Serielles sanieren

Was ist serielles Sanieren und wann kommt es infrage?

Um die verschiedenen Fragen rund um die serielle Sanierung zu beantworten, muss erst einmal klar werden, was damit tatsächlich gemeint ist und worin die Vorteile liegen.

Definition und Abgrenzung des seriellen Sanierens

Bei der seriellen Sanierung werden bestehende Gebäude mit vorgefertigten Modulen für das Dach, die Fassade oder rund um die Haustechnik saniert. Während bei der herkömmlichen Sanierung die einzelnen Teile Stück für Stück am Gebäude angebracht werden, werden diese bei der seriellen Sanierung bereits im Werk zu größeren Modulen zusammengefügt, zum entsprechenden Gebäude transportiert und anschließend montiert. Durch die serielle Sanierung gehen zum einen die Arbeiten schneller vonstatten und zum anderen sinken durch das Fertigen der größeren Module auch die Kosten.

Damit die serielle Sanierung funktionieren kann, müssen viele der nötigen Schritte digitalisiert und automatisiert werden. Als wesentliche Grundlage gilt das digitale Aufmaß vor Ort sowie die digitale Planung der einzelnen benötigten Module. Im Anschluss daran lassen sich die großflächigen Module im Werk seriell vorfertigen, um dann vor Ort innerhalb kürzester Zeit montiert zu werden.

Die wichtigsten Schritte rund um serielles Sanieren sind:

• Digitale Vermessung

• Digitale Planung

• Modulare Vorfertigung

• Bau und Montage

Vorteile des seriellen Sanierens

Die serielle Sanierung bietet eine Reihe von Vorteilen. Wir haben uns sowohl die wirtschaftlichen als auch die qualitativen sowie die praktischen Vorteile näher angeschaut.

Wirtschaftliche Vorteile

Serielles Sanieren ermöglicht eine kosteneffiziente und energetische Sanierung von Gebäuden. Dies kommt sowohl den Eigentümern als auch den Mietern finanziell zugute. Aufgrund der standardisierten und digitalisierten Prozesse sowie dem hohen Vorfertigungsgrad können die Arbeiten auf der Baustelle innerhalb kürzester Zeit abgeschlossen werden. Insgesamt werden die Kosten für Sanierungen günstiger.

Qualitative Vorteile

Aufgrund der fortschrittlichen Technologien wie zum Beispiel Digitalisierung und Automatisierung kommt es zu deutlich weniger Fehlern bei der Sanierung. Gleichzeitig profitieren auch von der seriellen Sanierung auch die Regionen mit einem Fachkräftemangel, da es hier deutlich seltener zu gefürchteten Sanierungsstau kommt.

Praktische Vorteile

Durch einen hohen Sanierungsstandard lassen sich die Verbrauchskosten senken. Dies führt zu verlässlichen Warmmieten, was wiederum die sozialverträgliche Sanierung möglich macht.  Gleichzeitig werden die Vermieter bei den anteiligen CO₂-Abgaben entlastet.

Funktionsweise und Ablauf der seriellen Sanierung

Die serielle Sanierung läuft in der Regel nach einem festen Schema ab. Wir haben uns die serielle Sanierung nach dem Energiesprong-Prinzip näher angeschaut. Das Energiesprong-Prinzip kommt ursprünglich aus den Niederlanden, wird aber mittlerweile in verschiedenen europäischen Ländern mit Erfolg umgesetzt.

Detaillierte Darstellung der einzelnen Phasen

Um das Energiesprong-Prinzip besser verstehen zu können, haben wir uns die einzelnen Phasen näher angeschaut.

Phase 1: Bestandsaufnahme und Analyse

Die Energiesprong-Sanierung beginnt immer mit einem 3D-Laserscan des Gebäudes, welches saniert werden soll. So lässt sich der bauliche Zustand und die Gebäudestruktur optimal erfassen. Anhand der erfassten Daten können sowohl der Sanierungsbedarf als auch Potenziale rund um die Sanierung identifiziert werden. Zum Abschluss der ersten Phase wird eine detaillierte Bestandsdokumentation erstellt.

