Dreifamilienhaus – planen, bauen, kaufen, Preise

Egal, ob das Mehrfamilienhaus als Mehrgenerationenhaus oder als Mietobjekt genutzt wird, die Planung muss von Anfang an gut durchdacht sein. Ein solch großes Bauvorhaben gehört zu den entscheidenden Investitionen, die im Leben getätigt werden. Mit dem folgenden Ratgeber möchten wir Tipps zum Grundstückskauf, zu den Genehmigungen sowie zu den Baukosten geben. Des Weiteren möchten wir auf die Risiken sowie auf die Vorteile beim Mehrfamilienhaus bauen näher eingehen.

In unserem Shop bieten wir Ihnen sowohl einen Festpreis für die Planung von einem 3 Familienhaus,  als auch einen Festpreis für das Gebäude ab Oberkante Bodenplatte an. Dabei sollte immer von einem Quadratmeterpreis von etwa 3.000 bis 5.000 Euro ausgegangen werden, wenn Sie ein entsprechendes Gebäude planen. Dies hängt von verschiedenen Landesbauordnungen, Grundstücksbedingungen sowie Vorgaben im Bebauungsplan ab. Auch Erdbebenzonen, Schneelasten und Windlasten können die Kosten beeinflussen. Dennoch haben wir uns die Mühe gemacht, für ein ideales Grundstück ein Drei-Familienhaus sowie einige weitere passende Gebäude- und Haustypen zu entwickeln. Diese können Sie für einen Festpreis kaufen, jedoch wird dies aufgrund der genannten Punkte nicht empfohlen, um Mehrkosten und eine teure Nachfinanzierung zu vermeiden. Viel sinnvoller ist es, auf Basis der gezeigten Häuser im Shop, erstmal in eine Planung einzusteigen. Architekten, die Sie bei der Planung unterstützen können und sich unter anderem auf die Planung von Mehrfamilienhäuser spezialisiert haben finden Sie hier. 

Warum ein Achtfamilienhaus?

Das Mehrfamilienhaus wird in der Regel von Mietern bewohnt, die nicht der Eigentümer der Immobilie sind. Somit müssen die Mieter sich im. Mehrfamilienhaus auch um nichts kümmern, was mit Technik und Co. zu tun hat.

Zukünftige Hausbesitzer haben den Vorteil, dass die Wohnungen im Mehrfamilienhaus aufgrund der Lage am Wohnungsmarkt schnell vermietet sind. Durch die regelmäßigen Einnahmen profitieren Eigentümer von einem sicheren Investment. Das Mehrfamilienhaus wird so zu einer sicheren Kapitalanlage.

Nicht unwahrscheinlich ist es auch, dass das Mehrfamilienhaus als Mehrgenerationenhaus genutzt wird. Es bietet dann Wohnraum für den Eigentümer mit Familie, dessen Eltern, Kinder, Großeltern und Urenkel.

Beim Mehrfamilienhaus bauen schließen sich oftmals mehr Investoren zu einer sogenannten Eigentümergemeinschaft zusammen, um die Risiken des Bauvorhabens gemeinsam zu tragen.

In den letzten Jahren haben Mehrfamilienhäuser in Fertigbauweise immer mehr an Bedeutung gewonnen, denn sie bieten ein sehr gutes Preis-Leistungs-Verhältnis und sind in der Regel schnell bezugsfertig.

Überblick über Planung, Bau, Kauf und Preise

Beim Achtfamilienhaus planen sollten zukünftige Bauherren je nach Ausstattung mit Preisen von 3.000 bis 5.000 Euro pro Quadratmeter ausgehen. Ähnlich wie beim Einfamilienhaus bestimmen auch hier die individuellen Vorstellungen und Wünsche in Bezug auf Gestaltung die endgültigen Baukosten.

Soll beim Mehrfamilienhaus bauen ein Keller integriert werden, bedeutet dies rund 500 Euro pro Quadratmeter an Mehrkosten. Ganz ähnlich sieht dies beim Dach aus. Das Flachdach ist die günstigste Lösung für das Mehrfamilienhaus und sollte mit rund 160 Euro pro Quadratmeter kalkuliert werden. Bestehen die Wände aus Mauerwerk, ist mit rund 30 % weniger Kosten zu rechnen als bei Wänden aus Ortbeton, die zwischen 160 und 200 Euro pro Quadratmeter kosten.

Bei der Wahl der Heizung muss mit unterschiedlichen Kosten gerechnet werden. In der Anschaffung schlägt eine Wärmepumpe mit rund 32.000 Euro zu buchen. Davon bekommen Bauherren rund 35 % als Förderung zurück. Im Vergleich dazu sind Elektroheizungen in der Anschaffung sehr günstig, verursachen allerdings bei der Nutzung sehr hohe Kosten, die auch im eigenen Interesse vermieden werden sollten.

