Bürogebäude planen, bauen, kaufen, Preise

Beim Gedanken an ein Bürogebäude denken sicherlich viele an einen langweiligen Bau, der keinerlei Atmosphäre ausstrahlt. Das muss nicht sein, denn Bürogebäude können auch harmonisch gestaltet werden, sodass sie eine angenehme Arbeitsatmosphäre und hohe Flexibilität bieten. Dabei sollen die Gebäude sich durch eine maximale Wirtschaftlichkeit und eine hohe Effizienz auszeichnen. Mit dem folgenden Ratgeber möchten wir auf die Planung von Bürogebäuden ebenso eingehen sowie auf die anfallenden Kosten. Des Weiteren möchten wir Tipps rund um die Innenausstattung und die Arbeitsplatzgestaltung geben.

In unserem Shop auf dieser Website findet man zu den am meisten gesuchten Gebäuden, Festpreise für Planung und für das Gebäude ab Oberkante Bodenplatte. Es sollte immer von einem QM Preis von ca. 3.000 bis 5.000 Euro ausgegangen werden, wenn man ein entsprechendes Gebäude plant. Dies liegt an unterschiedlichen Landesbauordnungen, Grundstücksgegebenheiten sowie Vorgaben im Bebauungsplan. Auch Erdbebenzonen, Schneelasten und Windlasten können die Kosten beeinflussen. Trotzdem haben wir uns die Arbeit gemacht, für ein ideales Grundstück ein Bürogebäude sowie ein paar passende Gebäude- und Haustypen zu entwickeln. Diese können Sie für einen Festpreis kaufen, was aber aufgrund der eben genannten Punkte nicht zu empfehlen ist, um Mehrkosten und teures Nachfinanzieren zu vermeiden. Viel besser ist, auf Basis der gezeigten Häuser im Shop, erstmal in eine Planung einzusteigen.

Die Bedeutung von Bürogebäuden in der Geschäftswelt

Bürogebäude prägen zum großen Teil unsere Umwelt. In einem solchen Gebäude sind in erster Linie Menschen beschäftigt, die Informationen und ihr Wissen entwickeln, weitergeben und somit für den Fluss der Wirtschaft sorgen. In der Vergangenheit diente das Bürogebäude hauptsächlich den Verwaltungsaufgaben eines Unternehmens oder einer Behörde. Heute dagegen wird es sowohl für Managementtätigkeiten als auch für Dienstleistungen aller Art genutzt. Das Bürogebäude ist somit Arbeitsplatz für Menschen in der Forschung, in der Entwicklung, in der Datenverarbeitung, im Versicherungswesen, in Behörden und Ämtern sowie für eine Vielzahl von Agenturen.

Planungsphase für ein Bürogebäude

Die Planungsphase für ein Bürogebäude unterscheidet sich deutlich von der Art und Weise, wie in der Vergangenheit an solche Planungen herangegangen wurde. Es müssen dabei eine Vielzahl von Faktoren beachtet werden.

Schritte zur Planung eines Bürogebäudeprojekts

Die Planung eines Bürogebäudes verläuft ähnlich wie die eines Wohnhauses. Es gibt verschiedene Planungsphasen, die alle durchlaufen werden müssen, damit das Bürogebäude später seinen Sinn und Zweck erfüllen kann. Zur Planung gehören:

• Vorplanung
• Entwurfsplanung
• Genehmigungsplanung
• Ausführungsplanung

Je nach Anbieter werden die verschiedenen Behördengänge sowie die Kommunikationsverhandlungen zur Baugenehmigung und zur Bauabnahme von den Fachberatern des Anbieters übernommen.

