Mehrfamilienhäuser kaufen
Wer ein Mehrfamilienhaus kaufen möchte, kauft in der Regel ein altes Haus mit großem Renovierungsstau, der einem die komplette Rendite verhageln kann. Nicht ohne Grund werden die sogenannten Zinshäuser nach circa 25-50 Jahren verkauft. Heutzutage entsprechen die Anforderungen der alten Mehrfamilienhäuser nämlich nicht mehr an die aktuellen Begebenheiten. Ob Dämmung, Heizung, Smart Home und andere Dinge, die Mieter, Medien und Politik in den Vordergrund rücken. Neu zu bauen, statt ein Mehrfamilienhaus zu kaufen, ist langfristig oft die bessere Wahl. Hier finden Sie eine Auswahl an Mehrfamilienhäusern zum Kauf, mit Festpreisgarantie und kurzer Bauzeit.
Mehrfamilienhaus kaufen
Eine Immobilie zu kaufen, ist für viele Menschen ein Traum. Das Objekt soll nicht immer nur selbst genutzt werden, weshalb sich das Mehrfamilienhaus kaufen anbietet. Im Vergleich zum Kauf eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung müssen ein paar Dinge beachtet werden. Wir möchten näher darauf eingehen.
Beim Gedanken an ein Bürogebäude denken sicherlich viele an einen langweiligen Bau, der keinerlei Atmosphäre ausstrahlt. Das muss nicht sein, denn Bürogebäude können auch harmonisch gestaltet werden, sodass sie eine angenehme Arbeitsatmosphäre und hohe Flexibilität bieten. Dabei sollen die Gebäude sich durch eine maximale Wirtschaftlichkeit und eine hohe Effizienz auszeichnen. Mit dem folgenden Ratgeber möchten wir auf die Planung von Bürogebäuden ebenso eingehen sowie auf die anfallenden Kosten.
Kosten
Der Schulbau, wie man ihn von früher kennt, ist heute nicht mehr relevant. Der demografische Wandel ist beim Thema Schulbau weit in den Vordergrund gerückt, denn es muss jederzeit möglich sein, auf schwankende Schülerzahlen zu reagieren. Dies bedeutet, die Raumaufteilung muss ohne großen Aufwand geändert werden können. Dies stellt Planer und Architekten immer wieder vor neue Aufgaben. Wir haben uns das Thema Schule planen und dann die entsprechenden Schulbauten zu bauen näher angeschaut.
Das eigene Haus ist für viele der große Traum. Aufgrund der hohen Grundstückskosten und den Kosten rund um den Hausbau bleibt für viele der Traum unerfüllt. Anders sieht es beim Zweifamilienhaus aus, denn hier lassen sich alle Kosten durch zwei teilen, sodass das Traumhaus doch noch Realität werden kann. Das Zweifamilienhaus bietet die verschiedensten Wohnkonzepte an und kann durch Vermietung einer Wohneinheit helfen, die Finanzierung auf sichere Beine zu stellen. In diesem Artikel beschreiben wir die Vorteile.
Beim Bau eines Mehrfamilienhauses geht es in den meisten Fällen um eine Kapitalanlage. Der Hausbau muss von Anfang an gut durchdacht und geplant sein. Das Mehrfamilienhaus bauen bedeutet für den Bauherren eine wichtige Investition in die Zukunft. Aus diesem Grund haben wir uns neben den Vorteilen auch mit den Kosten und der Bauweise näher beschäftigt. Durch Vermietung der Wohneinheiten kann das Dreifamilienhaus helfen, die Finanzierung auf sichere Beine zu stellen.
Worauf muss ich achten?
Wer sich zum Mehrfamilienhaus kaufen entschieden hat, sucht vermutlich über Tageszeitungen oder einen Makler nach einem passenden Objekt. Sobald eine Vorentscheidung getroffen ist, geht es an die Besichtigung. Hier sollten jedoch ein paar grundlegende Dinge beachtet werden, denn es gilt kostspielige Stolperfallen zu vermeiden.
Zustand der Immobilie
Beim Mehrfamilienhaus kaufen ist der Zustand das A und O. Fällt die Entscheidung zugunsten einer sehr günstigen Immobilie, sind vermutlich aufwendige Renovierungen nötig. Das vermeintliche Schnäppchen kann sich so schnell zur Kostenfalle entwickeln.
