutzen und gezielt Maßnahmen für jede einzelne Wohneinheit planen – von der Dämmung der Kellerdecke bis zur Modernisierung der technischen Anlagen und der Sanierung der Geschossdecke.

Gesetzliche und rechtliche Anforderungen bei der Sanierung

Gerade beim Mehrfamilienhaus sanieren müssen eine Reihe von gesetzlichen und rechtlichen Anforderungen beachtet werden. Dazu zählen die geltenden Vorgaben anhand der Richtlinien aus dem Baugesetz, der Landesbauordnung sowie der zuständigen Gemeinde.

Baugenehmigung und notwendige Genehmigungen

• Anforderungen bei Baumaßnahmen: Für die Fassade gelten die Anforderungen aus dem Gebäudeenergiegesetz (GEG), welche sich auf die Energieeffizienz und den Wärmeschutz beziehen. Für die Fenster müssen die Anforderungen gemäß dem U-Wert, der Verglasung sowie der Wärmedämmung beachtet werden. Für die Dachsanierung gelten die Anforderungen gemäß der Baugenehmigung, der Eindeckung sowie der Dämmung.

• Weitere Genehmigungen: Ob für die Installation einer neuen Haustechnik eine Genehmigung erforderlich ist, hängt von der jeweiligen Sanierungsmaßnahme sowie dem Aufwand ab. Bei baulichen Veränderungen ist in jedem Fall eine Genehmigung nötig, sofern die Maßnahme über die üblichen Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen bei einem Gebäude hinausgeht.

Denkmalschutz: Besondere Anforderungen

• Besonderheiten: Soll ein Haus, welches unter Denkmalschutz steht, saniert werden, müssen besondere Anforderungen beachtet werden. Grundsätzlich sind alle Sanierungsmaßnahmen genehmigungspflichtig. Bei den baulichen Maßnahmen muss darauf geachtet werden, dass diese weder das Aussehen noch den Charakter des Gebäudes verändern. Dies bedeutet, dass nur dann neue Fußbodenbeläge verlegt werden dürfen, wenn die ursprünglichen Böden nicht mehr erhalten werden können. Des Weiteren müssen die verwendeten Materialien und Techniken sich harmonisch in das Gesamtbild der Immobilie einfügen. Geht es um energetische Sanierungen, müssen zum Beispiel alle Maßnahmen, die eine Reduzierung von Wärmeverlusten zur Folge haben, mit der Denkmalschutzbehörde abgesprochen werden.

• Rechte und Pflichten der Eigentümer: Die Eigentümer müssen nicht nur die Genehmigungen für die Sanierungsmaßnahmen einholen, sondern auch auf die Vorgaben in Bezug des Denkmalschutzes achten. Entsprechende Genehmigungen erteilt das Bauamt sowie das Landesdenkmalamt. Grundsätzlich sollten Eigentümer sich bezüglich der Rechte und Pflichten von der Unteren Denkmalschutzbehörde beraten lassen, da es unter anderem Ausnahmen vom Gebäudeenergiegesetz (GEG) gibt.

Mietrechtliche Aspekte während der Sanierung

Rechte der Mieter: Grundsätzlich müssen Mieter spätestens 3 Monate vor Beginn der Arbeiten schriftlich informiert werden. In der Ankündigung müssen Informationen zur Art und Dauer der Maßnahmen sowie zum voraussichtlichen Beginn und Ende enthalten sein. Des Weiteren müssen Mieter über eine voraussichtliche Mieterhöhung und die künftige Höhe der Betriebskosten informiert werden. Im Gegenzug müssen Mieter die baulichen Maßnahmen dulden, wenn sie zum Energiesparen, Verbesserung der Wohnqualität sowie der Aufwertung des baulichen Zustands dienen. Bedeuten die Maßnahmen jedoch eine unzumutbare Härte, können diese auch vom Mieter abgelehnt werden. Bei einer erheblichen Einschränkung steht den Mietern eine Mietminderung zu. Dies gilt im Besonderen, wenn die Mieter nachweisen können, dass die Arbeiten ihre Gesundheit beeinträchtigen. Müssen Mieter während der Arbeiten aus ihrer Wohnung ausziehen, hat der Vermieter das Recht den Mietvertrag zu kündigen. In Fachkreisen ist dann die Rede von einer Verwertungskündigung. Ist allerdings ein Umzug auf Zeit zumutbar, muss den Mietern eine Ersatzwohnung zur Verfügung gestellt werden. Der Mieter muss ein solches Angebot nicht annehmen. Nimmt er es jedoch an, dann muss der Vermieter für die Umzugskosten aufkommen.

