Siebenfamilienhaus – planen, bauen, kaufen, Preise

Für Interessenten, die sich für den Bau oder den Kauf eines Mehrfamilienhauses entscheiden, zählen in erster Linie die Punkte Wertanlage und Renditen. Nur in den seltensten Fällen wird das Mehrfamilienhaus als Mehrgenerationenhaus genutzt. Mit dem Ratgeber möchten wir einen Überblick über die Möglichkeiten geben, die ein solches Haus mit sich bringt.

In unserem Shop bieten wir Ihnen sowohl einen Festpreis für die Planung von einem 7 Familienhaus,  als auch einen Festpreis für das Gebäude ab Oberkante Bodenplatte an. Dabei sollte immer von einem Quadratmeterpreis von etwa 3.000 bis 5.000 Euro ausgegangen werden, wenn Sie ein entsprechendes Gebäude planen. Dies hängt von verschiedenen Landesbauordnungen, Grundstücksbedingungen sowie Vorgaben im Bebauungsplan ab. Auch Erdbebenzonen, Schneelasten und Windlasten können die Kosten beeinflussen. Dennoch haben wir uns die Mühe gemacht, für ein ideales Grundstück ein Sieben-Familienhaus sowie einige weitere passende Gebäude- und Haustypen zu entwickeln. Diese können Sie für einen Festpreis kaufen, jedoch wird dies aufgrund der genannten Punkte nicht empfohlen, um Mehrkosten und eine teure Nachfinanzierung zu vermeiden. Viel sinnvoller ist es, auf Basis der gezeigten Häuser im Shop, erstmal in eine Planung einzusteigen. Architekten, die Sie bei der Planung unterstützen können und sich unter anderem auf die Planung von Mehrfamilienhäuser spezialisiert haben finden Sie hier.

Die Vision eines Siebenfamilienhauses

Gerade für private Bauherren kann das Mehrfamilienhaus bauen zu einer lohnenden Investition werden, wenn ein paar wichtige Dinge beachtet werden. Insbesondere Immobilien in dieser Größenordnung  sind sowohl aus wirtschaftlicher als auch aus strategischer Sicht eine Investition in die Zukunft, denn sie bieten eine dauerhafte Rendite bei einem langen Lebenszyklus.

Warum ein Siebenfamilienhaus?

Immer öfter entscheiden sich Baufamilien ganz bewusst gegen das Einfamilienhaus und bauen stattdessen ein Familienhaus mit mehreren Wohnungen. Gerade in Zeiten von Wohnungsknappheit bietet das 6-Familienhaus mit einer zusätzlichen Wohnung zur Eigennutzung ausreichend Möglichkeiten zur Vermietung. Für Bauinteressierte, die selbst eine Wohnung im Mehrfamilienhaus beziehen, hat dies eine Reihe von Vorteilen, auf die wir noch näher eingehen möchten. Zum einen können Familienangehörige wie Eltern, Kinder, Enkel und Urenkel unter einem Dach wohnen, wie es schon vor vielen Jahren die Regel war. Dieses Zusammenleben fördert nicht nur die sozialen Aspekte, sondern bietet Unterstützung in den verschiedenen Lebensphasen. Dabei spielt es keine Rolle, ob die ältere Generation auf die Kinder der jüngeren Familienangehörigen aufpasst oder ob die Pflege von älteren Menschen in die eigenen Hände genommen wird.

Sollen die Wohneinheiten in einem Mehrfamilienhaus vermietet werden, dann ist in jedem Fall eine gute Rendite garantiert, da es wohl kaum Leerstand bei den Wohnungen geben wird.

Mehrfamilienhäuser können ähnlich wie Einfamilienhäuser als Fertighäuser erbaut werden, sodass Bauherren nicht nur von einer kurzen Bauzeit, sondern auch von einer Festpreisgarantie profitieren.

