Vierfamilienhaus – planen, bauen, kaufen, Preise

Warum ein Vierfamilienhaus eine interessante Wohnoption ist

Immer mehr Deutsche entscheiden sich für das Wohnen in einem Mehrfamilienhaus, wobei in weniger als 1 % aller Haushalte drei oder mehr Generationen unter einem Dach leben. In einem Vierfamilienhaus lässt sich dies gut realisieren. Mehr als die Hälfte aller Deutschen wohnen zur Miete, sodass sich die Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus gut vermieten lassen, wenn nicht die eigene Familie dort wohnen soll. Ein Mehrfamilienhaus zu bauen ist für Bauherren nicht nur eine gute Investition in die Zukunft, sondern stellt eine stabile Wertanlage dar.

Überblick über die Planung, den Bau und den Kauf von Vierfamilienhäusern

Soll das Mehrfamilienhaus Wohnraum für Eltern, Kinder und Enkel bieten, muss dies bei der Planung und beim Bau bzw. beim Kauf bedacht werden. Denn jede Generation hat andere Bedürfnisse rund um das Wohnen. Des Weiteren steigen beim Bau eines Mehrfamilienhauses auch die Anforderungen in Bezug auf den Brandschutz, den Schallschutz und die Barrierefreiheit. In der Musterbauverordnung (MBO) werden Mehrfamilienhäuser in verschiedene Gebäudeklassen eingeteilt. Während Häuser mit zwei Wohneinheiten und einer Höhe von bis zu 7 Metern in die Gebäudeklasse 3 fallen, zählen Häuser, welche bis zu 13 Meter hoch sind, zur Gebäudeklasse 4. Mehrfamilienhäuser mit einer Höhe von bis zu 22 Metern werden zur Gebäudeklasse 5 gerechnet. Somit kann grundsätzlich gesagt werden, je höher ein Haus ist, umso höher werden die Anforderungen daran. Dies bedeutet, dass sowohl die Planung als auch der Bau sehr komplex sind. In vielen Fällen kann ein einzelner Bauherr ein solches Projekt nicht stemmen, weshalb sich oft Baugemeinschaften zusammenfinden. Möglich ist auch der Bau mit einem Bauträger. Allerdings werden Bauherren erst Eigentümer des Mehrfamilienhauses, wenn dieses fertiggestellt ist, da der Bauträger während der Bauphase als Bauherr gilt. Je größer die Immobilie am Ende sein soll, umso aufwendiger und teurer wird die Planung. Dies bedeutet, dass die Kosten der Planung sich zum einen auf die Größe der Immobilie beziehen, als auch auf weitere Faktoren. Soll das Mehrfamilienhaus unterkellert sein, steigen die Planungskosten um rund 10 %. Für die Planung einer Aufzugsanlage muss mit ca. 5 % an Mehrkosten gerechnet werden. Ganz ähnlich sieht es bei Planung und Bau einer Tiefgarage aus. Bauherren müssen hier pro 100 m² Tiefgarage mit Mehrkosten bei der Planung von ca. 23.000 Euro ausgehen. Bereits bei der Planung muss an die Nachweise für Wärmeschutz, Brandschutz und Schallschutz gedacht werden. Für die Wärmeschutznachweise eines Vierfamilienhauses sollte mit Kosten von rund 7.000 Euro kalkuliert werden. Ganz ähnlich sieht es mit dem Brandschutznachweis aus. Die Kosten belaufen sich beim Mehrfamilienhaus mit vier Wohnungen auf rund 5.000 Euro. Weitere 2.000 Euro müssen für den Schallschutznachweis kalkuliert werden. Rund um den Bau eines Mehrfamilienhauses müssen weitere Entscheidungen getroffen werden. Dies beginnt beim Dach und reicht über die Art der Heizungen. Eine effiziente Bauweise beim Mehrfamilienhaus lohnt sich, da die Förderungen der KfW auf Basis der Wohneinheiten berechnet werden. Allerdings können bei der Planung eines Mehrfamilienhauses auch Kosten gespart werden, und zwar durch den hohen Grad der Wiederholung bei den Wohneinheiten.

