Sechsfamilienhaus – planen, bauen, kaufen, Preise

Wer sich für den Bau oder Kauf eines Mehrfamilienhauses entscheidet, der denkt in erster Linie an die Zukunft. Das 6-Familienhaus dient dabei nicht nur als Kapitalanlage, sondern auch als sichere Rendite aufgrund der regelmäßigen Mieteinnahmen. Der folgende Artikel befasst sich mit den Besonderheiten, die ein Mehrfamilienhaus mit sich bringt und bietet entsprechende Informationen rund um das Thema.

In unserem Shop bieten wir Ihnen sowohl einen Festpreis für die Planung von einem 6 Familienhaus,  als auch einen Festpreis für das Gebäude ab Oberkante Bodenplatte an. Dabei sollte immer von einem Quadratmeterpreis von etwa 3.000 bis 5.000 Euro ausgegangen werden, wenn Sie ein entsprechendes Gebäude planen. Dies hängt von verschiedenen Landesbauordnungen, Grundstücksbedingungen sowie Vorgaben im Bebauungsplan ab. Auch Erdbebenzonen, Schneelasten und Windlasten können die Kosten beeinflussen. Dennoch haben wir uns die Mühe gemacht, für ein ideales Grundstück ein Sechs-Familienhaus sowie einige weitere passende Gebäude- und Haustypen zu entwickeln. Diese können Sie für einen Festpreis kaufen, jedoch wird dies aufgrund der genannten Punkte nicht empfohlen, um Mehrkosten und eine teure Nachfinanzierung zu vermeiden. Viel sinnvoller ist es, auf Basis der gezeigten Häuser im Shop, erstmal in eine Planung einzusteigen. Architekten, die Sie bei der Planung unterstützen können und sich unter anderem auf die Planung von Mehrfamilienhäuser spezialisiert haben finden Sie hier. 

Warum ein Sechsfamilienhaus?

In einem 6-Familienhaus können mehrere Generationen unter einem Dach leben, denn ein solches Mehrfamilienhaus bietet Wohnraum für Eltern, Kinder, Enkel und eventuell Urenkel. Die Rede ist hier von einem Mehrgenerationenhaus. Zusätzlich dient das Haus mit 6 Wohneinheiten als Kapitalanlage, die bei Vermietung eine gute Rendite garantiert. Aus diesem Grund sind nicht nur die klassischen Bauherren, sondern auch Investoren immer auf der Suche nach dem besten Preis-Leistungs-Verhältnis für das Mehrfamilienhaus. In den letzten Jahren führt beim Mehrfamilienhaus bauen kein Weg am seriellen Bauen vorbei, da die eigenen Ideen ähnlich wie bei der Fertigbauweise immer wieder genutzt werden können.

Überblick über Planung, Bau, Kauf und Preise

Nicht nur die Planung und der Bau, sondern auch der Kauf eines Mehrfamilienhauses ist komplex und sollte gut durchdacht sein. Der einzelne Bauherr ist mit einem solchen großen Bauvorhaben in der Regel überfordert. Er hat die Möglichkeit, sich mit anderen Bauherren zu einer Baugemeinschaft zusammenzuschließen oder den Bau komplett einem Bauträger zu überlassen. Bei Letzterem wird er erst der Eigentümer, wenn das Mehrfamilienhaus bauen komplett abgeschlossen ist. Dies bedeutet, dass er auch wenig Mitspracherecht hat, wenn es um wichtige Entscheidungen geht, denn der Bauträger gilt in allen Bauphasen als Bauherr.

Je größer das Bauprojekt ist, desto mehr steigen die Anforderungen an den Brandschutz, den Schallschutz und die Barrierefreiheit. Mehrfamilienhäuser werden gemäß Musterbauordnung (MBO) in verschiedene Gebäudeklassen unterteilt. Im Einzelnen bedeutet dies, dass Häuser mit mehr als zwei Wohneinheiten und einer Höhe von bis zu 7 Metern in die Gebäudeklasse 3 fallen. Häuser, welche bis zu 13 m hoch sind, zählen zur Gebäudeklasse 4 und Häuser mit einer Höhe bis zu 22 m zur Gebäudeklasse 5. Für jede Gebäudeklasse heißt dies, je höher die Klasse, umso höher die Anforderungen.

Ist von Anfang an klar, dass das Mehrfamilienhaus als Mehrgenerationenhaus genutzt werden soll, müssen die verschiedenen Wünsche, Vorstellungen und Bedürfnisse der unterschiedlichen Generationen bedacht werden. Die jüngere Generation bevorzugt mehr und mehr den offenen Grundriss, während die ältere Generation traditionell mit ausreichend Privatsphäre wohnen möchte.