Überblick über Planung, Bau, Kauf und Preise

Bevor der eigentliche Bau des Mehrfamilienhauses beginnen kann, müssen Bauherren sich ein paar wichtige Fragen stellen und im Zuge dessen auch Entscheidungen treffen. Dazu zählt in jedem Fall die Frage, ob das geplante Grundstück zum Mehrfamilienhaus bauen geeignet ist.  Für ein Mehrfamilienhaus mit sechs und mehr Wohneinheiten sollte das Grundstück eine Größe von 1.000 bis 2.000 Quadratmeter haben. Im nächsten Schritt sollte mit einem Bodengutachten geprüft werden, ob der Baugrund sich für ein Familienhaus in geplanter Größe eignet oder ob im Vorfeld Maßnahmen zur Bodenverbesserung anstehen. Die Ausgaben für das Bodengutachten sind gut angelegt, denn so bekommen Bauherren eine gewisse Planungssicherheit. Des Weiteren verlangen viele Gemeinden vor der Baugenehmigung ein Bodengutachten, um eventuelle Risiken im Vorfeld auszuschalten.

Sobald die Baugenehmigung vorliegt, kann mit der Vorabplanung des Mehrfamilienhauses begonnen werden. Wichtig dabei ist der Bebauungsplan, denn der gibt die maximale Höhe der Häuser, die Anzahl der Vollgeschosse, die Dachform sowie die überbaute Fläche des Grundstücks vor. Neben dem Bebauungsplan müssen die Vorgaben der gültigen Landesbauordnung sowie die örtlichen Regelungen beachtet werden. Vielfach wird gerade bei einem Mehrfamilienhaus geregelt, wie die Außenanlagen zu gestalten sind, ob ein Spielplatz zur Verfügung gestellt werden muss und wie es mit Stellplätzen für Fahrräder und Autos aussieht. Sobald all diese Hürden genommen sind, geht es an die weiteren Planungen rund um den Hausbau für das Mehrfamilienhaus.

Besonderheiten ergeben sich beim Mehrfamilienhaus bauen aus den Gebäudeklassen, welche in der Musterbauordnung unterteilt sind. Dies bedeutet, dass Häuser mit mehr als zwei Wohneinheiten und einer Höhe von bis zu 7 Meter zur Gebäudeklasse 3 zählen. Mehrfamilienhäuser mit einer Höhe von bis zu 13 m sind Gebäudeklasse 4 und zur Gebäudeklasse 5 gehören Häuser, die eine Höhe von bis zu 22 m haben. Mit der Höhe der Gebäudeklassen steigen aber auch die Anforderungen beim Bau von Häusern mit mehreren Wohnungen in Bezug auf Brand- und Schallschutz sowie dem Wärmeschutz.

Für Baufamilien bedeutet das Mehrfamilienhaus bauen nicht nur höhere Baukosten, sondern auch deutlich mehr Kosten für die Planung zu kalkulieren. Soll das Haus einen Keller bekommen, dann erhöht dies die Planungskosten um ca. 10 %. Mehrfamilienhäuser, die über mehr als zwei Etagen verfügen, müssen zwingend mit einem Aufzug im Treppenhaus ausgestattet werden. Dies wiederum verteuert die Hausplanung um ca. 5 %. Im Rahmen der Hausplanung muss auch an die Parkmöglichkeiten für Mieter und Co. gedacht werden. Aufgrund des Platzbedarfs tendieren viele Bauherren zur Tiefgarage, welche die Planungskosten pro 100 qm um rund 23.000 € erhöht. Nicht vergessen werden dürfen die Wärmeschutznachweise sowie Nachweise für den Brand- und Schallschutz. Baufamilien sollten hier mit Kosten von rund 20.000 Euro kalkulieren.

Wer von den Förderungen der KfW-Bank profitieren möchte, muss von Anfang an das Mehrfamilienhaus effizient bauen. Dies bedeutet, dass neben der Dachform auch die Art der Heizungen geplant werden muss, um später möglichst nur mit erneuerbaren Energien das Haus zu bewirtschaften.

Wer ein Mehrfamilienhaus kaufen möchte, muss sich ebenfalls die einen oder anderen Gedanken machen, denn auch hier gilt die Musterbauordnung. Je nach Alter des Hauses müssen zukünftige Hausbesitzer nachrüsten bzw. sanieren.