Designaspekte und Grundrissgestaltung für Vierfamilienhäuser

Bauherren, die nicht vom Einfamilienhaus im Grünen träumen, sondern ihr Traumhaus eher als Mehrfamilienhaus oder Mehrgenerationenhaus sehen, sollten sowohl beim Design als auch bei der Grundrissgestaltung ein paar wichtige Punkte beachten. Grundrisse für ein Mehrfamilienhaus werden grundsätzlich für mehrere abgeschlossene Wohneinheiten geplant. Dabei ist es möglich, dass für jede Wohneinheit ein eigener Grundriss entwickelt wird. Hierbei ist der geschlossene Grundriss ebenso möglich wie der offene, wobei letzterer bei vielen Baufamilien sehr beliebt ist. Die lichtdurchfluteten Räume mit den großen Fenstern sorgen für Großzügigkeit. Allerdings muss beim Planen ein guter Schallschutz sowie die räumliche Trennung zu den anderen Wohneinheiten eingeplant werden. Grundrisse für ein Mehrfamilienhaus lassen sich sehr gut für ein Mehrgenerationenhaus nutzen. Auch wenn jede Generation im Haus über eine abgeschlossene Wohneinheit verfügt, lassen sich bereits bei der Grundrissgestaltung Gemeinschaftsräume schaffen, die alle Bewohner nutzen können. Dazu zählen neben der Gemeinschaftsküche sehr oft auch das Gemeinschaftswohnzimmer. Wie auch immer das Mehrfamilienhaus gestaltet werden soll, die Grundrissgestaltung muss sorgfältig durchdacht und auf den jeweiligen Bebauungsplan abgestimmt werden. Der Bebauungsplan enthält nicht nur Vorgaben, was und wie gebaut werden darf, sondern auch die Baunutzungsverordnung (BauNVO), die vorgibt, in welcher Form ein Grundstück bebaut werden darf. Dies kann im schlimmsten Fall bedeuten, dass in einem Neubaugebiet mit Einfamilienhäusern ein Mehrfamilienhaus zu bauen nicht genehmigt wird. Zur Sicherheit sollten Bauherren beim zuständigen Bauamt eine Bauvoranfrage einreichen, um zu erfahren, ob sie ihr Bauprojekt nach ihren Wünschen realisieren dürfen und ob es mit dem öffentlichen Baurecht vereinbar ist.

Kostenkalkulation und Budgetierung

Beim Bau von Mehrfamilienhäusern ist eine sorgfältige Kostenplanung das A und O. Wobei natürlich die Größe von Mehrfamilienhäusern, die Lage sowie die Ausstattung der Wohneinheiten einen großen Einfluss auf die Kosten beim Hausbau haben.

Budgetüberlegungen für den Bau eines Vierfamilienhauses

Beim Mehrfamilienhaus bauen sollten Baufamilien pro Quadratmeter Wohnfläche von Baukosten zwischen 3.000 und 5.000 Euro ausgehen, sodass ein Mehrfamilienhaus im Schnitt zwischen 880.0000 und 1,1 Millionen Euro kostet. Sicherlich variieren genau wie beim Einfamilienhaus die Kosten sehr stark, was an der Bauregion sowie an der Gestaltung des Vierfamilienhauses liegt. Die Baukosten für ein Mehrfamilienhaus setzen sich aus verschiedenen Faktoren zusammen. Neben den klassischen Nebenkosten müssen beim Mehrfamilienhaus bauen komplexere Wärmeschutznachweise sowie Brandschutz- und Schallschutznachweise erbracht werden. Die Ausgaben dafür liegen bei ca. 15.000 Euro. Ganz ähnlich sieht es aus, wenn ein Keller, eine Tiefgarage oder ähnliches das Mehrfamilienhaus ergänzen soll. Die Baukosten erhöhen sich im Schnitt um ca. 15 bis 20 %. Baufamilien sollten bei der Budgetplanung für das Mehrfamilienhaus auch an die Förderprogramme der KfW denken. Jede Wohnung im Mehrfamilienhaus wird gesondert berechnet, sodass sich das Energiesparhaus lohnt, denn beim Mehrfamilienhaus profitieren Baufamilien in besonders hohem Maß von den Zuschüssen.

Finanzierungs- und Fördermöglichkeiten

Ein Mehrfamilienhaus bauen und die Wohnungen vermieten, kann unter Umständen für Bauherren eine lohnende Kapitalanlage sein. Damit die Investition gestemmt werden kann, müssen Bauherren auf günstige Förderkredite zurückgreifen. Interessant ist, dass die Förderung für das Mehrfamilienhaus klimafreundlich und energieeffizient gebaut wird. Gerade bei Mehrfamilienhäusern können Baufamilien mehrfach profitieren, denn für jede Wohneinheit können die Fördermittel beantragt werden. Auch wenn beim Mehrfamilienhaus zu Anfang hohe Investitionen im Raum stehen, machen die regelmäßigen Mieteinnahmen das Haus zu einer planbaren und lohnenswerten Kapitalanlage. Die wichtigsten Fördermittel für vermieteten Wohnraum sind:

• KfW Klimafreundlicher Neubau Wohngebäude 297/298: Der zinsgünstige Förderkredit kann beantragt werden, wenn das Mehrfamilienhaus besonders klimafreundlich ist. Grundlage hierfür sind die CO₂-Emissionen, der erreichte Energieeffizienz-Standard und die Art der Wärmeerzeugung.
• KfW Erneuerbare Energien Standard 270: Der Förderkredit kann ergänzend genutzt werden, wenn das Mehrfamilienhaus zur Stromerzeugung bzw. zur kombinierten Strom- und Wärmeerzeugung erneuerbare Energien nutzt.