Beim Mehrfamilienhaus Bau lohnt sich die effiziente Bauweise in jedem Fall, denn die Förderungen der KfW-Bank werden je Wohneinheit berechnet. Dies bedeutet, je mehr Wohnungen die Immobilie hat, umso höher fällt der Zuschuss aus.

Wie bereits angedeutet, werden die Baukosten beim Mehrfamilienhaus bauen von der Ausstattung und den individuellen Wünschen bestimmt. Weitere Faktoren, die den Preis bestimmen, sind neben der Bauweise auch die Anzahl der Geschosse, die Materialien sowie die Dachform. Des Weiteren müssen Bauherren mit Baunebenkosten von rund 15 % der Gesamtbaukosten rechnen.

Um die Gesamtkosten bei Mehrfamilienhäusern zu bestimmen, sollten bei der Planung weitere Faktoren berücksichtigt werden. Ab zwei Etagen muss eine Aufzugsanlage geplant werden. Hier ist mit Mehrkosten von rund 5 % zu rechnen.

Deutlich komplexer im Vergleich zum Einfamilienhaus fallen die Kosten für Nachweise für den  Wärmeschutz, Brandschutz und Schallschutz aus. Wärmeschutznachweise werden pro Wohnung berechnet. Bei Brandschutznachweisen gestaltet sich die Preiskalkulation noch komplizierter, denn neben der Größe des Hauses muss auch die Fläche einer eventuell vorhandenen Tiefgarage bedacht werden. Hat das Mehrfamilienhaus eine Wohnfläche von 500 m² sowie eine Tiefgarage von 100 m², dann kostet der Brandschutznachweis rund 6.000 Euro.

Nicht vernachlässigt werden darf der Kostenfaktor für den Schallschutznachweis. Diese schlägt mit rund 2.500 Euro zu Buche. Näheres dazu ist in der Musterbauordnung (MBO) zu finden. Mehrfamilienhäuser werden in verschiedene Gebäudeklassen unterteilt. Dies bedeutet, dass Häuser mit mehr als zwei Wohnungen und einer Höhe von bis zu 7 Metern zur Gebäudeklasse 3 gehören. Zur Gebäudeklasse 4 zählen Häuser mit einer Höhe von bis zu 13 Metern. Haben Häuser eine Höhe von bis zu 22 Metern, dann fallen sie in die Gebäudeklasse 5. Grundsätzlich steigen mit der Höhe der Klasse auch die Anforderungen an das Mehrfamilienhaus.

Besteht bei den Geschossen ein hoher Grad an Wiederholung in der Gestaltung der einzelnen Wohneinheiten, müssen die Leistungen dafür nicht für jede Wohnung berechnet werden, sondern können auf alle Wohneinheiten übertragen werden. So können zum Beispiel die Kosten für die Architektur rund um das Haus entsprechend niedrig gehalten werden.

Sowohl für den Bau als auch den Kauf eines Mehrfamilienhauses sollten sich zukünftige Hausbesitzer auch überlegen, ob das Mehrfamilienhaus auf dem Land oder in der Stadt stehen soll. Denn je nach Lage variieren die Kaufkosten für ein Grundstück ebenso wie die Kosten für den Hauskauf. Beim Kauf eines Gebäudes gilt für die späteren Eigentümer, dass ebenfalls die Anforderungen an die Musterbauordnung beachtet werden müssen. Gibt es beim Haus Differenzen zu den Anforderungen, bedeutet dies für den Käufer, dass er als Eigentümer nachrüsten oder gar sanieren muss.

Ist ein Achtfamilienhaus das Richtige für Ihre Bedürfnisse?

Um die Bedürfnisse für ein Mehrfamilienhaus zu definieren, sollten sich zukünftige Eigentümer die folgenden Fragen stellen:

• Wie viel Wohneinheiten soll das Mehrfamilienhaus haben?
• Welche Wohnfläche ist bei den einzelnen Wohnungen im Haus gewünscht?
• Welche Gesamtwohnfläche stellt man sich vor?
• Welche Lage und Infrastruktur ist Voraussetzung für den Hausbau oder Kauf?

Erst wenn diese Fragen beantwortet sind, können sowohl die Suche eingeschränkt als auch die Optionen um den Bau festgelegt werden.

Grundstücksbeschaffung: Worauf sollten Sie achten?