Insbesondere beim Mehrfamilienhaus bauen ist die Planung nicht nur umfassend, sondern auch deutlich teurer als bei anderen Immobilien. Die Kosten haben weit weniger mit der Größe der Immobilie zu tun als gedacht, sondern sind von anderen Faktoren abhängig. Soll das Haus einen Keller bekommen, steigen die Kosten für die Keller-Planung um rund 10 %. Eine Immobilie mit mehr als zwei Etagen benötigt zwingend einen Fahrstuhl, der bei der Planung bedacht werden muss. Dies bedeutet wiederum Mehrkosten von rund 5 %. Auch die Parkmöglichkeiten sind Teil der Planung, denn hier kann gewählt werden zwischen Parkplätzen in der Außenanlage oder einer Tiefgarage. Fällt die Entscheidung auf die Tiefgarage, ist mit Planungskosten von rund 23.000 Euro pro 100 qm zu rechnen. Zusätzlich fallen Kosten für die Wärmeschutznachweise sowie die Brandschutznachweise an. Durchschnittlich liegen die Kosten hierfür zwischen 18.000 und 20.000 Euro.

Und last but not least müssen Baufamilien sich beim Mehrfamilienhaus bauen Gedanken um die Art der Heizungen und der Dachform machen. Die effiziente Bauweise ist gerade beim Mehrfamilienhaus sehr wichtig, denn die Förderungen der KfW-Bank werden auf Basis der einzelnen Wohneinheiten berechnet. Gleichzeitig können beim Mehrfamilienhaus auch Kosten gespart werden, wenn man an die Grundrisse denkt, sofern diese einen hohen Grad an Wiederholungen aufweisen.

Beim Mehrfamilienhaus kaufen sieht es im Grunde genommen ähnlich aus. Auch hier müssen die höheren Anforderungen der Musterbauordnung beachtet werden – eventuell müssen Bauherren hier nachrüsten, indem sie direkt nach dem Kauf mit der Sanierung beginnen.

Planung und Entwurf des Sechsfamilienhauses

Bei der Mehrfamilienhäuser Planung muss nicht nur der Haustyp, sondern auch die Größe der Gesamtwohnfläche, die Dachform sowie die Anzahl der Zimmer inklusive ihrer Aufteilung bedacht werden. Wir haben uns diese Punkte genauer angeschaut und möchten entsprechende Informationen dazu geben. Diese Informationen sind extrem wichtig, wenn das Mehrfamilienhaus nicht allein zur Eigennutzung gedacht ist, sondern die Wohnungen vermietet werden sollen. Aufgrund der zu erwartenden guten Rendite soll das Mehrfamilienhaus als Altersvorsorge sowie als Wertanlage dienen.

Grundrissgestaltung und Architektur

Möchten Baufamilien sich den Wunsch nach ihrem Traumhaus mit einem Mehrfamilienhaus erfüllen, muss für jede Wohnung grundsätzlich ein eigener Grundriss geplant werden. Dies verursacht höhere Baukosten, als wenn von Anfang an feststeht, dass in den Wohnungen ein hoher Grad an Wiederholungen bei den Grundrissen gewünscht wird. Für jede Wohnung im Mehrfamilienhaus lässt sich der offene bzw. der geschlossene Grundriss realisieren. Junge Familien tendieren sehr oft zum offenen Grundriss, denn die lichtdurchfluteten Räume mit den großen Fensterflächen bieten eine gewisse Großzügigkeit. Gleichzeitig muss bei der Trennung zu den anderen Wohneinheiten an den Schallschutz gedacht werden.

Steht fest, dass das Mehrfamilienhaus als Mehrgenerationenhaus mit abgeschlossenen Wohneinheiten für die verschiedenen Familien genutzt werden soll, lassen sich dennoch Gemeinschaftsräume planen. Solche Gemeinschaftsräume sind sowohl bei Jung als auch bei alt beliebt, denn sie stärken die sozialen Aspekte ungemein.

Vollkommen egal, wie das Mehrfamilienhaus am Ende genutzt werden soll, die verschiedene Grundrisse müssen gut durchdacht werden, damit auch die geforderte Barrierefreiheit, wenn nötig umgesetzt werden kann.

Berücksichtigung von Raumbedarf und Bedürfnissen

Beim Bau eines Mehrfamilienhauses können die Wohnungen komplett unterschiedlich gestaltet werden. Zum einen sind große Wohnungen mit 4 oder 5 Zimmer möglich und zum anderen auch kleine Appartements. Gerade kleinere Appartements lassen sich gut vermieten, da nicht nur Studenten, sondern auch ältere Menschen oft nach einer kleinen Wohnung mit einer bezahlbaren Miete suchen.

