Vermietetes Mehrfamilienhaus kaufen

Grundsätzlich ist es keine schlechte Idee, ein vermietetes Mehrfamilienhaus zu kaufen. Allerdings muss man als Käufer vorher gewisse Punkte beachten, um die Investition nicht in den Sand zu setzen. Außerdem stellt man ganz oft fest, dass es sich auch lohnen kann, besser neu zu bauen. Hier die wichtigsten Punkte, die Sie sich fragen sollten, ob es sich für Sie lohnt, ein vermietetes Mehrfamilienhaus zu kaufen.

Vermietetes Mehrfamilienhaus kaufen – Die erste von zwei Checklisten

• Lassen sich die Mieten noch erhöhen?

• Gibt es Mieter mit Mietrückständen?

• Wie hoch sind die Kosten der Hausverwaltung?

• Wie hoch ist der Sanierungsstau?

• Ist die Fassade nach dem Stand der Technik gedämmt?

• Hat das vermietete Mehrfamilienhaus schon eine Wärmepumpe, oder noch die alte teure Technik?

• Kann ich beim Kauf eines vermieteten Mehrfamilienhauses noch Förderungen wie beim Neubau erhalten?

• Ist der Schallschutz auf dem neuesten Stand, oder muss ich hier zusätzlich investieren?

• Ist der Brandschutz auf dem neuesten Stand, oder muss ich hier zusätzlich investieren?

• Ist der Wärmeschutz auf dem neuesten Stand, oder muss ich hier zusätzlich investieren?

• Wie alt ist das Dach?

• Wie alt sind die Fenster?

• Wie alt sind Elektrokabel?

• Wie alt sind die Wasserrohrleitungen?

Oft stellt man fest, dass es gar keinen Sinn macht, unter den oben genannten Punkten ein vermietetes Mehrfamilienhaus zu kaufen, da sich ein Neubau oft viel mehr lohnt. Vor allem, wenn man nicht kurzfristig denkt und die Investition in 3, 5 oder 10 Jahren auch noch Spass machen soll.

Außerdem zahlt man, wenn man ein vermietetes Mehrfamilienhaus kauft, die Grunderwerbsteuer auf das gesamte Gebäude und das Grundstück. Zusätzlich fallen auch die Kosten für Makler und Notar an, die sich ebenfalls an der Gesamtsumme bemessen.

Würde man hingegen neu bauen, anstatt ein vermietetes Mehrfamilienhaus zu kaufen, fallen die Grunderwerbsteuer, die Notarkosten und die Maklerprovision nur auf das Grundstück an.

Baut man dann noch nach dem neuesten Standard, bringen zukünftige Mieter eine erhöhte Zahlungsbereitschaft mit. Denn im Gegensatz zum zugigen, schlecht gedämmten Altbau mit Gas- oder Ölheizung, können Mieter in Ihrem Neubau massiv Kosten sparen.

Obwohl es sich fast immer lohnt, eher neu zu bauen, als ein altes vermietetes Mehrfamilienhaus zu kaufen, sollten Sie trotzdem einen sauberen Prozess einhalten, damit Ihr Neubau auch wirklich so funktioniert, wie Sie sich das vorstellen.

Hier eine zweite Checkliste, die Sie beachten sollten, damit sich der Neubau gegenüber dem vermieteten Mehrfamilienhaus auch wirklich lohnt.