Phase 2: Planung und Konzeption

Als Erstes werden die Sanierungsziele und  -maßnahmen festgelegt, denn nach der seriellen Sanierung sollen die Gebäude den EH-55-Standard als Minimum erfüllen. Nach Möglichkeit soll der NetZero-Standard erreicht werden. Um dies zu erreichen, wird anhand des 3D-Scans ein BIM-Modell erstellt. Es handelt sich dabei um einen digitalen Zwilling des Gebäudes inklusive aller Bauteile. Im Anschluss daran können sowohl die geeigneten Bauelemente als auch die verschiedenen Sanierungssysteme ausgewählt werden. Erst danach wird ein detailliertes Sanierungskonzept inklusive eines Zeit- und Kostenplans erstellt.

Phase 3: Vorfertigung und Logistik

Das erwähnte BIM-Modell dient als Planungsgrundlage für die spätere Produktentwicklung sowie für die Vorfertigung der verschiedenen Dach-, Fassaden- und Technikmodule. Die Dach- und Fassadenelemente inklusive der Dämmung, Lüftung, Fenster, Leerrohre, dem Außenputz und den PV-Anlagen werden im Werk passgenau vorgefertigt. Auch die kompletten technischen Anlagen werden in ein vorgefertigtes Energiemodul integriert.

Nach der Vorfertigung werden die oft geschosshohen Module mit einem Tieflader zur Baustelle transportiert.

Des Weiteren dient das BIM-Modell zur schnelleren Angebotserstellung und kann gleichzeitig die Entwurfsplanung ähnlicher Gebäudetypen beschleunigen.

Phase 4: Bauausführung und Montage

Mithilfe eines Baukrans oder eines Hubwagens werden die Dach- und Fassadenelemente präzise in ihre Position gebracht. Im Idealfall ist auch eine Montage ohne Gerüst möglich. Das erwähnte Energiemodul inklusive des Lüftungs-, Heizungs- und Monitoringsystems wird mittels einer Plug-and-Play-Lösung installiert. Ganz zum Schluss können aufgeständerte Balkone montiert werden.

Zum Schluss erfolgt die Qualitätskontrolle der Bauleistungen sowie eine detaillierte Dokumentation aller Arbeiten.

Phase 5: Fertigstellung und Abnahme

Im Rahmen der Endmontage werden die technischen Anlagen in Betrieb genommen. Es erfolgt eine Endkontrolle sowie die endgültige Abnahme der verschiedenen Sanierungsleistungen. Erst danach wird das sanierte Objekt an den Bauherrn bzw. Gebäudeeigentümer übergeben.

Aufgaben und Verantwortlichkeiten der beteiligten Akteure

Bei der seriellen Sanierung gibt es eine Reihe von verschiedenen Aufgaben und Verantwortlichkeiten. Wir haben uns die einzelnen Akteure rund um die serielle Sanierung näher angeschaut.

Rolle des Bauherrn

Sobald der Bauherr die Entscheidung zur Modernisierung bzw. Sanierung von Gebäuden getroffen hat, muss er die Ziele rund um die Gebäudesanierung festsetzen. Im weiteren Verlauf ist es wichtig, dass er nicht nur die finanziellen Mittel bereitstellt, sondern dass die Finanzierung auch gesichert ist. Nachdem die serielle Sanierung abgeschlossen ist, muss der Bauherr die verschiedenen Maßnahmen rund um die Sanierungen abnehmen.

Rolle des Architekten und Fachplaners

Der Architekt bzw. Fachplaner bespricht mit dem Bauherren die verschiedenen Sanierungslösungen am und im Gebäude. Im Anschluss daran erstellt der Architekt das Sanierungskonzept und bezieht dabei die verschiedenen Sanierungskomponenten mit ein. Sobald das Konzept rund um die Sanierungen steht, wird die Ausführungsplanung erstellt.

Sobald die Sanierungen rund um das Gebäude begonnen haben, übernimmt der Architekt bzw. Fachplaner sowohl die Bauleitung als auch die Überwachung der Bauausführung rund um das Sanieren.

Nach Fertigstellung sämtlicher Arbeiten führt er eine Qualitätskontrolle durch, um im Anschluss daran die verschiedenen Sanierungsleistungen abzunehmen.