Bei den Bedürfnissen rund um die Wohnungen muss von Anfang an klar sein, ob in dem Mehrfamilienhaus in erster Linie Behinderte oder ältere Menschen wohnen. Ist dies der Fall, müssen die Anforderungen entsprechend umgesetzt werden. Die Barrierefreiheit bekommt hier einen besonderen Stellenwert. Dies gilt übrigens auch beim Mehrfamilienhaus kaufen, da hier eventuell Umbauten oder Sanierungen geplant werden müssen.

Baugenehmigungen und behördliche Anforderungen

Gerade der Bau eines Mehrfamilienhauses bringt eine Vielzahl von behördlichen Anforderungen mit sich.

Beim Mehrfamilienhaus bauen sollte der erste Blick in Richtung Baurecht und Bebauungsplan gehen. Nicht in jedem Baugebiet dürfen Mehrfamilienhäuser gebaut werden. In zahlreichen Neubaugebieten dürfen neben dem Einfamilienhaus oder dem Doppelhaus keine Mehrfamilienhäuser errichtet werden, denn dies stört die Einheitlichkeit des Baugebiets. Des Weiteren sollten Baufamilien sich mit den Auflagen der jeweiligen Kommune vertraut machen. In den gültigen Bebauungsplänen wird festgelegt, wie viel Prozent der Grundfläche eines Grundstücks bebaut werden dürfen und wie es mit der Gestaltung der Außenanlage aussieht. Gerade beim Mehrfamilienhaus müssen eventuell ein Spielplatz sowie ausreichend Stellplätze für Autos und Fahrräder vorgesehen sein. Näheres dazu erfahren Baufamilien beim zuständigen Bauamt.

Finanzierung und Budgetierung

Das Mehrfamilienhaus bauen erfordert eine gut durchdachte Finanzierung. Aus diesem Grund möchten wir auf verschiedene Finanzierungsmöglichkeiten rund um die Mehrfamilienhäuser eingehen.

Kostenschätzungen und Budgetierung

Bei den Mehrfamilienhaus Kosten sollten Baufamilien zur eigenen Sicherheit immer von rund 3.000 bis 5.000 Euro pro Quadratmeter ausgehen. Grund hierfür sind die deutlich höheren Baukosten aufgrund der bereits erwähnten komplexen Planung.

Die Gesamtkosten beim Mehrfamilienhaus setzen sich aus verschiedenen Kostenfaktoren zusammen. Neben den Baunebenkosten für ihr Bauvorhaben müssen Baufamilien mit höheren Kosten für den Brand- und Schallschutz sowie Nachweise für den Wärmeschutz rechnen. Die Kosten hierfür liegen bei rund 20.000 Euro. Des Weiteren fallen rund um das Projekt eventuell Kosten für einen Keller, eine Tiefgarage sowie einen Aufzug an. Im Schnitt kann diese die Preise rund um das Mehrfamilienhaus um 15 bis 20 % erhöhen. Selbstverständlich sind beim Mehrfamilienhaus mit 6 Wohnungen die Baukosten in Bezug auf Region, Haustyp, Ausbaustufe und Ausstattung der Wohneinheiten ähnlich variabel wie beim 4-Familienhaus oder beim Einfamilienhaus.

Rund um ihr Budget sollten sich Baufamilien im Hinblick auf die Kosten nicht entmutigen lassen,c da durch verschiedene Förderprogramme der KfW einige der Kosten abgefangen werden können. Aus diesem Grund sollte das Mehrfamilienhaus nicht nur klimafreundlich, sondern auch energieeffizient gebaut bzw. beim Hauskauf saniert werden. Baufamilien können für jede Wohneinheit in ihrem Mehrfamilienhaus die Fördermittel der KfW-Bank beantragen.

Finanzierungsmöglichkeiten für den Bau eines Sechsfamilienhauses

Die Mehrfamilienhaus Kosten lassen sich aufgrund von Vermietungen schnell amortisieren, denn die Immobilie ist nicht nur eine gute Kapitalanlage, sondern eine Investition in die Zukunft.