1. Beauftragen Sie keinen Architekten, Ihnen ein später zu vermietendes Mehrfamilienhaus zu bauen. Architekten erhalten, wenn Sie nach der HOAI abrechnen, in der Regel 10% der Bausumme. Das ist viel zu teuer.
2. Beauftragen Sie stattdessen einen Architekten erst mal nur mit der Planung eines Mehrfamilienhauses. Und bestehen Sie darauf, einen Festpreis für die Planung zu erhalten. Festpreise für die Planungen finden Sie hier: https://www.mehrfamilienhaus-bauen.net/shop/
3. Sollten Sie noch weitere Architekten suchen, werden Sie auf jeden Fall am Ende dieses Absatzes fündig. Dort gibt es Architekten, die sich auch auf Mehrfamilienhäuser spezialisiert haben und Planungen ebenfalls zum Festpreis anbieten: https://www.a-better-place.de/architekten/
4. Wenn die Planung zum Festpreis abgeschlossen ist, können Sie jetzt schauen, wer Ihnen die Planung zum besten Preis-Leistungsverhältnis umsetzen kann. Das kann eventuell der Architekt sein, der Ihnen das Projekt schon geplant hat. Das kann aber auch eine Hausbaufirma sein, ein Projektentwickler, oder sogar ein innovatives Holz- oder Fertighausunternehmen, welches Übung darin hat, das zukünftig zu vermietende Mehrfamilienhaus so zu bauen, dass Sie auch Förderungen erhalten.
5. Bevor Sie jetzt kaufen, sollten Sie die Baubeschreibung, das Angebot und den Bauvertrag von einem Experten / Profi prüfen lassen. Solche Spezialisten finden versteckte Kosten, Vertragsfallen und haben oft Tipps, um die Kosten zu senken. Bauen Sie Stein auf Stein, finden Sie hier einen Spezialisten: www.hausbauexperte.net. Und bauen Sie das zu vermietende Mehrfamilienhaus in Holzbauweise, finden Sie hier einen Experten: www.fertighausexperte.com.
6. Achten Sie darauf, dass Ihnen das zukünftig zu vermietende Mehrfamilienhaus zu einem Festpreis angeboten wird.
7. Zwischenzeitlich sollten Sie außerdem ein Bodengutachten einholen. Fragen Sie hier Ihren Architekten, oder buchen Sie gleich selbst: https://www.geologen-bodengutachten.de/
8. Achten Sie außerdem darauf, den Keller oder die Bodenplatte nicht bei der Hausbaufirma zu kaufen. Das spart oft mittlere fünfstellige Beträge. Vor allem wenn man ein vermietetes Mehrfamilienhaus bauen möchte. Denn Keller und Bodenplatte kauft die Hausbaufirma auch nur extern ein, haut Ihnen aber in der Regel 5% bis 10% zusätzlich auf die Rechnung, für Risiko und Gewinn.
9. Berücksichtigen Sie bei der Wahl Ihres Hausbauers auch die Lieferzeiten. Aus finanzieller Sicht macht es nämlich Sinn, mit dem Bau des vermieteten Mehrfamilienhauses sehr schnell fertig zu werden. Bauen Sie zum Beispiel Stein auf Stein, bekommen Sie nicht nur keine Förderung vom Staat. Sondern dann haben Sie auch das Pech, dass Ihre Baustelle im Winter stillsteht. Fertighausfirmen sind in der Regel 6-8 Monate schneller, auch weil im Winter durchgearbeitet werden kann. Das bedeutet: 6 Monate früher Mieteinnahmen. Und 6 Monate weniger Zinsen auf die noch nicht abgerufenen Beträge, falls Sie Ihr Mietshaus finanzieren müssen.
10. Wenn der Bau losgeht, denken Sie an eine Baubegleitung, damit es zügig weitergeht und Sie außerdem eine externe Qualitätskontrolle haben. Achten Sie auch hier wieder auf die Bauweise. Der Bausachverständige sollte sich damit auf jeden Fall auskennen.
11. Nicht nur während der Bauphase ist ein Bausachverständiger Pflicht. Der Sachverständige sollte auch die Hausübergabe begleiten, weil sich ab dann für Sie rechtlich die Beweislast dreht. Finden Sie nämlich nach Übergabe noch Mängel in Ihrem neu gebauten, zu vermieteten Mehrfamilienhaus, haben Sie oft schlechte Karten.

Viel Erfolg beim Bau eines vermietbaren Mehrfamilienhauses.