Bei der gesamten Planung rund um das Bürogebäude darf der Mensch, der dort arbeiten soll, nicht vergessen werden. Denn erst durch die Produktivität sowie die Zufriedenheit und Motivation der Mitarbeiter wird dem Bürogebäude im wahrsten Sinne des Wortes Leben eingehaucht. Schon beim Planen der Büros eröffnen sich für das Unternehmen viele neue Chancen, die es zu nutzen gilt. Aus diesem Grund muss auf die Bedürfnisse und auf die Ängste unter den Mitarbeitern eingegangen werden. Nur in einer perfekt geplanten Arbeitsumgebung kann die Leistungsfähigkeit und die Zufriedenheit gefördert und optimal in den Produktionsablauf und das Arbeitsumfeld integriert werden.

Standortwahl und Grundstücksakquisition

Profis sind bei der Suche nach dem passenden Grundstück für die jeweiligen Gewerbeimmobilien die perfekten Ansprechpartner, denn zum einen kennen sie sich in der Gegend aus und zum anderen sind ihnen die Bedürfnisse der Unternehmen nicht unbekannt.

Die richtige Standortwahl ist für Unternehmen entscheidend und steht nicht selten für den Erfolg des Unternehmens. Aus diesem Grunde sollten Entscheider sich im Vorfeld die folgenden Fragen stellen:

• Wie wichtig ist die Umgebung für die Branche des Unternehmens und somit auch für die Kunden?
• Was soll den Mitarbeitern geboten werden?
• Welche Anforderungen sind für das Unternehmen entscheidend?
• Sollte es ein innerstädtischer Standort oder eher ein Grundstück in einer ruhigen Randlage für die Firmenzentrale sein?

Des Weiteren sollte neben der guten Infrastruktur und Nahversorgung auch eine gute Verkehrsanbindung sichergestellt sein, denn nicht nur die Mitarbeiter, sondern auch die Kunden sollen das Unternehmen schnell und einfach erreichen können.

Je nach Branche und Zielgruppe des Unternehmens kann sich eine zentrale, aber deutlich teurere Lage durchaus rentieren, denn sowohl das Image als auch die Außenwirkung des Unternehmens spielen eine wichtige Rolle.

Nicht unwichtig für die Planung eines Bürogebäudes sind die speziellen Ausstattungsmerkmale in der Region (Breitbandanschluss, Glasfasernetz usw.). Auch die unterschiedlichen Gewerbesteuersätze der Städte sollten beim Bauvorhaben im Auge behalten werden.

Designaspekte und Grundrissgestaltung für Bürogebäude

Bevor der Neubau Bürogebäude in Angriff genommen wird, müssen sich die Verantwortlichen einen Überblick über die räumlichen Gegebenheiten verschaffen. Gemeinsam mit einem Fachmann wird festgelegt, wo sich die Funktionsflächen im Gebäude befinden sollen.

Neben der Anzahl der Arbeitsplätze geht es auch um die Funktionsarbeitsplätze wie zum Beispiel Empfang sowie die Rückzugsmöglichkeiten für die Mitarbeiter. Grundsätzlich wird für den Bau eines Bürogebäudes zwischen den folgenden Raumtypen unterschieden:

• Empfang und Wartebereich für Kunden – Dieser Bereich sollte repräsentativ wirken, denn er vermittelt den ersten Eindruck des Unternehmens. Wichtig ist auch eine zentrale Lage in der Nähe des Eingangs.
• Konferenz- und Besprechungsräume – Dank digitalem Fortschritt können Meetings direkt am Arbeitsplatz stattfinden. Dafür müssen entsprechende Rückzugsorte geschaffen werden, sodass die Mitarbeiter ungestört arbeiten können.
• Verschiedene Arbeitsplätze – Die Gestaltungsmöglichkeiten reichen hier vom Einzelbüro über das Gruppenbüro bis zum Großraumbüro. Dabei müssen jedoch eine Vielzahl von gesetzlichen Vorgaben beachtet werden. Darauf gehen wir im Laufe des Artikels noch ein.
• Chefarbeitsplatz – Verglichen mit anderen Arbeitsplätzen gibt es hier keine gesetzlichen Regelungen.
• Kreativzone – Hier wird es Mitarbeitern ermöglicht, kreative Ideen zu entwickeln, ohne dass andere Mitarbeiter in ihrem Tagesgeschäft gestört werden.
• Pausenraum und Küche – Die Mitarbeiter sollen sich hier wohlfühlen und neue Energien tanken. Der Wohlfühlfaktor sollte daher an erster Stelle stehen. Dabei sollte eine gewisse Privatsphäre obligatorisch sein.
• Archivierung von Dokumenten – In diesen Räumen sind in der Regel keine Mitarbeiter tätig, sodass dafür weniger attraktive Stellen der Bürokomplexe genutzt werden können.

