Fünffamilienhaus – planen, bauen, kaufen, Preise

Die Attraktivität von Fünffamilienhäusern als Investition

Immer mehr Menschen möchten nicht länger Miete an einen Fremden zahlen und sehen sich nach einem Eigenheim. Der erste Gedanke geht vermutlich in Richtung Einfamilienhaus. Doch bei genauerer Betrachtung stellen sich viele Baufamilien bereits in der frühen Phase die Frage, warum nicht ein Mehrfamilienhaus bauen. Ein solches Haus bietet nicht nur eine Wohnung zur Eigennutzung, sondern durch Vermietung der anderen Wohnungen lässt sich die Rente sichern. Das Fünffamilienhaus ist somit nicht nur Wertanlage, sondern auch Altersvorsorge. Zusätzlich kann das Fünffamilienhaus auch als Mehrgenerationenhaus genutzt werden, sodass Eltern, Kinder und eventuell Enkel alle unter einem Dach leben und sich gegenseitig im Alltag unterstützen. Dabei spielt es keine Rolle, ob es um die Kindererziehung oder um Hilfe im Alter geht. Sollen die Wohnungen im Mehrfamilienhaus vermietet werden, ist dies bei der heutigen Wohnlage in den meisten Fällen leicht umzusetzen, da mehr als die Hälfte aller Deutschen in einer Mietwohnung leben. Das Fünffamilienhaus ist für Baufamilien in einem solchen Fall eine gute Investition in die Zukunft und stellt auf Dauer gesehen eine stabile Kapitalanlage dar.

Überblick über die Planung, den Bau und den Kauf von Fünffamilienhäusern

Wird von Anfang an geplant, dass in der Immobilie Wohnraum für Eltern und andere Angehörige der Familie geschaffen werden soll, dann muss dies nicht nur bei der Hausplanung, sondern auch beim Haus kaufen bedacht werden. Der Hauptgrund dafür ist, dass jede Generation andere Wünsche und Bedürfnisse rund um das Wohnen hat. Ganz deutlich lässt sich dies bei den Vorstellungen und Wünsche rund um das Wohnen bei den Kindern erkennen, die mehr und mehr einen offenen Grundriss wünschen. Anders als bei Einfamilienhäusern sind beim Fünffamilienhaus auch die Anforderungen in Bezug auf Brandschutz, Schallschutz und Barrierefreiheit deutlich höher. Bei einem Blick in die Musterbauverordnung (MBO) ist sofort zu erkennen, dass Mehrfamilienhäuser in unterschiedliche Gebäudeklassen eingeteilt werden. In die Gebäudeklasse 3 fallen neben dem Einfamilienhaus auch Häuser mit zwei Wohneinheiten, die nicht höher als 7 Meter sind. Hat das Haus eine Höhe von bis zu 13 Metern, fällt es bereits in die Gebäudeklasse 4. Die Anzahl der Wohnungen spielt dabei keine Rolle. Mehrfamilienhäuser mit einer Höhe von bis zu 22 Metern fallen in die Gebäudeklasse 5. In der Regel handelt es sich hier um ein Mehrfamilienhaus. Dies bedeutet, je mehr Wohneinheiten in einem Haus untergebracht sind bzw. je höher das Haus ist, desto mehr steigen die verschiedenen Anforderungen. Beim Hausbau bedeutet dies, dass die Planung sehr komplex ist und nur in seltenen Fällen von einer Baufamilie allein gestemmt wird. Für ein solch umfassendes Projekt schließen sich Bauherren zu einer Baugemeinschaft zusammen, um sowohl Entscheidungen gemeinsam zu treffen als auch das Risiko und die Kosten zu teilen. Zukünftige Bauherren können das Fünffamilienhaus auch mit einem Bauträger bauen, was jedoch den Nachteil hat, dass während der gesamten Bauphase der Bauträger Bauherr ist. Ob der Bauherr nun allein baut oder mit anderen zusammen, eines bleibt immer gleich. Je größer Immobilien sind, umso umfassender und teurer sind die Planungen. Allerdings sind die Kosten für die Hausplanung nicht nur von der Größe der Immobilie abhängig, sondern auch von einer Reihe von weiteren Faktoren. Dies beginnt schon bei der Unterkellerung, denn dadurch steigen die Kosten für die Planung um rund 10 %. Da für ein Haus mit mehr als zwei Etagen zwingend ein Aufzug vorgeschrieben wird, muss auch dies in die Hausplanung integriert werden, was wiederum für Mehrkosten von rund 5 % sorgt. Ganz ähnlich sieht es bei den Parkmöglichkeiten aus. Nicht immer lassen sich Parkplätze in die Außenanlage integrieren, sodass als Option die Tiefgarage gilt. Dies bedeutet für den Bauherren pro 100 m² Tiefgarage ca. 23.000 Euro Mehrkosten für die Planung. Des Weiteren fallen für die Wärmeschutznachweise bei einem Fünffamilienhaus Kosten von rund 8.500 Euro an. Auch die Brandschutznachweise schlagen mit ca. 7.000 Euro bei einem Fünffamilienhaus zu Buche. All diese Kosten müssen kalkuliert werden und sind wesentlicher Teil der Hausplanung. Für ein Haus mit mindestens fünf Wohneinheiten müssen Bauherren sich auch Gedanken um die Art der Heizungen sowie um die Dachform machen. Gerade beim Fünffamilienhaus zeigt sich deutlich, wie wichtig die effiziente Bauweise ist, denn die Förderungen der KfW-Bank werden auf Basis der einzelnen Wohneinheiten berechnet. Im Vergleich mit dem Einfamilienhaus kann beim Mehrfamilienhaus in Bezug auf die Grundrisse auch Geld gespart werden, wenn es bei allen Wohnungen einen hohen Grad von Wiederholungen im Grundriss gibt. Viele der genannten Punkte lassen sich auch auf den Hauskauf eines Mehrfamilienhauses übertragen, auch wenn hier die Möglichkeit für eigene kreative Ideen fehlt.