Bei der Besichtigung sollte das Mehrfamilienhaus genau unter die Lupe genommen werden. Wichtig sind dabei bauliche Mängel, ein feuchter Keller, Hausschwamm oder gar ein undichtes Dach. Bei Unsicherheiten ist es ratsam, immer einen Gutachter zurate zu ziehen. Sicher ist ein detailliertes Gutachten nicht gerade günstig, aber es den Käufer kann vor einer teuren Fehlentscheidung bewahren.
In jedem Fall sollten die einzelnen Wohnungen besichtigt werden. Hier geht es unter anderem um die Bäder. Sind diese noch zeitgemäß oder müssen sie in absehbarer Zeit renoviert werden? Weiter geht es mit dem Grundriss der Wohnungen. Sind die Grundrisse modern oder stechen sie durch unvorteilhafte Aufteilung der Zimmer heraus? Verfügt das Mehrfamilienhaus über unpraktisch geschnittene Wohneinheiten, wird es mit alten Nachtspeicheröfen beheizt und sind die Bäder mit Kacheln und Sanitärobjekten im Stil vergangener Jahre ausgestattet, ist es ratsam, trotz der guten Lage über das Angebot zum Kauf von einem Mehrfamilienhaus nachzudenken. Mieter werden mit Sicherheit auf sich warten lassen. Selbst bei einem angespannten Wohnungsmarkt ist nicht davon auszugehen, dass eine unattraktive Wohnung leicht zu vermieten ist. Den zukünftigen Mietern ist das Aussehen der Wohnung wichtig. Die Vermietung kann zum Problem werden.
Lage des Mehrfamilienhauses
Makler sprechen bei Immobilien immer von der Lage. Das ist nicht unwichtig, da nicht nur der Zustand, sondern auch der Standort der Immobilie sich nachweislich auf die Mieteinnahmen auswirkt.
Nach Möglichkeit sollte das Mehrfamilienhaus zentral liegen und eine gute Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel haben. Die Geschäfte des täglichen Lebens wie Arztpraxen, Supermärkte, Kitas, Schulen und Apotheken sollten gut zu erreichen sein.
Vor dem Kauf sollten sich zukünftige Hausbesitzer überlegen, ob sie an diesem Standort leben wollten. Kann diese Frage mit ruhigem Gewissen mit einem JA beantwortet werden, dann ist die Lage auch für zukünftige Mieter zur Vermietung akzeptabel.
Zukunftsfähigkeit der Stadt oder Region
Soll das Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage gedacht sein, dann gilt zu prüfen, ob die Stadt oder die Region zukunftsträchtig sind. Es gibt Standorte, da sind Immobilien sehr günstig zu bekommen. Doch oft sorgen eine Überalterung der Bevölkerung, eine hohe Arbeitslosenquote und ein Bevölkerungsschwund für eine gewisse Unattraktivität, wenn es um das Vermieten geht. Solche Standorte werden vermutlich auch in den nächsten Jahren oder Jahrzehnten nicht attraktiver. Soll das Mehrfamilienhaus dann wieder verkauft werden, führt dies nicht selten zu hohen Verlusten. Aus diesem Grund sollten vor dem Mehrfamilienhaus kaufen umfassende Meinungen eingeholt und analysiert werden. Des Weiteren lohnt es sich über den Standort und seine Entwicklung bzw. über zukünftige Prognosen zu informieren.
Rechtliche Aspekte
Als Besitzer von einem Mehrfamilienhaus ist man immer an Rechte und Pflichten gebunden. Daher sollten sich Käufer vor Unterzeichnung des Kaufvertrages mit den juristischen Aspekten auseinandersetzen.
Wichtiger Aspekt ist das Gebäudeenergiegesetz (GEG), welches die bisherige Energieeinsparverordnung (EnEV) schon 2020 abgelöst hat. Hierin enthalten sind bestimmte Vorgaben für beheizte oder klimatisierte Gebäude. Eine der Vorgaben ist es, dass Zentralheizungsanlagen, die älter als 30 Jahre sind, ausgetauscht werden müssen. Dies ist mit hohen Kosten verbunden, die viele Immobilienbesitzer dazu bringt, kurz vor Ablauf der Frist die Immobilie wieder günstig zu verkaufen. Tappt der neue Besitzer in eine solche Kostenfalle, muss er sich bald um kostspielige Sanierungsmaßnahmen kümmern. Aus diesem Grund muss immer überprüft werden, ob das Mehrfamilienhaus den Vorgaben der GEG entspricht und wann eventuelle Sanierungsarbeiten nötig werden.