Energieeffizienz und Nachhaltigkeit: Der Fokus auf ökologische Sanierung

Bei einer ökologischen Sanierung liegt der Fokus auf Energieeffizienz und Umweltfreundlichkeit. Ziel hierbei ist, den Energieverbrauch zu senken und die CO2-Emissionen auf Dauer zu reduzieren. Wir haben dazu recherchiert.

Wärmedämmung und Dämmmaßnahmen

• Dämmmaßnahmen: Das Dämmen der Fassade ist Pflicht, wenn mehr als 10 % erneuert werden müssen. Dabei muss bei der neuen Wärmedämmung ein U-Wert von maximal 0,24 W/(m²K) eingehalten werden. Bei einem denkmalgeschützten Gebäude ist dagegen die Innendämmung eine sinnvolle Alternative. Im Zuge der Dachdämmung wird am häufigsten die Zwischensparrendämmung gewählt. Ergänzend dazu entscheiden sich viele Eigentümer zusätzlich für die Untersparrendämmung. Für die Fenster werden von Experten wärmedämmende Fensterrahmen sowie eine Edelgasfüllung für die Glaszwischenräume empfohlen.

• Dämmmaterialien: Zum Dämmen können verschiedene Materialien zum Einsatz kommen. Dazu zählen Mineralwolle, Holzfaser, Zellulose, Polystyrol, Polyurethan, EPS-Granulat, Hanf und Kork. Für welche der Materialien sich die Eigentümer entscheiden, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Jedoch sollte das Dämmmaterial immer so gewählt werden, dass auf der einen Seite der Wohnkomfort im Mehrfamilienhaus steigt und auf der anderen Seite der Energieverbrauch gesenkt wird.

Erneuerbare Energien nutzen

Für eine energetische Sanierung sollten Eigentümer verstärkt auf den Einsatz von erneuerbaren Energien setzen. Hierzu gibt es auch verschiedene gesetzliche Vorgaben.

• Solarthermie und Photovoltaik: Im Zuge von energetischen Maßnahmen kann die Solarthermie von der BAFA bzw. der KfW gefördert werden. Wesentliche Vorteile der Solarthermie als emissionsfreie Wärmequelle sind das Senken der Heizkosten, eine CO2-Reduktion sowie ein geringer Wartungsaufwand und eine lange Lebensdauer. Die Kosten für eine Solarthermie sind abhängig von der Größe und der Nutzung. Wird sie nur zum Heizen von Wasser genutzt ist mit 6.000 bis 10.000 Euro zu rechnen. Bei einer zusätzlichen Heizungsunterstützung steigen die Kosten auf 9.000 bis 17.000 Euro. Ganz ähnlich sieht es mit einer Photovoltaikanlage aus. Neben den bereits erwähnten Vorteilen profitieren Hausbesitzer von einer gewissen Unabhängigkeit in Bezug auf externe Stromlieferanten und deren Energiepreise sowie einen Zusatzverdienst, denn der überschüssige Strom kann in das öffentliche Netz eingespeist werden. Auch bei einer Photovoltaikanlage sind die Kosten von verschiedenen Faktoren abhängig. Hausbesitzer sollten mit 15.000 bis 25.000 Euro kalkulieren.

• Wärmepumpen und andere umweltfreundliche Heizsysteme: Der Einsatz von Wärmepumpen wird von der KfW gefördert, wobei die Förderung neben der Grundförderung auch verschiedene Bonuszahlungen beinhaltet. Die Grundforderung liegt bei 30 % der förderfähigen Kosten. Neben Wärmepumpen können Eigentümer sich auch für andere umweltfreundliche Heizsysteme wie zum Beispiel Biomasseheizungen oder Wärmenetze entscheiden. Auch hier gibt es unterschiedliche Förderungen. Eigentümer sollten sich im Vorfeld umfassende Informationen im Zuge einer Beratung besorgen.