Planungsphase für ein Fünffamilienhaus

Die Planungsphase für ein Fünffamilienhaus sieht komplett anders aus als beim Einfamilienhaus bauen. Es müssen deutlich mehr Entscheidungen getroffen werden. Die folgenden Informationen sollen helfen, die Planung rund um den Bau des Hauses zu erleichtern.

Schritte zur Planung eines Fünffamilienhausprojekts

Die Planung eines Fünffamilienhauses ist ebenso spannend wie beim Einfamilienhaus nur eben aufwendiger. Bauherren müssen sich Gedanken zu den verschiedenen Hausarten und Bauweisen machen, denn dies ist oft entscheidend für die Wahl des Grundstücks.

Standortwahl und Suche nach geeigneten Baugrundstücken

Sobald feststeht, ob es sich bei der Immobilie um ein klassisches Architektenhaus, ein Reihenhaus oder einen anderen Haustyp handelt, geht es an die Suche nach dem passenden Grundstück. Auch beim Fünffamilienhaus müssen genau wie beim Einfamilienhaus zahlreiche Faktoren rund um die Standortwahl berücksichtigt werden. Anders als beim Einfamilienhaus hat beim Mehrfamilienhaus die Standortwahl zusätzlich einen großen Einfluss auf die spätere Vermietung. In jedem Fall sollte der Standort für das Haus so gewählt werden, dass er mit der eigenen Lebensphilosophie im Einklang ist, da dies der Grundstein für qualitativ hochwertiges Wohnen ist – sowohl bei Eigennutzung als auch bei Vermietung. Gerade in Bezug auf eine gute Vermietbarkeit der Wohneinheiten sollten die folgenden Faktoren in die Standortwahl mit einfließen. Die folgende Checkliste gibt erste Anhaltspunkte.

• Kindergärten und Schulen – Im Umfeld des neuen Hauses sollten ausreichend Bildungseinrichtungen zur Verfügung stehen. Junge Familien mit Kindern werden sich so um eine Mietwohnung im Haus bemühen.
• Einkaufsmöglichkeiten – Dieser Faktor ist gleichermaßen für Jung und Alt von großer Wichtigkeit. Mieter schätzen es, wenn Erledigungen zu Fuß oder per Fahrrad erledigt werden können.
• Verkehrsanbindung und öffentliche Verkehrsmittel – Sowohl für den Eigentümer als auch die Mieter im Haus ist eine gute Verkehrsanbindung wichtig. Des Weiteren sollten in der näheren Umgebung entsprechende öffentliche Verkehrsmittel zur Verfügung stehen. Durch eine gute Verkehrsinfrastruktur steigt der Wert des Hauses auch in Zukunft.
• Freizeitmöglichkeiten – Rund um das Haus sollte es eine Auswahl von Freizeitmöglichkeiten geben. Die Wahl reicht hier von verschiedenen Restaurants über Kino und Theater sowie Sportangebote.
• Image der Region – Gerade bei Vermietung spielt das Image der Region eine wichtige Rolle. Zum einen geht es dabei um das Bildungsniveau der Gegend und zum anderen um die soziodemografische Entwicklung am Standort. Dies bedeutet, wie entwickelt sich die Zahl der Einwohner und wie sieht es mit Arbeitslosigkeit aus. Gerade letzteres ist wichtig, wenn die Wohnungen an solvente Personen vermietet werden sollen.
• Stadt oder Land – Entscheidend sind hier die Möglichkeiten zur Arbeitsplatzsuche. Nicht alle Mieter sind bereit, Tag für Tag viele Kilometer zum Arbeitsplatz zurückzulegen. Selbst bei der Arbeit im Home-Office ist die Standwortwahl von Bedeutung. Nicht alle ländlichen Regionen verfügen über schnelles Internet, was in der heutigen Zeit immer wichtiger wird.
• Baurecht und Bebauungsplan – Bevor ein Grundstück gekauft wird, sollte anhand des Bebauungsplans geprüft werden, ob Immobilien mit mehreren Wohneinheiten im entsprechenden Baugebiet gebaut werden dürfen. Es gibt zahlreiche Baugebiete mit Einfamilienhäusern, in denen der Bau einer solchen Immobilie grundsätzlich ausgeschlossen wird. Entsprechende Informationen bekommen Baufamilien beim zuständigen Bauamt.