Bürogebäudekauf: Anbieter und Preis

Soll ein Bürogebäude über einen langen Zeitraum genutzt werden und kommt der Neubau aus verschiedenen Gründen nicht infrage, sollten Unternehmen über einen Immobilienkauf nachdenken, denn dauerhaft hohe Mieten gehen zu Lasten der Liquidität.

Jedoch muss der Kauf wohlüberlegt sein, denn sowohl die örtlichen als auch die räumlichen Gegebenheiten des Bürogebäudes müssen zum Unternehmen passen.

Beim Bürogebäudekauf müssen ein paar wichtige Faktoren berücksichtigt werden:

• Welche Bürofläche wird benötigt?
• Wie viele Mitarbeiter sollen im Büro tätig sein?
• Ist es sinnvoll, dass sich die Bürofläche auf mehrere Etagen erstreckt?
• Ist es möglich, bei Bedarf das Büro zu vergrößern?
• Werden zusätzliche Lagerräume benötigt?
• Wird Wert auf einen Aufzug gelegt, wenn das Büro nicht im Erdgeschoss ist?
• Wird ein einziger großer Büroraum oder mehrere kleine Büroräume benötigt?
• In Bezug auf die Wirtschaftlichkeit – zentrale Lage oder eher Randgebiet?

Sind diese Fragen geklärt, kann mit der Suche nach einem passenden Anbieter begonnen werden. Mit dem richtigen Ansprechpartner an der Hand ist es möglich, die passenden Büroräume zu einem ansprechenden Preis zu finden.

Überblick über den Immobilienmarkt für Bürogebäude

Wie zu erwarten war, ist beim Immobilienmarkt für Bürogebäude in Deutschland noch kein wirklicher konjunktureller Rückenwind zu spüren, da die deutsche Wirtschaft im Weltmarktumfeld noch nicht wieder Fahrt aufnehmen konnte. Der harte Kurs, den die EZB gegen die Inflation ansteuerte, hat ihr Übriges getan. Auch wenn sich der Markt für Immobilien im Bereich der Bürogebäude noch auf einem unterdurchschnittlichen Niveau bewegt, nimmt die Anzahl an Standorten leicht zu, sodass sogar von einem Plus von 5 % an Flächenumsatz zum Vorquartal gemeldet werden konnte. In Bezug auf Wirtschaftlichkeit zählen laut Experten die Städte Berlin, Essen, Düsseldorf, Frankfurt, Köln, Hamburg, Leipzig und München zu den beliebtesten Standorten für Bürogebäude. Im bundesweiten Vergleich rangiert Berlin auf Platz 1. Da das Mietniveau seinen Aufwärtstrend fortsetzt, tendieren sowohl Gründer als auch alteingesessene Unternehmen wieder zum Bau von Büros, die in der Fertigbauweise schnell bezugsfertig sind und in vollem Umfang genutzt werden können.

Preise und Kostenfaktoren beim Kauf von Büroimmobilien

Genau wie beim Kauf von Wohnimmobilien muss bei Büroimmobilien mit Kaufnebenkosten von 9 bis 12 % gerechnet werden. Diese Kaufnebenkosten gliedern sich in Gebühren für das Notar- und Grundbuchamt, Maklergebühren sowie die Grunderwerbsteuer.

Laut Experten sind die Kaufpreise von Büroimmobilien im ersten Quartal 2023 gegenüber dem gleichen Zeitraum im Vorjahr etwas gesunken. Einer vorsichtigen Prognose zufolge könnten auch 2024 die Immobilienpreise für Büros leicht sinken.