Planung und Entwurf des Siebenfamilienhauses

Der Bau eines Mehrfamilienhauses fordert eine Reihe von Entscheidungen. Zum einen geht es dabei um die Bauweise – tendieren Baufamilien zum Massivhaus oder ziehen sie die Fertigbauweise der Massivbauweise vor. Ebenso wichtig für den Entwurf Mehrfamilienhäuser sind die Gesamtwohnfläche, Anzahl der Wohnungen, die Dachform sowie die Ausstattung der Wohneinheiten. Wir haben uns speziell mit diesem Thema näher befasst und möchten in Bezug auf die Entwurfsplanung ein paar Hausideen vorstellen, was nicht unwichtig ist, wenn das Haus als Altersvorsorge dienen soll und somit eine Investition in die Zukunft darstellt.

Architektonisches Design und Grundriss

Das Mehrfamilienhaus ist deutlich mehr als nur ein Eigenheim, bei dem die Grundrissplanung einfacher vonstattengeht, da nur die Wünsche und Vorstellungen von einer Familie berücksichtigt werden müssen. Ganz anders sieht dies beim Mehrfamilienhaus aus. Für jede Wohnung wird ein eigener Grundriss benötigt, was sich auf die Baukosten auswirkt. Eine Kostenersparnis ist nur möglich, wenn die Grundrisse einen hohen Grad an Wiederholungen aufweisen. Für den Wohnraum im Familienhaus ist sowohl der offene als auch der geschlossene Grundriss eine Option. Offene Grundrisse sorgen mit großen Fensterflächen für lichtdurchflutete Räume und bieten so eine gewisse Großzügigkeit. Während junge Familien die offene Grundrissplanung bevorzugen, tendiert die ältere Generation eher zum geschlossenen Grundriss, denn dieser bietet mehr Privatsphäre.

Berücksichtigung von Raumbedarf und Bedürfnissen

Die Lage der Mehrfamilienhäuser bestimmt über die Größe der Wohneinheiten. Bewährt hat sich eine Mischung aus 4- oder 5-Zimmer-Wohnungen sowie aus kleineren Appartements. Das kleine Appartement ist nicht nur bei Studenten, sondern auch bei älteren Menschen beliebt, die nach einer bezahlbaren Mietwohnung suchen. Vollkommen egal, wie groß die Wohneinheiten sind, wenn bevorzugt an ältere oder körperlich beeinträchtigte Menschen vermietet werden soll, dann ist die Barrierefreiheit ein wichtiges Thema bei der Grundrissplanung.

Beliebt im Mehrfamilienhaus sind Gemeinschaftsräume, die das soziale Miteinander stärken und somit auch etwas gegen Ausgrenzung und Vereinsamung tun.

Baugenehmigungen und behördliche Anforderungen

Soll ein Mehrfamilienhaus gebaut werden, sind im Vergleich mit einem Einfamilienhaus zusätzliche behördliche Anforderungen zu beachten. Dies bedeutet, dass das Baurecht bei einem Haus solcher Größe anders aussieht als beim Einfamilienhaus. Es gibt zahlreiche Neubaugebiete, in denen keine Mehrfamilienhäuser gebaut werden dürfen, weil dies die Einheitlichkeit stört.

Vor dem Bau sollten sich Bauherren intensiv mit dem Bebauungsplan der entsprechenden Kommune auseinandersetzen. Der Bebauungsplan bestimmt, wie die Außenanlage gestaltet werden muss und wie viel der Grundfläche des Grundstücks bebaut werden darf. Können solche Vorgaben nicht eingehalten werden, wird in der Regel die Baugenehmigung verweigert. Experten raten, dass die Gestaltung und die Umsetzung eines Mehrfamilienhauses möglichst mit einem Architekten erfolgen soll, der bereits Erfahrung mit dem Bau von Mehrfamilienhäusern gemacht hat.