Ratschläge zur Finanzplanung und zum Kaufprozess

Ähnlich wie beim Einfamilienhaus stellt auch beim Bau eines Mehrfamilienhauses der Finanzierungsplan das Konzept der Baufinanzierung dar. Zu den drei Grundpfeilern des Finanzierungsplans zählen die Gesamtkosten, das Eigenkapital sowie der Kreditbedarf. Der Finanzierungsplan zeigt, ob ein Kredit für Baufamilien oder für Käufer sinnvoll ist und mit welchen monatlichen Belastungen innerhalb der ersten Zinsphase zu rechnen ist. Um eine Finanzplanung aufzustellen sind die nachfolgenden Schritte nötig:

• Haushaltsplan erstellen – Darin enthalten sind alle monatlichen Einnahmen und Ausgaben, umso die maximale Monatsrate zu ermitteln.
• Auflistung aller Kosten – Für den Finanzierungsplan sind in erster Linie die reinen Kosten rund um die Immobilie gemeint. Alle Nebenkosten sollten mit Eigenkapital finanziert werden.
• Eigenleistungen – Welche Eigenleistungen können erbracht werden, um so die Kosten für das Mehrfamilienhaus zu senken?
• Finanzierungspartner auswählen – Das benötigte Kapital kann von Freunden und Bekannten kommen oder von einer Bank finanziert werden. Hilfreich für die Finanzierung sind in diesem Zusammenhang staatliche Förderprogramme und Zuschüsse.
• Darlehens-Vergleich – Sobald der benötigte Kredit errechnet ist, sollten die verschiedenen Darlehensangebote verglichen werden.
• Sondertilgungen und Restschuld beachten – Beim Vergleich auf Sondertilgungen und die Restschuld achten. In vielen Fällen wird nach der eigentlichen Zinsbindung eine Anschlussfinanzierung nötig.

Rechtliche Aspekte und Genehmigungen

Ähnlich wie beim Bau von anderen Häusern wird für das Mehrfamilienhaus eine Baugenehmigung benötigt. Der örtliche Bebauungsplan zeigt, ob das Mehrfamilienhaus nach den eigenen Wünschen und Vorstellungen gebaut werden darf. Den Bebauungsplan bekommen Bauherren beim zuständigen Bauamt. Aus dem Bebauungsplan geht hervor, wie viel Fläche bebaut werden darf und welche Form oder Neigung das Dach aufweisen soll. Liegt kein solcher Plan vor, dann sollte zwingend eine Bauvoranfrage gestellt werden. Die Baubehörde entscheidet dann über das Bauvorhaben Mehrfamilienhaus. Weitere Basis für genehmigungspflichtige Mehrfamilienhäuser ist die Landesbauordnung des jeweiligen Bundeslandes. Des Weiteren wird im Baurecht festgelegt, wie die Außenanlagen rund um das Mehrfamilienhaus gestaltet werden müssen. Dies betrifft vor allen Dingen die Grünanlagen, Kinderspielplätze und Stellplätze für PKW.

Überblick über den Immobilienmarkt für Vierfamilienhäuser

Aktuell lohnt der Kauf eines Hauses mit mehreren Wohneinheiten, da bezahlbarer Wohnraum sowohl auf dem Land als auch in der Stadt knapp ist. Die Investition in Mehrfamilienhäuser stellt so eine gute Kapitalanlage dar. Mehrfamilienhäuser als Mietobjekt bieten je nach Ausstattung der Wohneinheiten regelmäßig unterschiedliche Mieteinnahmen, sodass die Kosten sich im Laufe der Jahre amortisieren. Nach Ansicht von Experten sollen die Kosten für Immobilien im Jahr 2024 sinken. Es wird ein Rückgang der Kaufpreise von rund 5 % erwartet.

Preise und Kostenfaktoren beim Kauf

Für ein Mehrfamilienhaus mit vier Wohnungen wird eine Gesamtfläche von mindestens 360 Quadratmetern benötigt. Die Kosten sind dabei von verschiedenen Faktoren abhängig. Die folgenden Faktoren können die Kosten beeinflussen:

• Wird in einer Baugemeinschaft, mit einem Bauträger oder allein gebaut
• Größe der Wohnungen
• Höhe der Erschließungskosten
• Wird das Haus unterkellert (Mehrkosten von mindestens 30.000 Euro)
• Ausbaustandard (schlüsselfertig oder Ausbauhaus)
• Wahl des Anbieters
• Art der Innenausstattung (einfach oder gehoben)
• Dachform ( Kosten für ein Walmdach in der Regel doppelt so hoch wie für ein Flachdach)
• Gestaltung der Außenanlage
• Parkmöglichkeiten
• Muss ein Aufzug eingebaut werden
• Höhe der Baunebenkosten (im Schnitt 10 bis 20 % der Baukosten)
• Kosten für den Brandschutz- und Schallschutznachweis
• Art der Heizung
• Kosten für das Grundstück

Vorteile von Vierfamilienhäusern

Wie bereits erwähnt, bietet ein Haus mit vier Wohnungen eine Reihe von Vorteilen. Das Mehrfamilienhaus mit vier Wohnungen ist optimal für Menschen, die sich nicht zwischen Eigennutzung und Investment entscheiden wollen. Der Bau von einem Mehrfamilienhaus macht beides möglich.

Die Vorteile des Eigentums an einem Vierfamilienhaus

• Effiziente Nutzung der Baufläche (viel Wohnraum auf kleinem Grundstück)
• Kosten und Risiko bei Baugemeinschaft lasten auf mehreren Personen
• Wohneinheiten können separat geplant und gestaltet werden
• Zusätzliche Einnahmen durch Vermietung der Wohneinheiten
• Finanzierung wird durch die Mieteinnahmen leichter
• Soziale Aspekte wie zum Beispiel Nachbarschaftshilfe und Arbeitsteilung
• Gute Wertentwicklung
• Gut als Anlageobjekt geeignet
• Gewerbliche Nutzung möglich
• Mieter profitieren von niedrigen Lebenshaltungskosten im Vergleich zum Eigenheim

Einkommensquelle und Investitionspotenzial

Die Lage des Mehrfamilienhauses spielt bei den zu erwartenden Mietern eine große Rolle. Wohnraum wird überall knapp, sodass dieser dringend benötigt wird. Jedoch sollten die Mieter ihre Mieten zuverlässig zahlen und über ein geregeltes Einkommen verfügen. Ansonsten wird aus dieser speziellen Wohnform schnell ein finanzielles Fiasko. Soll das Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage dienen, dann spielen das Umfeld und die Nachbarschaft eine wichtige Rolle für den Wertzuwachs des Hauses. Liegt das Haus in einer gepflegten und zukunftsträchtigen Region, können Baufamilien davon ausgehen, dass das Mehrfamilienhaus in Zukunft an Wert gewinnt.

Wartung und Verwaltung von Vierfamilienhäusern

Das Zusammenleben von mehreren Familien in einem Haus wird durch die Hausordnung geregelt. Diese verpflichtet sowohl Mieter als auch Wohnungseigentümer zum Einhalten von Regeln und Pflichten.

Wartungsaspekte und Verwaltungspraktiken

Die Hausordnung regelt dabei nicht nur die Ruhezeiten, sondern auch die Nutzung von Gemeinschaftsräumen oder des Gartens. Des Weiteren geht es um Pflichten wie zum Beispiel die Reinigung des Hausflurs oder das Schneeräumen im Winter. Die Hausordnung muss Bestandteil eines jeden Mietvertrages sein, denn dem Mieter dürfen keine Pflichten auferlegt werden, die nicht im Mietvertrag stehen.

Erfolgreiche Mieterverwaltung und Instandhaltung

Damit es nicht immer wieder zu Unstimmigkeiten in Bezug auf Rechte und Pflichten in einem Mehrfamilienhaus kommt, entscheiden sich viele Hausbesitzer bzw. Vermieter, die Aufgaben rund um das Haus einem Dienstleister wie zum Beispiel einem Hausmeisterservice zu übergeben. Die anfallenden Kosten werden dann zu gleichen Teilen auf die Mieter bzw. Eigentümer umgelegt.

Fazit zum Vierfamilienhaus

Bei entsprechendem Budget bietet sich der Bau oder der Kauf eines Vierfamilienhauses an, dennoch kann diese Entscheidung nur individuell getroffen werden. Bei entsprechender Planung ist das Vierfamilienhaus eine gute Wertanlage, die im Laufe der Jahre für hohe Renditen sorgt. Eine Vielzahl von Gründen sprechen für das Vierfamilienhaus. Zum einen können Mehrfamilienhäuser als reines Anlageobjekt genutzt werden, wenn die Wohnungen vermietet sind und zum anderen können sie Mehrgenerationenhaus genutzt werden. Entsprechend den eigenen Vorstellungen kann der Bauherr mit seiner Familie eine Wohnung innerhalb der Mehrfamilienhäuser selbst beziehen, um so den Mietzins anderweitig zu sparen. Die Kosten für das Vierfamilienhaus sind dabei von der Lage, der Art des Vierfamilienhauses, der Anzahl der Wohnungen sowie der Ausstattung und der Wohnfläche abhängig.