Rolle des Bauunternehmens

Die engagierten Unternehmen rund um die serielle Sanierung setzen die Ausführungsplanung des Architekten Stück für Stück um, indem sie die verschiedenen Bauelemente an den Gebäuden montieren.

Gleichzeitig werden vom Unternehmen auch das Baustellenmanagement sowie die Koordinierung der einzelnen Gewerke übernommen, damit die Sanierung ohne größere Probleme vonstattengehen kann.

Auch bei der seriellen Sanierung müssen auf der Baustelle die Bauvorschriften sowie die Sicherheitsstandards eingehalten werden. Verantwortlich dafür sind in der Regel die Unternehmen selbst.

Rolle und Bedeutung der Vorfertigung und Standardisierung

Nicht nur die Vorfertigung, sondern auch die Standardisierung spielt bei Sanierungen an einem Gebäude eine wichtige Rolle.

Vorteile der Vorfertigung

Aufgrund des standardisierten und digitalisierten Prozesses sowie des hohen Vorfertigungsgrads sind sowohl schnellere Bauzeiten als auch kürzere Bauabläufe möglich. Dies bedeutet pro Fachkraft nicht nur mehr Geschwindigkeit, sondern auch mehr Sanierungen bei einer gleichbleibenden hohen Qualität. Das Vorfertigen der Bauelemente garantiert ebenfalls eine hohe Präzision und Qualität, da die Elemente stets unter gleichen Bedingungen in den Werkshallen vorgefertigt werden. Die Arbeiten an einem Gebäude können so deutlich verkürzt werden. Im Idealfall verkürzt sich die Bauzeit von mehreren Monaten auf wenige Wochen. Dies trägt wiederum zur Kostensicherheit sowie zu einer verlässlichen Transparenz bei den Kostenstrukturen bei.

Herausforderungen der Standardisierung

Serielles Sanieren bzw. die Standardisierung von Fassaden- oder Dachelementen stellt Unternehmen und Architekten auch vor viele Herausforderungen, die gemeistert werden müssen.

Zum einen besteht nur eine eingeschränkte gestalterische Freiheit bei den Elementen und zum anderen sind sowohl die Bauherren als auch die Unternehmen von den standardisierten Bauelementen bzw. Sanierungskomponenten abhängig.

Bereits im Vorfeld müssen die Prozesse beim Sanieren sorgfältig geplant und den Gegebenheiten angepasst werden.

Qualitätssicherung und Baukontrollen

Serielles Sanieren bedeutet aber auch eine gute Qualitätssicherung aufgrund der durchgeführten Baukontrollen. Für die zahlreichen internen Kontrollen rund um das Sanieren wird von Anfang an ein Qualitätsmanagementplan erstellt, der exakt eingehalten werden muss.

Sobald die Sanierungsmaßnahmen an einem Gebäude abgeschlossen sind, erfolgt die externe Baukontrolle sowie die Abnahme der Sanierungskomponenten zw. der Sanierungslösungen.

Planungsmaßnahmen und Vorbereitung einer seriellen Sanierung:

Serielles Sanieren erfordert nicht nur eine gute Vorbereitung der Unternehmen, sondern auch umfassende Planungsmaßnahmen von Seiten des Architekten.

Wichtige Schritte und Entscheidungen

• Beauftragung eines erfahrenen Fachplaners – Als Erstes muss ein Fachplaner engagiert werden, der sich mit dem Thema serielle Sanierung auskennt. Dem Fachplaner sollten bereits die wichtigsten Basisdaten zur Verfügung gestellt werden, damit dieser sich auf das Projekt vorbereiten kann.

• Durchführen einer umfassenden Bestandsaufnahme – Gemeinsam mit dem Fachplaner wird eine umfassende Bestandsaufnahme der Gebäude, die saniert werden sollen, durchgeführt.

• Festlegung der Sanierungsziele und -maßnahmen – Im Rahmen der Bestandsaufnahme werden sowohl die Maßnahmen rund um das Sanieren als auch die Sanierungsziele festgelegt.

• Auswahl geeigneter Sanierungsverfahren und Bauelemente – Während und nach der Bestandsaufnahme werden sowohl die Bauelemente als auch die nötigen Sanierungsverfahren ausgewählt.

• Erstellung eines detaillierten Sanierungskonzepts – Sobald alle Daten für die serielle Sanierung komplett sind, kann ein detailliertes Sanierungskonzept erstellt werden.