Wasser- und Energiekosten senken

• Regenwassernutzung: Mit einer Regenwassernutzungsanlage können die Wasserkosten deutlich gesenkt werden. Das Regenwasser wird dazu in Tonnen, Ranks oder Zisternen, welche mit dem Fallrohr verbunden sind, geleitet. Das gesammelte Regenwasser eignet sich zum Gießen im Garten oder für die Toilettenspülung. In einigen Regionen Deutschlands werden solche Anlagen zur Speicherung und Nutzung von Regenwasser gefördert.

• Modernisierung der Heizungsanlage: Wird die Heizungsanlage modernisiert, hilft dies beim Heizkosten sparen und schont zusätzlich die Umwelt. Dabei gibt es verschiedene Möglichkeiten der Modernisierung wie zum Beispiel der Einbau einer Wärmepumpe oder einer Solarthermie.

Strukturelle und bauliche Maßnahmen bei der Sanierung

Neben den energetischen Sanierungsmaßnahmen sind auch verschiedene strukturelle und bauliche Sanierungsvorhaben möglich.

Fassadensanierung

Im Zuge der Fassadensanierung sind verschiedene Maßnahmen möglich. Zu den verschiedenen Möglichkeiten gehören neuer Anstrich, Verputzen, Dämmen, Hohlstellen ausbessern sowie die Armierungsspachtelung und der Strukturputz. Sind Schäden vorhanden, die sich negativ auf die Funktionalität der Fassade auswirken, sollten Eigentümer an eine mögliche Sanierungsmaßnahme denken.

Durch ein modernes Fassadendesign wie zum Beispiel Metallplatten, Schiefer und dergleichen kann der Wert der Immobilie deutlich erhöht werden. Gleichzeitig erhöht die Fassadensanierung den Wohnkomfort und hilft langfristig beim Energiesparen.

Dachsanierung

Die Dachsanierung ist immer dann nötig, wenn einfache Reparaturen nicht mehr ausreichen, um die Schäden zu beheben. In der Regel hängt dies mit dem Alter des Dachs zusammen.

So ist zum Beispiel eine Dachsanierung sinnvoll bei:

• Undichtem Dach

• Dach ist älter als 20 bis 30 Jahre

• Feuchtigkeit gelangt in die Dachkonstruktion

• Dachziegel fallen herunter

• Wärme gelangt nach außen

• Dachstuhl zeigt deutliche Risse

• Schädlingsbefall

• Farbe oder Beschichtung vom Dach blättern ab

Im Zuge der Dachsanierung sollten Energieeffizienz-Experten entscheiden, ob eine Ausbesserung ausreichend ist oder doch eine komplette energetische Sanierung des Daches in Angriff genommen werden sollte. Wenn möglich sollten nachhaltige Materialien sowie nachwachsende und recyclebare Rohstoffe zum Einsatz kommen. Für die Dämmung eignen sich Flachs, Hanf, Holzfaser, Schafwolle und Zellulose. Bei der Dacheindeckung haben Hausbesitzer die Wahl zwischen Reet, Schiefer, Ton, Titanzink sowie recycelten Dachschindeln.

Fundament und Wände prüfen

Hausbesitzer sollten bei ihrem Haus das Fundament regelmäßig auf Schäden überprüfen, um den Problemen frühzeitig entgegenwirken zu können. Schäden lassen sich durch Risse im Mauerwerk, eine Schieflage des Hauses sowie gebrochene Rohren erkennen. Laien sollten einen Bausachverständigen oder einen Baugutachter zur professionellen Begutachtung engagieren, da dieser nach dem Feststellen eventueller Schäden direkt ein Sanierungskonzept erstellen kann.

Auch die Wände im Haus sollten regelmäßig überprüft werden. Dies funktioniert visuell oder mit einem Feuchtigkeitsmessgerät bzw. einer Infrarotkamera. Bei der visuellen Prüfung sollte auf Flecken, Verfärbungen, Schimmel, Risse und Geruch an und auf den Wänden geachtet werden. Mit dem Feuchtigkeitsmessgerät lässt sich der Feuchtegehalt in den Wänden messen. Bei Werten von über 80 % handelt es sich um eine feuchte Wand und es sollte schnellstmöglich gehandelt werden. Mit Hilfe der Infrarotkamera lassen sich Temperaturunterschiede in den Wänden erkennen, da feuchte Stellen kälter als trockene sind.