Architektonisches Design und Raumgestaltung

Für eine Immobilie mit mehreren Wohneinheiten gibt es ähnlich wie beim Einfamilienhaus eine breite Palette an architektonischen Designmöglichkeiten sowie Varianten der Raumgestaltung.

Designaspekte und Grundriss-Gestaltung für Fünffamilienhäuser

Bauherren, die den Wunsch nach einem Traumhaus mit dem Bau einer Immobilie mit mehreren Wohneinheiten erfüllen möchten, müssen anders als beim Einfamilienhaus beim Grundriss ein paar Dinge beachten. Grundrisse für ein Haus mit mehreren Wohneinheiten können komplett unterschiedlich sein. So ist es möglich, dass für jede Wohnung ein eigener Grundriss entwickelt wird, was jedoch höhere Baukosten verursacht als bei einem hohen Grad von Wiederholungen innerhalb der Grundrisse. Jede Wohnung im Haus kann sowohl mit einem offenen als auch mit einem geschlossenen Grundriss gestaltet werden. Der offene Grundriss ist gerade bei jungen Menschen sehr beliebt, die lichtdurchflutete Räume mit großen Fenstern lieben. Solche Grundrisse erfordern bei der Planung einen gewissen Aufwand in Bezug auf Schallschutz sowie die Trennung zu den anderen Wohnungen mit einem geschlossenen Grundriss. Ein Haus mit mehreren Wohnungen eignet sich sehr gut als Mehrgenerationenhaus, bei dem jede Generation über eine abgeschlossene Wohneinheit verfügt. Schon bei der Grundrissgestaltung lassen sich Gemeinschaftsräume schaffen, die sowohl bei Jung als auch bei Alt beliebt sind, um die sozialen Aspekte zu stärken. Letztendlich spielt es keine Rolle, wie das Haus genutzt wird, denn jeder Grundriss muss sorgfältig durchdacht werden. Nur so kann sichergestellt werden, dass auch die geforderte Barrierefreiheit sich umsetzen lässt.

Anforderungen an Wohnraum und Funktionalität

Die Wohnungen in einem Fünffamilienhaus können komplett unterschiedlich sein. Möglich sind große Wohnungen mit 4 oder 5 Zimmern sowie kleine Appartements mit entsprechender Wohnfläche. Wird dies bei der Hausplanung bedacht, dann lassen sich eventuell die Wohnungen leichter vermieten, denn nicht nur Studenten, sondern auch ältere Menschen suchen oft eine kleine Wohnung mit erschwinglichen Preisen zu mieten. In Bezug auf die Funktionalität sollte von Anfang an klar sein, ob in dem Haus in erster Linie ältere oder behinderte Menschen wohnen sollen, denn dann werden andere Anforderungen an die Wohnräume gestellt. Hier ist die Barrierefreiheit sehr wichtig. Dies gilt sowohl beim Hausbau als auch beim Haus kaufen.

Kostenkalkulation und Budgetierung

Selbstverständlich sieht die Kostenkalkulation bei einem Fünffamilienhaus anders aus als beim Einfamilienhaus bauen. Wir möchten daher auf die verschiedenen Optionen zur Finanzierung sowie die Fördermöglichkeiten eingehen.