Um die Hausfinanzierung auf sichere Beine zu stellen, müssen zukünftige Hausbesitzer auf die Unterstützung durch günstige Förderkredite bauen. Für ein Haus mit 6 Wohneinheiten können gleich sechsmal die Fördermittel beantragt werden, da sie für jede Wohnung separat gelten. Zu den Fördermöglichkeiten zählen:

• KfW Klimafreundlicher Neubau Wohngebäude 297/298: Ist das Haus besonders klimafreundlich, kann der zinsgünstige Förderkredit beantragt werden. Die Klimafreundlichkeit muss anhand der CO2-Emissionen, dem erreichten Energieeffizienz-Standard und der Art der Wärmeerzeugung nachgewiesen werden.
• KfW Erneuerbare Energien Standard 270: Ergänzend kann dieser Förderkredit genutzt werden, wenn das Haus zur Stromerzeugung bzw. zur Strom- und Wärmeerzeugung erneuerbare Energien nutzt.

Preiskalkulation und Renditeerwartungen

Um die spätere Rentabilität zu bestimmen, muss von Anfang an die Preiskalkulation rund um das Mehrfamilienhaus stimmen. Wir haben uns mit diesem Thema näher beschäftigt.

Bewertung des Sechsfamilienhauses

Für eine entsprechende Bewertung muss die Lage des Hauses in der Region näher betrachtet werden. In erster Linie geht es dabei um die Lage in der Stadt oder eher in einer ländlichen Gegend. Für eine entsprechende Analyse und um im Rahmen des Bauvorhabens auf Nummer sicher zu gehen, müssen verschiedene Faktoren näher betrachtet werden. Dazu zählen:

• Wirtschaft und Wirtschaftsentwicklung – Neben einer guten Infrastruktur mit entsprechender Verkehrsanbindung und öffentlichen Verkehrsmitteln spielt auch das Bildungsniveau der Bewohner sowie die soziodemografische Entwicklung eine wichtige Rolle. Damit sind die Entwicklung der Einwohnerzahl und eine eventuell auftretende Arbeitslosigkeit gemeint. Gerade die Arbeitslosigkeit ist sehr wichtig, denn Hausbesitzer möchten ihre Wohnungen möglichst an solvente Personen vermieten, damit die Mieteinnahmen sicher sind.
• Einkaufsmöglichkeiten, Bildung usw. – Rund um das Mehrfamilienhaus sollte es entsprechend viele Kindergärten und Schulen sowie Einkaufsmöglichkeiten geben. Die zukünftigen Mieter schätzen es, wenn sie tägliche Erledigungen zu Fuß absolvieren können. Wichtig sind auch entsprechende Freizeitmöglichkeiten wie Restaurants, Kino, Theater und Sportangebote.

Erwartete Renditen und Preisgestaltung

Der Preis für eine Mietwohnung ist von verschiedenen Aspekten abhängig, jedoch lassen sich anfallende Verwaltungskosten beim Mehrfamilienhaus auf die einzelnen Mietparteien aufteilen.

Je nach Wahl der Mieter sowie objektbezogen sind bei einem Mehrfamilienhaus Renditen von rund 10 % pro Jahr möglich. Wurde das Mehrfamilienhaus zu Anlagezwecken gebaut oder gekauft, dann ist in Fachkreisen die Rede vom Zinshaus.

Wartung und Verwaltung

Auch das sind bei Mehrfamilienhäusern wichtige Aspekte, die von Anfang an bedacht werden müssen.

Langfristige Instandhaltung und Pflege

Besitzer von Mehrfamilienhäusern engagieren oft externe Dienstleister bzw. einen Hausmeisterservice, damit kleinere Reparaturen in Eigenregie übernommen werden können.

Des Weiteren wird mit dem jeweiligen Mietvertrag eine Hausordnung an die Mieter überreicht, die das Zusammenleben der verschiedenen Parteien regeln soll. In erster Linie geht es dabei um die Einhaltung von Ruhezeiten sowie die Nutzung von Gemeinschaftsräumen und -anlagen.

Verwaltung des Sechsfamilienhauses

Rund um die Verwaltung sowie die Vermietung werden ebenfalls sehr oft externe Dienstleister beauftragt. Hausbesitzer werden dabei nicht nur rund um die Vermietung der Wohneinheiten, sondern auch bei der Verwaltung der Einnahmen unterstützt.

Fazit zum Sechsfamilienhaus

Die Größe vom Grundstück sowie die endgültige Größe des Hauses inklusive der Ausstattung hat einen großen Einfluss auf den Preis für das Haus sowie die anfallenden Kosten in Euro pro Quadratmeter. Je nach Budget der zukünftigen Hausbesitzer können die Vorstellungen der Familie von den Anbietern realisiert werden oder es müssen entsprechende Abstriche bereits bei der Bauweise erwogen werden.

Die Kosten rund um das Mehrfamilienhaus gelten als Investition in die Zukunft und müssen von Anfang an auch so gesehen werden.