Bei Mehrfamilienhäusern spielen Statik und Stabilität eine wichtige Rolle. Sollten strukturelle Schäden erkennbar sein, ist es ratsam, dass Hausbesitzer einen Statiker beauftragen, der eine Statik-Berechnung durchführen sollte. Gerade bei älteren Gebäuden ist eine solche statische Prüfung unabdingbar, denn nur so lassen sich Schwachstellen frühzeitig identifizieren. Sobald die Statik-Berechnung durch den Experten abgeschlossen ist, erhalten Hausbesitzer entsprechende Nachweise, die sich auf die Standsicherheit, die voraussichtliche Lebensdauer sowie auf die Nutzungsmöglichkeit beziehen.

Sanierung der Haustechnik

Im Zuge der Sanierung von Mehrfamilienhäusern spielt die Haustechnik mit ihren verschiedenen Komponenten eine wichtige Rolle.

Modernisierung der Heizungs- und Klimaanlage

Damit lassen sich die Energieeffizienz des Hauses steigern und die Kosten auf Dauer senken.

Effiziente Heizsysteme: Die modernen effizienten Heizsysteme nutzen in der Regel die erneuerbaren Energien oder Abwärme. Zu den Heizsystemen gehören die Wärmepumpe, welche die Wärme aus der Umgebung nutzt, eine Solarthermie, die Sonnenenergie in Warmwasser und Heizwärme umwandelt, ein Brennwertkessel, der vorhandene Abwärme nutzt sowie die Hybridheizung, die die verschiedenen Heizsysteme kombinieren kann. Hausbesitzer können sich hierzu von einem Energieeffizienz-Experten beraten lassen.

Klimaanlage: Grundsätzlich sollte auch die Klimaanlage modernisiert bzw. optimiert werden, denn dies sorgt für mehr Energieeffizienz. Um eine Klimaanlage effizient zu nutzen, sollten im jeweiligen Raum keine Höchsttemperaturen herrschen. Des Weiteren sollte die Klimaanlage nicht zu spät am Tag angeschaltet werden, da sie dann deutlich stärker arbeiten muss, um den Raum herunterzukühlen.

Sanitär- und Wasserinstallationen

• Rohre und Leitungen austauschen: Im Zuge der Sanitär- und Wasserinstallationen sollten Rohre und Leitungen immer dann ausgetauscht werden, wenn sie älter als 30 Jahre sind, undicht werden, sobald Rost, Verfärbungen und Lecks auftreten, sie aus Blei bestehen oder aus Kupfer und verzinktem. Stahl bestehen und älter als 50 Jahre sind.

• Regelmäßige Wartung und Kontrolle: Grundsätzlich sollten alle Rohre und Leitungen etwa alle zehn Jahre überprüft werden, um Probleme frühzeitig zu erkennen und zu beheben.

Elektrische Systeme

• Regelmäßige Upgrades: Sowohl Stromleitungen als auch elektrische Installationen sollten regelmäßig modernisiert oder ausgetauscht werden. Dazu gehört auch die Installation von neuen Steckdosen und Schaltern. Die Vorteile daraus liegen klar auf der Hand. Es kommt nicht nur zur Erhöhung der Effizienz und der Sicherheit, sondern es können Unfälle sowie Kurzschlüsse und Stromausfälle vermieden werden. Gleichzeitig wird der Energiebedarf gesenkt und die Wirtschaftlichkeit der Immobilie erhöht.

• Smart Home Technologien: Für eine Erhöhung des Wohnkomforts und der Sicherheit sollten neueste Smart Home Lösungen implementiert werden. Neben den Sensoren für Bewegung, Beleuchtung und zur Steuerung der Heizungsanlage können auch Überwachungskameras, Alarmanlagen und Ähnliches installiert werden. Die wichtigsten Smart-Home-Standards sind hierbei WLAN, Bluetooth, ZigBee, Z-Wave, EnOcean, DECT ULE, Homematic IP, Matter und KNX.

Kostenkalkulation und Budgetierung

Für Hausbesitzer spielen bei der Sanierung von Mehrfamilienhäusern neben dem Werterhalt der Immobilie auch die Kosten und eventuelle Fördermittel eine wichtige Rolle.

Kostenschätzung und Finanzierungsplan

Die erste Frage, die sich Hausbesitzer stellen, ist die nach den Sanierungskosten. Mithilfe eines Sanierungsrechners bekommen Interessenten innerhalb weniger Minuten einen Umfassenden Überblick zu den anfallenden Kosten.