Bürogebäude – Mieten oder Kaufen?

Im Zuge der modernen Arbeitswelt und für den wirtschaftlichen Erfolg eines Unternehmens hat das repräsentative Büro einen großen Anteil daran.

Gewerbliche Mietverträge werden meist über viele Jahre abgeschlossen, sodass Firmen sich die Frage stellen, ob mieten oder kaufen besser wäre. Um dies zu beantworten, müssen Unternehmen sich fragen, ob die Büros nur für einen gewissen Zeitraum oder auf Dauer benötigt werden. Da Büroimmobilien in der Regel finanziert werden, müssen die Verantwortlichen auch an die Nebenkosten denken. Erst wenn diese bekannt sind, kann entschieden werden, ob kaufen oder mieten die bessere Option darstellt. Mit dem richtigen Partner an der Seite, also einem versierten Makler, lässt sich eine solche Entscheidung leichter treffen, da eine fachkundige Wertermittlung vorgenommen werden kann.

Die Vorteile beim Mieten oder Kaufen von Bürogebäuden

Wir haben uns die jeweiligen Vorteilen beim Mieten und Kaufen genauer angeschaut.

• Mieten – In schwierigen Zeiten lässt sich das Büro leichter loswerden, als wenn es sich um Eigentum handelt. Die Wartung und die Pflege wird in der Regel über den Mietvertrag geregelt, sodass Mieter sich nicht um Reparaturen und dergleichen kümmern müssen. Ein Standortwechsel lässt sich problemlos realisieren, wenn zum Beispiel die Firmenzentrale in eine günstigere Region umziehen soll.
• Kaufen – Das Büro führt zu einer Wertsteigerung des Unternehmens und kann als stille Reserve dienen. Im Laufe der Zeit steigt der Wert von Gewerberäumen, sodass bei einem späteren Verkauf mit einer Rendite zu rechnen ist. Bei der Büroraumplanung hat der Eigentümer freie Hand, da er sich nur an die geltenden gesetzlichen Vorgaben halten muss. Mieterhöhungen sind kein Thema, sodass sich die Finanzierung besser planen lässt. Des Weiteren kann die Energiewende im eigenen Unternehmen leichter vorangetrieben werden. Dies gilt insbesondere für die Punkte Energieeffizienz und Nachhaltigkeit.

Investitionspotenzial und Einkommensquelle

Büroimmobilien bieten ein großes Investitionspotenzial auf der ganzen Welt. Innerhalb Deutschlands existieren laut dem Institut der deutschen Wirtschaft rund 500.000 Büro- und Verwaltungsgebäude.

Gleichzeitig kann eine Büro-Immobilie eine krisensichere Einkommensquelle darstellen, wenn diese wiederum weiter vermietet wird.

Innenausstattung und Arbeitsplatzgestaltung

Es spielt keine Rolle, ob das Büro als Großraum- oder Einzelbüro genutzt wird. Schon bei der Konzeption müssen eine Reihe von rechtlichen und berufsgenossenschaftlichen Aspekten berücksichtigt werden. Dies ist wichtig, um auf der einen Seite Unfälle zu vermeiden und auf der anderen Seite den Mitarbeitern das gesunde und ergonomische Arbeiten zu ermöglichen.

Die Richtlinien und Vorgaben zur optimalen Büroraumplanung sind in den Arbeitsstätten-Regeln (ASR A3.6) nachzulesen.

Gestaltung der Innenräume in Bürogebäuden

Bei der Gestaltung der Flächen in einem Büro gibt es seit einigen Jahren keine konkreten Angaben, was die Mindestgröße angeht. Laut Empfehlung sollte jedoch die folgende Grundfläche pro Arbeitsplatz eingehalten werden:

• Kleinraumbüro – 8 bis 10 m²
• Großraumbüro – 12 bis 15 m²

Aufgrund des höheren Bedarfs an gemeinsam genutzten Verkehrswegen ergibt sich beim Großraumbüro die größere Grundfläche.