Bevor ein Grundstück erworben wird, müssen einige wichtige Details geklärt sein. Es beginnt mit der Frage, welche Bebauung auf dem Grundstück grundsätzlich erlaubt ist. Entsprechende Informationen dazu bekommen Eigentümer durch den Bebauungsplan, denn nicht auf jedem Areal ist es möglich, Mehrfamilienhäuser zu errichten, wenn sich dort bislang nur Einfamilien- oder Doppelhäuser befinden. Des Weiteren muss Klarheit über die Bodenbeschaffenheit bestehen. Müssen zum Beispiel ein teurer Bodenaustausch oder sonstige Bodenverbesserungen vorgenommen werden, erhöht dies die Baukosten für das Mehrfamilienhaus deutlich. Nicht unwichtig beim Kauf des Grundstückes ist auch die Frage, ob der Baugrund bereits voll erschlossen ist oder ob mit zusätzlichen Erschließungskosten zu rechnen ist.

Nicht zu vergessen sind die Kaufnebenkosten für das Grundstück. Sehr oft vergessen Käufer die anfallende Grunderwerbsteuer sowie die Gebühren für den Notar und den Grundbucheintrag.

Architektonische Überlegungen: Wie gestaltet man das Gebäude?

Beim Mehrfamilienhaus bauen sollte bereits bei der Planung klar sein, wie das Mehrfamilienhaus am Ende aussehen soll. Grundsätzlich muss vor dem Hausbau entschieden werden, ob die Immobilie in Fertigbauweise oder Stein auf Stein errichtet werden soll. Entscheidend bei dieser Frage ist das vorhandene Budget, welches zum Bauen des Mehrfamilienhauses zur Verfügung steht bzw. wie die Finanzierung mit der Bank geregelt ist.

Innenausstattung und Designentscheidungen

Mehrfamilienhäuser können unterschiedlich große Wohneinheiten haben. Während große Wohnungen mit 4 oder 5 Zimmern bei Familien sehr beliebt sind, sollten auch kleinere Appartements geplant werden. Letztere werden gerne von Studenten und älteren Menschen gesucht, die sich bezahlbare Wohnräume wünschen.

Die Grundrisse der einzelnen Wohnungen können unterschiedlich gestaltet werden. Familien schätzen oftmals den offenen Grundriss mit großen Wohnflächen, während ältere Mieter eher zum Grundriss des geschlossenen Wohnkonzepts tendieren. Bevor eine Entscheidung bezüglich der Grundrisse getroffen wird, sollte klar sein, welche Klientel vorrangig im Mehrfamilienhaus wohnen soll.

Genehmigungsverfahren und rechtliche Aspekte

Der Bau eines Mehrfamilienhauses bringt einiges an behördlichen Hürden mit sich. Zukünftige Baufamilien sollten sich umfassend mit dem Baurecht und dem gültigen Bebauungsplan befassen. In zahlreichen Baugebieten ist der Bau eines Mehrfamilienhauses nicht gestattet, wenn dort in erster Linie das Einfamilienhaus oder Doppelhaus zu finden ist. Des Weiteren wird im Bebauungsplan festgelegt, wie das Mehrfamilienhaus auszusehen hat (Dach, Fassade usw.), wie viel Prozent der Grundfläche bebaut werden dürfen und wie die Außenanlage gestaltet sein muss. In vielen Fällen muss bei einem Mehrfamilienhaus ein Spielplatz errichtet werden. Zudem müssen ausreichend Stellplätze für Autos und Fahrräder vorhanden sein. Das zuständige Bauamt gibt bei Unklarheiten die entsprechenden Informationen an die Baufamilie weiter.

Baukosten für ein Achtfamilienhaus: Was erwartet Sie?

Soll ein Mehrfamilienhaus mit acht Wohnungen gebaut werden, muss das Grundstück entsprechend groß sein, damit die Bewohner und deren Familie ausreichend Fläche zur Verfügung haben. Im Schnitt sollte die Grundfläche rund 600 Quadratmeter betragen, was sich wiederum auf die Kaufkosten für das Bauland auswirkt. Die Baukosten für das Mehrfamilienhaus sind wie bereits erwähnt von verschiedenen Faktoren abhängig, weshalb wir an dieser Stelle auch keine exakten Preise nennen können.

Finanzierungsmöglichkeiten und Budgetierung

Da der Bau eines Mehrfamilienhauses eine Investition in die Zukunft darstellt, muss die Baufinanzierung gut durchdacht sein.

Baufamilien sollten beim Mehrfamilienhaus aufgrund der komplexen Planung mit Kosten von 3.000 bis 5.000 Euro pro Quadratmeter ausgehen. In Bezug auf ihr Budget sollten Baufamilien sich jedoch von den hohen Kosten nicht entmutigen lassen. Ein Teil der Kosten kann durch verschiedene Förderprogramme der KfW-Bank und der BAFA abgefangen werden.