Grundsätzlich gilt, dass die Sanierungskosten von verschiedenen Faktoren abhängig sind und nicht pauschal beziffert werden können. Im Schnitt sollte mit Kosten von 500 bis 1.500 Euro pro Quadratmeter gerechnet werden. Zu den wesentlichen Einflussfaktoren zählen:   

• Um welches Projekt handelt es sich?

• Regionale Unterschiede

• Preisschwankungen bei Materialien und dem Handwerksbetrieb

• Verwendete Materialien und Bauweise

• Alter und Größe des Hauses sowie aktueller Zustand

Fehler in der Budgetplanung hängen oft mit der mangelhaften Planung rund um die Haussanierung zusammen. Aus diesem Grund sollten Eigentümer sich für die Erstellung des Sanierungsplan ausreichend Zeit nehmen und notfalls einen Experten zurate ziehen.

Im Folgenden haben wir neben der mangelhaften Planung die häufigsten Fehler zusammengefasst:

• Ignorieren von Genehmigungen

• Falsche Kalkulation des vorhandenen Budgets

• Minderwertige Materialien

• Selbstüberschätzung, wenn es um Eigenleistungen geht

• Vernachlässigung von Sanitär- und Elektroinstallationen

• Fehlerhafte Zeitplanung

• Unprofessionelle Handwerker sowie fehlerhafte Sanierungsreihenfolge

• Vernachlässigung von Sicherheitsmaßnahmen

Fördermittel und Zuschüsse

• Die verschiedenen Förderungen: Rund um die Haussanierung gibt es verschiedene Förderungen und Zuschüsse von der KfW-Bank, der BAFA und dem BMWK. Während die KfW Kredite und Zuschüsse für eine energetische Sanierung gewährt, werden von der BAFA der Austausch der Fenster und Türen, der Einbau einer Lüftungsanlage sowie die Dämmung bezuschusst. Die BMWK fördert den Heizungsaustausch sowie Effizienz-Einzelmaßnahmen und Smart-Home Anwendungen, wenn diese zur energetischen Betriebs- und Verbrauchsoptimierung beitragen. Des Weiteren gibt es noch einen Klimageschwindigkeits-Bonus wenn eine alte fossile Heizung frühzeitig ausgetauscht wird sowie einen einkommensunabhängigen Bonus und einen Ergänzungskredit für verschiedenen Maßnahmen an Wohn- und Nichtwohngebäuden. Interessenten sollten sich von der Verbraucherzentrale zu den verschiedenen Fördermitteln und der damit verbundenen Beantragung beraten lassen.

• Steuervorteile und Abschreibungsmöglichkeiten: Grundsätzlich ist für jedes Haus eine Förderung von 20 % der Sanierungskosten möglich. Davon können maximal innerhalb von drei Jahren 40.000 Euro bei der Steuer geltend gemacht werden. Dies entspricht förderfähigen Kosten von maximal 200.000 Euro, welche durch Steuervorteile begünstigt sind. Wird das Haus vom Eigentümer selbst bewohnt, kann er laut Einkommensteuergesetz (EStG) 90 % der Sanierungskosten bei der Steuer geltend machen. Jedoch kann er die Sanierungskosten über zehn Jahre linear abschreiben. Dies bedeutet, er kann pro Jahr 9 % der Kosten für den Sanierungsanteil steuerlich geltend machen.

Fazit

Die Haussanierung führt zu mehr Komfort, Behaglichkeit, Energieeffizienz sowie zur Wertsteigerung des Hauses. Des Weiteren kann sie auch helfen, die Umwelt zu schonen. Für Hausbesitzer lohnt es sich in jedem Fall, über eine Haussanierung nachzudenken, wenn die Bausubstanz des Hauses deutlich geschädigt ist und eine Instandsetzung nicht mehr ausreichend ist.

Des Weiteren lassen sich dadurch auch ein Abriss und ein Neubau vermeiden, der nicht nur zeit-, sondern auch kostenintensiv ist.

Wer frühzeitig passende Förderprogramme nutzt und eine sorgfältige Finanzierung plant, kann die Umsetzung der Sanierungsmaßnahmen effizient steuern und dabei mehrere Prozent der Gesamtkosten einsparen – denn Förderprogramme und eine durchdachte Finanzierung tragen entscheidend zum reibungslosen Ablauf der Umsetzung bei und sichern langfristig einen Investitionsvorteil von mehreren Prozent.

FAQs zum Sanieren eines Mehrfamilienhauses