Beim Kauf von einem Mehrfamilienhaus sind in der Regel alle Wohnungen vermietet und der neue Eigentümer muss nicht auf Mietersuche gehen. Doch dies hat auch Nachteile. Der neue Besitzer übernimmt bestehende Mietverhältnisse und die dazugehörigen Mietverträge. Bestehende Mietverträge können nicht direkt nach dem Kauf der Häuser geändert werden, daher ist es ratsam schon vor dem Kauf zu ermitteln, wie zuverlässig die Mieten gezahlt werden bzw. welche Probleme noch vorliegen oder wie es mit der Mieterfluktuation aussieht.
Möchte der neue Besitzer die Mieten erhöhen, muss er sich an gesetzliche Rahmenbedingungen halten. Grundsätzlich kann die alte Miete erhöht werden, wenn die letzte Mieterhöhung schon lange zurückliegt oder wenn die ortsübliche Vergleichsmiete höher ist. Käufer sollten sich schon vor dem Kauf informieren, ob es am Standort eine Mietpreisbremse oder eine Kappungsgrenze gibt. Ist dies der Fall, wird das Erhöhen der aktuellen Miete schwer.
Kostenfaktoren beim Kauf
Mehrfamilienhäuser kaufen, bedeutet immer verschiedene Kostenfaktoren zu berücksichtigten.
Kaufnebenkosten
Auf keinen Fall dürfen die Kaufnebenkosten vom Haus unterschätzt werden. Die Kaufnebenkosten vom Haus setzen sich in Deutschland zusammen aus:
- Maklerprovision
- Notar- und Grundbuchkosten
- Grunderwerbsteuer
Je nach Bundesland sind die Kaufnebenkosten beim Haus unterschiedlich hoch. Für den Käufer bedeutet dies, dass er mit Kaufnebenkosten von 9 bis 15 Prozent des Kaufpreises rechnen muss.
Mietmultiplikator und Rendite
Lohnt sich langfristig der Erwerb eines Mehrfamilienhauses? Diese Frage müssen Käufer sich stellen. Um eine Antwort auf diese Frage zu finden, müssen Kaufinteressenten mit einigen Kennzahlen rechnen.
Der Mietmultiplikator ist dabei eine einfache Kennzahl. Hierzu wird der Kaufpreis vom Haus durch die Jahreskaltmiete geteilt. Ein Ergebnis von zum Beispiel 20 besagt, dass das Mehrfamilienhaus 20 Nettojahresmieten kostet. Ein solcher Mietmultiplikator sagt allerdings nichts über die tatsächliche Rendite des Objekts aus. Es handelt sich jedoch um einen guten Vergleichsmaßstab, mit dem sich herausfinden lässt, ob andere Mehrfamilienhäuser günstiger oder teurer sind.
Um die erwartende Rendite tatsächlich zu ermitteln, müssen weitere Faktoren berücksichtigt werden. Dazu gehören neben den jährlichen Bewirtschaftungskosten auch die Kaufnebenkosten. Die Rendite kann mit der nachfolgenden Formel ermittelt werden:
Nettorendite (in%) = (Jahresmiete – Bewirtschaftungskosten) x 100 geteilt durch (Kaufpreis + Kaufnebenkosten)
Möchten Käufer sich ein noch besseres Bild von der möglichen Rendite beschaffen, dann sollten sie überprüfen, ob Mieterhöhungen in naher Zukunft eine Möglichkeit sind. Ist dies der Fall, dann würde die Rendite steigen. Anders sieht es jedoch bei fälligen Sanierungs- und Renovierungsarbeiten in absehbarer Zeit aus. Diese senken dann die Rendite.
Finanzierung
Nicht nur die Wahl des richtigen Mehrfamilienhauses ist wichtig. Die richtige Finanzierung ist entscheidend für die künftige Wirtschaftlichkeit der Immobilie. Dabei gilt zu beachten: Schon kleinste Differenzen bei den Zinsen führen im Laufe der Zeit zu beachtlichen Kostenpunkten.