Aufgrund der Mieteinnahmen amortisieren sich die Kosten für das Mehrfamilienhaus, da die Immobilie nicht nur eine gute Wertanlage ist, sondern auch gute Renditemöglichkeiten bietet.

Damit die Baufinanzierung auf sichere Beine gestellt werden kann, müssen Baufamilien auf günstige Förderkredite zurückgreifen. Für ein Haus mit 8 Wohneinheiten können insgesamt achtmal die Fördermittel beantragt werden, da die Förderung für jede Wohnung beantragt werden kann. Möglich sind:

• KfW Klimafreundlicher Neubau Wohngebäude 297/298
• KfW Erneuerbare Energien Standard 270

Vorteile eines Achtfamilienhauses als Investition

Dient das Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage, dann können Hausbesitzer von den folgenden Vorteilen profitieren:

• Zusätzliche Einnahmen durch Vermietung der Wohnungen
• Mieteinnahmen erleichtern die Finanzierung durch die Bank
• Gute Wertentwicklung und Wertsteigerung im Laufe der Jahre
• Eignet sich als Anlageobjekt und somit als Investition in die Zukunft

Vermarktung und Vermietung von Achtfamilienhäusern

Aufgrund der aktuellen Lage auf dem Wohnungsmarkt lassen sich die Wohnungen in den Häusern leicht vermieten oder gar verkaufen. Im Rahmen der Vermietung bzw. Vermarktung sollten die Eigentümer ein paar wichtige Dinge beachten. Dazu zählen unter anderem:

• Eine gute Infrastruktur
• Entsprechende Verkehrsanbindungen
• Öffentliche Verkehrsmittel
• Arbeitslosigkeit in der Region
• Einkaufsmöglichkeiten
• Kitas und Bildungseinrichtungen
• Möglichkeiten zur Freizeitgestaltung wie Restaurants, Kinos, Sportangebote usw.
• Zustand von Haus insgesamt oder der einzelnen Wohneinheiten

Kosten- und Renditeprognosen

Bei einem solchen Projekt regeln Nachfrage und Angebote sowohl die Rendite als auch den Kostenaufwand.

Verschiedene Aspekte bestimmen den Preis für eine Mietwohnung. Allerdings lassen sich anfallende Verwaltungskosten auf die einzelnen Mietparteien aufteilen, sodass die Mieter von geringeren Nebenkosten profitieren.

Je nach Objektzustand und Wahl der Mieter können Hausbesitzer von einer Rendite von bis zu 10 % pro Jahr ausgehen. Ist das Mehrfamilienhaus aufgrund der Kapitalanlage erbaut worden, sprechen Experten von einem sogenannten Zinshaus.

Risiken und Herausforderungen bei Achtfamilienhäusern

Bei Häusern dieser Größenordnung ist mit gewissen Risiken und Herausforderungen zu rechnen. Aus diesem Grund schließen sich sehr oft Baufamilien zu einer Eigentümergemeinschaft zusammen. Risiken und alles weitere werden auf die einzelnen Investoren aufgeteilt, sodass Planung und Bau nicht nur auf einer Schulter lasten.

Möglich ist die Realisierung eines solchen Bauvorhabens auch mit einem Bauträger. Dieser gilt während der gesamten Bauphase als Bauherr und verkauft erst nach Beendigung der Bauarbeiten das komplette Haus an den späteren Eigentümer. Allerdings haben Hausbesitzer hier wenig Mitspracherecht und müssen die Entscheidungen der Baufirmen akzeptieren.

Fazit zum Achtfamilienhaus

Rund um den Bau eines Mehrfamilienhauses müssen im Vorfeld wichtige Fragen geklärt werden. Wohnen die späteren  Hausbesitzer ebenfalls im Haus, müssen sie sich mit den Besonderheiten der speziellen Wohnform vertraut machen. Auf der einen Seite fördert diese die sozialen Aspekte und auf der anderen Seite muss klar sein, dass weniger Privatsphäre möglich ist. Nicht unwichtig ist auch die Frage nach einem Keller, denn viele Mieter schätzen diese zusätzliche Abstellmöglichkeit und planen diese mit ein. Die Preise für die Ausstattung der Wohnungen sind sowohl von den individuellen Vorstellungen als auch den Bedürfnissen abhängig und müssen schon bei der Planung bedacht werden, da die Preise die Gesamtkosten in die Höhe treiben können.

Grundsätzlich kann gesagt werden, dass das Bauvorhaben Achtfamilienhaus eine Investition in die Zukunft bedeutet. Aus diesem Grund sollte eine entsprechende Beratung die Grundlage aller Entscheidungen rund um Bau und vor der Planung sein.