Finanzierung und Budgetierung

Eine gut durchdachte Finanzierung ist Grundvoraussetzung für ein Bauvorhaben mit mehreren Wohneinheiten. Wir haben zu diesem Thema recherchiert und unsere Ergebnisse vorstellen.

Kostenschätzungen und Budgetierung für Ihr Projekt

Bauherren sollten bei der Kostenplanung für ein Mehrfamilienhaus schätzungsweise von 3.000 bis 5.000 Euro pro Quadratmeter ausgehen. Im Vergleich zum Einfamilienhaus resultieren die deutlich höheren Baukosten aus der deutlich komplexeren Planungsphase.

Ähnlich wie beim Einfamilienhaus setzen sich die Kosten für ein Mehrfamilienhaus aus verschiedenen Faktoren zusammen. Außer den Baunebenkosten für das Haus müssen Baufamilien deutlich höhere Kosten für die Wärmeschutznachweise sowie den Brand- und Schallschutz kalkulieren. Im Schnitt ist hier mit rund 20.000 Euro zu rechnen. Durch Unterkellerung, Aufzugsanlage sowie Tiefgarage erhöhen sich beim Mehrfamilienhaus die Preise um rund 15 bis 20 %. Ein weiterer Kostenfaktor beim Mehrfamilienhaus ist neben der Bauweise  auch der Haustyp, die Region, wo das Haus gebaut wird, die Ausbaustufe sowie die Ausstattung von Wohnraum und Co.

Finanzierungsmöglichkeiten für den Bau eines Siebenfamilienhauses

Um das Risiko in Bezug auf das Investment möglichst gering zu halten, sollten Baufamilien neben der Finanzierung durch ihre Bank auch die verschiedenen Fördermittel der KfW-Bank zur Finanzierung nutzen. Dazu muss das Haus allerdings klimafreundlich und energieeffizient gebaut bzw. nach dem Hauskauf saniert werden. Die Fördermittel können für alle Wohnungen im Haus beantragt werden.  Zu den Fördermöglichkeiten gehören:

• KfW Klimafreundlicher Neubau Wohngebäude 297/298: Ist das Haus besonders klimafreundlich, kann der zinsgünstige Förderkredit beantragt werden. Die Klimafreundlichkeit muss anhand der CO2-Emissionen, dem erreichten Energieeffizienz-Standard und der Art der Wärmeerzeugung nachgewiesen werden.
• KfW Erneuerbare Energien Standard 270: Ergänzend kann dieser Förderkredit genutzt werden, wenn das Haus zur Stromerzeugung bzw. zur Strom- und Wärmeerzeugung erneuerbare Energien nutzt.

Projektmanagement und Bauablauf

Die Umsetzung beim Neubau Mehrfamilienhaus erfordert einen deutlich komplexeren Bauablauf als das Einfamilienhaus. Das Projekt Mehrfamilienhaus sollte daher nach Möglichkeit in die Hände eines erfahrenen Architekten gelegt werden. Die Familie kann so beim Bauen das Risiko deutlich minimieren und sich auf die Fertigstellung ihres Hauses freuen.

Auswahl von Bauprofis und Auftragnehmern

Nicht nur Architekten, sondern auch die Baufirmen sollten sich mit dem Bauen von Häusern mit mehreren Wohnungen auskennen. Aus diesem Grund sollte gezielt nach den entsprechenden Partner gesucht werden, um so das Risiko zu minimieren, um die Geldanlage Mehrfamilienhaus nicht zu gefährden.

Zeitplanung und Bauüberwachung

Beim Bauen sollte der Zeitplan ebenso im Vordergrund stehen wie die Bauüberwachung auf dem Grundstück. Baufamilien allein können dies nicht bewerkstelligen und sollten daher immer einen Experten engagieren, der auch jederzeit die Baukosten im Blick hat und die Ansprüche der Baufamilie vertritt.

Preiskalkulation und Renditeerwartungen

Damit Investoren sich auf eine sichere Rendite beim Mehrfamilienhaus verlassen können, muss von Anfang an das Augenmerk auf die Preiskalkulation gelegt werden.