• Einholen von Angeboten und Beauftragung eines seriösen Baupartners – Anhand des Sanierungskonzepts werden verschiedene Angebote eingeholt und verglichen. Im Anschluss daran kann ein seriöser Baupartner mit den Arbeiten rund um das Sanieren an einem Gebäudebestand beauftragt werden.

• Klärung der baurechtlichen Genehmigungen – Bevor mit dem Projekt gestartet werden kann, ist es wichtig, dass der Fachplaner alle baurechtlichen Genehmigungen einholt und im Zuge dessen auch die baurechtlichen Vorgaben beachtet.

Auswahl des geeigneten Sanierungsverfahrens und der passenden Bauelemente

Das Sanierungsverfahren, welches durchgeführt werden soll, ist in jedem Fall abhängig vom Gebäudetyp und dem nötigen Sanierungsbedarf. Erst danach kann im Rahmen der Planungen eine Auswahl der zur Verfügung stehenden Sanierungskomponenten sowie den Bauelementtypen getroffen werden.

Wichtig in diesem Zusammenhang sind natürlich auch die Lebenszykluskosten der Gebäude sowie eine objektive Betrachtung der Wirtschaftlichkeit der Maßnahmen.

Detaillierte Bestandsaufnahme und Analyse des zu sanierenden Objekts

Zur detaillierten Bestandsaufnahme bzw. zur Analyse eines Gebäudes müssen ein paar wichtige Aspekte beachtet werden.

Neben der Anschrift sind auch das Baujahr, die vorhandene Bausubstanz sowie die Gebäudekonstruktion in Bezug auf Wohnfläche, Anzahl der Wohneinheiten und Geschosse wichtig.

Ebenso wichtig ist neben dem Energieverbrauch bzw. Energiebedarf auch der energetische Zustand der Gebäudehülle. In Bezug auf den Energiebedarf bzw. den Energieverbrauch sind auch die Energieeffizienz, die Heizungsart-, -träger und -typ wichtig.

Des Weiteren geht es um die Schadstoffbelastung sowie die erforderlichen Entsorgungskonzepte rund um das Sanieren.

Erstellung eines umfassenden Sanierungskonzepts mit Zeit- und Kostenplan

Ein umfassendes Sanierungskonzept beinhaltet neben dem Zeitplan auch eine Aufstellung der Investitionskosten, damit Bauherren entsprechend planen können. Im Zuge dessen ist es wichtig, dass die geplanten Sanierungsmaßnahmen so genau wie möglich beschrieben werden und ein detaillierter Phasenplan mit exaktem Bauablauf erstellt wird.

Für die Kalkulation der anfallenden Sanierungskosten muss neben dem transparenten Kostenvoranschlag auch ein lückenloser Finanzierungsplan erstellt werden.

Abstimmung mit Behörden und Ämtern sowie Einholung notwendiger Genehmigungen

Damit serielles Sanieren im großen Stil möglich ist, müssen einige der rechtlichen Rahmenbedingungen in Deutschland angepasst werden. Dies zeigen die Erfahrungen aus den Niederlanden deutlich. So ist zum Beispiel das erfolgreiche Energiesprong-Prinzip aus den Niederlanden hierzulande aktuell nicht umsetzbar. Grund hierfür ist, dass in Deutschland die Versorgung mit Strom und Wärme in einem vermieteten Gebäude streng voneinander getrennt sein muss.

Anhand einer CO2-online-Studie für das Umweltbundesamt wird deutlich, dass in Deutschland drei Aspekte beim seriellen Sanieren beachtet werden müssen:

• Beschränkung bei der Abrechnung für die Kosten von Strom und Wärme

• Unterschiedliche Bauordnungen in den jeweiligen Bundesländern

• Langwierige Prüfungen rund um die Baugenehmigungen

Vielfach wird vorgeschlagen, dass die Kosten für serielles Sanieren erfolgsbasiert umlagefähig sein sollen und somit auf die Miete umgelegt werden können. Des Weiteren wäre es für einen flächendeckenden Einsatz von Photovoltaikanlagen sinnvoll den Stromverbrauch über die Nebenkosten abzurechnen. Aus diesem Grund empfehlen Experten eine Reform des Mieterstromgesetzes bzw. einen Volleinspeisetarif für kleinere Photovoltaikanlagen.