Ebenfalls gesetzlich geregelt sind die Verkehrswege der Mitarbeiter zum eigenen Arbeitsplatz:

• 1 Mitarbeiter – 60 cm breiter Zugang
• 2 – 5 Mitarbeiter – 87,5 cm breiter Zugang
• 6 – 20 Mitarbeiter – 100 cm breiter Zugang
• 21 – 100 Mitarbeiter – 120 cm breiter Zugang
• 101 – 300 Mitarbeiter – 180 cm breiter Zugang

Anforderungen an moderne Arbeitsplatzgestaltung

Die Grundregeln für die moderne Arbeitsplatzgestaltung lauten:

• Pro Arbeitsplatz mindestens 10 m² Fläche
• Ausreichend Beleuchtung bzw. Tageslicht
• Eine optimale Temperatur am Arbeitsplatz von 20 bis 22 Grad
• Eine optimale Luftfeuchtigkeit mit Werten von 40 bis 60 %
• Mindestens einen 22 Zoll großen Bildschirm
• Schreibtischhöhe muss sich an den Mitarbeiter anpassen
• Niedriger Lärmpegel
• Platz für Pflanzen im Büro, da diese die Arbeitsatmosphäre verbessern

Die wichtigsten Richtlinien zur Gestaltung des Arbeitsplatz sind hier zu finden:

• Arbeitsschutzgesetz (ArbSchG)
• Arbeitssicherheitsgesetz (ASiG)
• Arbeitsstättenverordnung (ArbStättV)
• Bildschirmarbeitsverordnung (BildscharbV)
• Betriebssicherheitsverordnung (BetrSichV)

Verwaltung und Wartung von Bürogebäuden

Ähnlich wie bei Wohngebäuden müssen auch Bürogebäude verwaltet und gewartet werden.

Wartungsaspekte und Verwaltungspraktiken für Bürogebäude

In der Regel werden die regelmäßig anfallenden Wartungen von einem externen Dienstleister übernommen. Ganz ähnlich sieht es auch bei den immer wiederkehrenden Verwaltungspraktiken aus.

Effiziente Vermietung und Verwaltung von Büroflächen

Vorhandene Büroflächen können gewinnbringend vermietet werden, da der Bedarf nach stationären Büroräumen wächst. Um die Verwaltung rund um die Vermietung sicherzustellen, bietet sich die Zusammenarbeit mit einem externen Dienstleister an. Dieser übernimmt alle Arbeiten rund um das Remote Working.

Was kostet es, ein Bürogebäude zu bauen?

Die Baukosten eines Bürogebäudes können nicht pauschal beziffert werden, da viele Faktoren einen Einfluss auf die Kosten pro Quadratmeter haben.

Da gerade für Gewerbebauten entsprechende Richtlinien wie zum Beispiel die Energieeinsparverordnung (EnEV) eingehalten werden müssen, ist die Fertigbauweise die Bauweise der Zukunft. Der Fertigbau aus Holz funktioniert mehr oder weniger wie eine Klimaanlage und filtert  auf natürliche Weise die Luft im Raum. Ebenfalls von Vorteil bei der Fertigbauweise ist, dass Holz Feuchtigkeit aufnehmen und bei Bedarf wieder abgeben kann. Dies werden die Mitarbeiter schnell zu schätzen wissen.

Weitere Vorteile der Fertigbauweise sind die kurze Bauzeit, die freie Planung sowie eine Festpreisgarantie.

Fazit zum Bürogebäude

Bei der Büroplanung müssen verschiedene Aspekte bedacht werden, bevor Entscheidungen getroffen werden können. Auf den ersten Blick scheint dies unmöglich zu sein, doch mit dem richtigen Experten an der Seite kann das Bauvorhaben Bürogebäude schnell zur Realität werden.

Selbst für die Büroeinrichtung müssen verschiedene Faktoren bedacht werden, damit alle Arbeitsabläufe effizient vonstattengehen und die Mitarbeiter sich in jedem Raum wohlfühlen.