Bewertung des Siebenfamilienhauses

Um eine Bewertung rund um das Mehrfamilienhaus vornehmen zu können, ist die Lage der Immobilie sehr wichtig. In erster Linie geht es dabei um die Stadtlage oder eher die ländliche Region. Um bei der Bewertung auf Nummer sicher zu gehen, sind weitere Faktoren von Bedeutung.

• Wirtschaftsentwicklung – Hierbei geht es neben der Infrastruktur und der Verkehrsanbindung mit öffentlichen Verkehrsmitteln auch um die soziodemografische Entwicklung. Wichtige Fragen in diesem Zusammenhang sind die Entwicklung der Einwohnerzahlen sowie die eventuell auftretende Arbeitslosigkeit in der Region. Für Hausbesitzer ist die Entwicklung der Arbeitslosigkeit sehr wichtig, denn sie möchten ihren Wohnraum ausschließlich an solvente Personen vermieten, um sichere Mieteinnahmen verbuchen zu können.
• Bildung und Einkaufsmöglichkeiten – Auch in ländlichen Regionen sollten ausreichend Kindergärten und Schulen sowie Einkaufsmöglichkeiten in unmittelbarer Nähe vorhanden sein. Gleiches gilt auch für Freizeitmöglichkeiten wie Restaurants, Kino und Sportangebote.

Erwartete Rendite und Preisgestaltung

Mietwohnungen mit bezahlbaren Mieten sind auf dem Wohnungsmarkt beliebt. Hausbesitzer, die daran denken, werden kaum über einen Leerstand ihrer Wohnungen klagen, was sich wiederum positiv auf die Rendite auswirkt. Bei guter Auslastung und entsprechender Ausstattung sind beim Mehrfamilienhaus Renditen von 10 % und mehr pro Jahr möglich. Wurde das Haus in erster Linie als Kapitalanlage erbaut, dann sprechen Experten von einem Zinshaus.

Wartung und Verwaltung

Auch die Wartung und die Verwaltung beim Mehrfamilienhaus muss bereits von Anfang an bedacht und entsprechend geplant werden.

Langfristige Instandhaltung und Pflege

Damit Hausbesitzer sich nicht um alles kümmern müssen, engagieren sie üblicherweise einen externen Dienstleister wie zum Beispiel einen Hausmeisterservice, der kleinere Reparaturen in Eigenregie übernehmen kann.

Im Rahmen der Pflege bekommen Mieter zusammen mit dem Mietvertrag eine Hausordnung überreicht, die das Zusammenleben der verschiedenen Mietparteien regeln soll. In erster Linie geht es dabei um die Nutzung von Gemeinschaftsräumen und -anlagen wie zum Beispiel den Garten und/oder Dachterrassen. Des Weiteren müssen Ruhezeiten eingehalten werden und  das Reinigen von Treppenhäusern und Vorplätzen sichergestellt sein.

Verwaltung des Siebenfamilienhauses

Geht es um die Verwaltung, wird auch oft ein externer Dienstleister engagiert, der sich sowohl um die Vermietung als auch um die Abrechnung der Umlagen und sonstigen Ausgaben kümmert.

Fazit zum Siebenfamilienhaus

Die Größe der Grundstücke sowie der gewünschten Wohnfläche haben einen deutlichen Einfluss auf die Kosten rund um das Mehrfamilienhaus. Ganz nach vorhandenen finanziellen Mitteln (Geld) können Wünsche und Vorstellungen der späteren Hausbesitzer von den Anbietern realisiert werden. Vielfach müssen Baufamilien Abstriche in Kauf nehmen, da neben dem Bebauungsplan auch das Baurecht vorgibt, wie das Haus am Ende auszusehen hat.

Wer ein Mehrfamilienhaus bauen möchte, der muss die Kosten dafür von Anfang an als Investition in die Zukunft und als Kapitalanlage sehen, denn sonst ist das Projekt von Anfang an zum Scheitern verurteilt. Auf lange Sicht werden sich die Kosten amortisieren.