Laut den Experten sollten die Landesbauordnungen harmonisiert werden, damit die Dachplaner sich nicht in jedem Bundesland auf andere Vorgaben einstellen müssen, was gerade für den Brandschutz gilt.

Ebenso hilfreich wären digitale Baugenehmigungen. Aktuell werden die Unterlagen zur Baugenehmigung in Papierform oder auf einem Datenträger beim Bauamt eingereicht und müssen manuell überprüft werden. Dadurch verzögern sich die Genehmigungen sehr oft.

Da die serielle Sanierung digital geplant wird, wäre es sinnvoll auch die Genehmigungen zu digitalisieren, da dies Zeit spart.

Auswahl und Beauftragung eines seriösen Partners:

Um die Sanierungsquote in Deutschland zu steigern, ist es wichtig, dass nur mit seriösen Partnern zusammengearbeitet wird. Wir haben dazu recherchiert und können Tipps zur Auswahl eines Anbieters geben.

Kriterien für die Auswahl eines geeigneten Fachanbieters

Der Fachanbieter für Sanierungen sollte bereits Erfahrung mit seriellen Sanierungsprojekten wie zum Beispiel dem Energiesprong-Prinzip bzw. dem Netzero-Standard aufweisen können. Diese Erfahrungen sollten anhand von Referenzen und nachweisbaren Erfolgen nachgewiesen werden.

Das Unternehmen sollte rund um serielles Sanieren im Gebäudebereich über entsprechende Qualifikationen und Zertifizierungen, die sich mit den Themen Energieeffizienz, Klimaschutz bzw. Klimaziele befassen, verfügen.

Gebäudeeigentümer, die sich für Sanierungsmaßnahmen interessieren, sollten bei verschiedenen Anbietern Angebote einholen, um die angebotenen Leistungen sowie den Serviceumfang zu vergleichen.

Recherche und Vergleich verschiedener Anbieter und deren Referenzen

Um ein geeignetes Unternehmen zu finden, welches sich mit dem Sanieren von Fassaden oder der Dachelemente auskennt, sind verschiedene Fachverbände sowie Anbieterverzeichnisse eine wertvolle Hilfe für Bauherren.

Des Weiteren bietet sich der Besuch von Musterhäusern oder bereits realisierten Sanierungsprojekten in Deutschland an. Letzteres bietet die Möglichkeit, mit den Hausbesitzern über deren Erfahrungen mit einem bestimmten Unternehmen zu sprechen.

Nachdem einige Anbieter in die engere Wahl gekommen sind, sollten Interessenten sich Angebote einholen und diese gegebenenfalls mit einem Experten auswerten, um den richtigen Anbieter für das eigene Vorhaben zu finden.

Prüfung von Qualifikationen, Zertifizierungen und Erfahrung des Anbieters

Grundsätzlich sollten die Qualifikationen, Zertifizierungen und Erfahrungen eines Anbieters überprüft werden. In der Regel ist dies relativ einfach, weil die entsprechenden Unternehmen oftmals über Mitgliedschaften in Fachverbänden und/oder Gütegemeinschaften verfügen.

Ebenso wichtig ist auch die Überprüfung von den Mitarbeitern und Fachkräften in Bezug auf Qualifikation und Fachkenntnisse.

Vor einer endgültigen Entscheidung für ein Unternehmen, welches die serielle Sanierung durchführen soll, ist es ratsam, die Erfahrung des Anbieters zum gewählten Sanierungssystem anhand von Nachweisen zu überprüfen.

Fazit

Werden serielle Sanierungen nach dem Energiesprong-Prinzip durchgeführt, ist es möglich, dass mehrere Sanierungshemmnisse gleichzeitig gelöst werden können. Somit bietet die serielle Sanierung im Rahmen des Energiesprong-Prinzips eine neue Methode der energetischen Gebäudesanierung, was sowohl für den Eigentümer als auch für Mieter von Vorteil ist.

Serielles Sanieren bedeutet auch eine Kostenreduzierung von 10 bis 30 % im Vergleich zur herkömmlichen Sanierung.

FAQ