Ein wesentlicher Aspekt ist hierbei die Höhe der vereinbarten Tilgung. Wird nur eine sehr geringe Tilgung mit der Bank vereinbart, muss in einer Niedrigzinsphase auch nur eine geringe monatliche Zahlung an die Bank geleistet werden. Mit einer solch geringen Tilgung dauert es allerdings auch sehr lange, bis ein Darlehen abbezahlt ist. Die meisten Darlehen unterliegen einer Zinsbindung von 10 oder 15 Jahren, sodass ein erhebliches Risiko bei der Anschlussfinanzierung besteht. Am Ende der vereinbarten Zinsbindung werden mit der Bank die Konditionen für die Anschlussfinanzierung neu geregelt. Bei einer hohen Restschuld würde eine Zinssteigerung zu deutlich höheren Monatsraten führen.
Förderungen und Zuschüsse
Steuer
Warum ist ein Mehrfamilienhaus eine perfekte Investition?
Der Kauf eines Mehrfamilienhauses ist in jedem Fall eine gute Investition in die Zukunft, da Immobilien eine hohe Wertbeständigkeit haben. Das Haus kann sowohl selbst genutzt als auch an fremde Personen vermietet werden.
Experten raten daher eher zum Kauf eines Mehrfamilienhauses als mehrere einzelne Objekte zu erwerben. Sicher sind die Möglichkeiten was Lage und Ausstattung angeht bei einzelnen Objekten größer. Jedoch muss bedacht werden, dass einzelne Objekte oft Teil einer Eigentümergemeinschaft sind, die mitbestimmt, wenn es um wichtige Entscheidungen geht. Gute Beispiele sind hier der Anstrich der Fassade, die Gestaltung der Außenflächen oder die Sanierung des Daches. Als alleiniger Eigentümer eines Mehrfamilienhauses können solche Entscheidung auch allein getroffen werden.
Vorteile von Mehrfamilienhäusern als Kapitalanlage
Gerade in Zeiten von Niedrigzinsen sind traditionelle Anlageformen wie Tages- der Festgeld nicht mehr attraktiv.
Bei Guthabenzinsen, die unter der Inflation liegen, verliert das gesparte Geld an Wert. Im Gegenzug lässt sich sagen, je niedriger die Zinsen sind, umso günstiger sind Kredite zu bekommen. Wer nach einer guten Kapitalanlage sucht, der investiert gerade dann in den Kauf von Mehrfamilienhäusern.
Die Vorteile kurz zusammengefasst:
- Inflationssicher
- Gestreutes Risiko durch Diversifikation
- Weitestgehend planbare Rendite
- Werterhalt der Immobilie kann beeinflusst werden
- Steuerliche Vergünstigungen
Steuerliche Vergünstigungen
Beim Kauf und der Vermietung von Mehrfamilienhäusern profitiert man in zweifacher Weise:
- Abschreibung für Abnutzung (AfA): Haus kann 50 Jahre jährlich mit 2 % steuerlich geltend gemacht werden.
- Schuldzinsen abschreiben: Mieteinnahmen sind steuerpflichtig, jedoch können Schuldzinsen als Werbungskosten geltend gemacht werden. Dies reduziert das zu versteuernde Einkommen und senkt so die Steuerlast.
Förderprogramme
Umlagefähige Nebenkosten
Wer soll ein Mehrfamilienhaus kaufen?
Insbesondere wenn mit dem Gedanken gespielt wird, eine Immobilie als Investition zu kaufen, dann sollt der Kauf eines Mehrfamilienhauses in die engere Wahl gezogen werden.
Fazit zum Mehrfamilienhauskauf
Ein Mehrfamilienhaus kaufen gilt als Investition fürs Leben. In jedem Fall muss überlegt vorgegangen werden, denn nur so kann ein renditestarkes Objekt gefunden werden. Die Immobilie muss in jedem Fall immer pfleglich behandelt werden, denn nur so kann sie später lukrativ wieder verkauft werden und damit die Altersvorsorge sichern. In jedem Fall sollten zukünftige Eigentümer sich im Vorfeld über Rechte und Pflichten beim Kauf eines Mehrfamilienhauses informieren.
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