Budgetüberlegungen für den Bau eines Fünffamilienhauses

Im Vergleich mit dem Einfamilienhaus müssen Baufamilien für das Mehrfamilienhaus von Anfang an mit höheren Baukosten kalkulieren. In der Regel ist beim Mehrfamilienhaus mit Baukosten pro Quadratmeter von 3.000 bis 5.000 Euro zu rechnen. Dies bedeutet, dass ein Fünffamilienhaus im Schnitt eine Million Euro und mehr kostet. Ähnlich wie beim Einfamilienhaus bauen variieren die Baukosten in Bezug auf Bauregion, Haustyp sowie Ausbaustufe und Gestaltung der Wohnungen. Für ein Haus mit mehreren Wohnungen setzen sich die Gesamtkosten aus verschiedenen Faktoren zusammen. Außer den Baunebenkosten müssen Baufamilien beim Fünffamilienhaus mit deutlich höheren Kosten für den Wärmeschutznachweis sowie den Brand- und Schallschutz kalkulieren. Im Schnitt bewegen sich die Kosten bei 15.000 bis 20.000 Euro. Wird ein Keller, eine Tiefgarage, eine Aufzugsanlage und ähnliches geplant, dann erhöht dies die Baukosten im Schnitt um rund 15 bis 20 % zusätzlich. Baufamilien sollten sich von diesen Zahlen nicht entmutigen lassen, denn dank der Förderprogramme der KfW lassen sich einige Kosten abfangen. Dies gilt insbesondere, wenn das Haus klimafreundlich und energieeffizient gebaut oder beim Hauskauf saniert wird. Für jede Wohneinheit im Haus können die Fördermittel vom Bauherren beantragt werden.

Finanzierungsoptionen und Fördermöglichkeiten

Wie bereits erwähnt kann das Vermieten von Wohnungen für den Hausbesitzer eine lohnende Kapitalanlage darstellen. Damit die hohen Investitionen beim Bauen gestemmt werden können oder die steigenden Immobilienpreise kein Hinderungsgrund für den Kauf sind, müssen zukünftige Eigentümer auf die günstigen Förderkredite zurückgreifen. Eigentümer eines Fünffamilienhaus profitieren  in fünffacher Weise von den Fördermitteln, denn für jede Wohnung im klimafreundlichen und energieeffizienten Haus können diese beantragt werden. Dank der regelmäßigen Mieteinnahmen wird das Haus zu einer planbaren und lohnenswerten Kapitalanlage, selbst wenn am Anfang hohe Investitionen im Raum stehen. Für vermieteten Wohnraum gibt es folgende Fördermöglichkeiten:

• KfW Klimafreundlicher Neubau Wohngebäude 297/298: Ist das Haus besonders klimafreundlich, kann der zinsgünstige Förderkredit beantragt werden. Die Klimafreundlichkeit muss anhand der CO2-Emissionen, dem erreichten Energieeffizienz-Standard und der Art der Wärmeerzeugung nachgewiesen werden.
• KfW Erneuerbare Energien Standard 270: Ergänzend kann dieser Förderkredit genutzt werden, wenn das Haus zur Stromerzeugung bzw. zur Strom- und Wärmeerzeugung erneuerbare Energien nutzt.

Nichtsdestotrotz ist gerade die Finanzierung bei einem Haus dieser Größe ein wichtiger Meilenstein. Genau wie beim Einfamilienhaus ist der Finanzierungsplan das Konzept für die Baufinanzierung. Jeder Finanzierungsplan besteht aus drei Grundpfeilern: Gesamtkosten, Eigenkapital und Kreditbedarf. Mit dem Finanzierungsplan wissen Baufamilien schon vor dem Haus bauen, ob ein Kredit für sie sinnvoll ist und mit welchen monatlichen Belastungen sie rechnen müssen. Die folgenden Schritte sind wichtig, um einen Finanzierungsplan zu erstellen:

• Haushaltsplan – Enthält alle monatlichen Einnahmen und Ausgaben, um so die maximale monatliche Rate zu ermitteln.
• Kostenaufstellung – Um das vorhandene Budget zu ermitteln, müssen im Vorfeld alle Kosten rund um das Haus ermittelt werden. Wenn möglich sollten die Baunebenkosten mit Eigenkapital finanziert werden.
• Eigenleistungen – Um die Kosten für das Haus zu senken, sollte gut überlegt werden, welche Eigenleistungen erbracht werden können.
• Partner für die Finanzierung – Das nötige Kapital kann von Freunden ebenso zur Verfügung gestellt werden als auch von einer Bank. Bei der Finanzierung sollten die staatlichen Förderprogramme und Zuschüsse nicht vergessen werden.
• Darlehensvergleich der Angebote – Liegen verschiedene Darlehens-Angebote vor, müssen die verschiedenen Angebote verglichen werden.
• Restschuld und Sondertilgungen – Wichtig bei dem erwähnten Vergleich sind Restschuld und Sondertilgungen, denn in den meisten Fällen ist nach der eigentlichen Zinsbindung eine Anschlussfinanzierung nötig.

Auswahl hochwertiger Materialien und Bauqualität für Fünffamilienhäuser

Sicher lohnt beim Hausbau ein Preisvergleich bei den Materialien. Dennoch sollte genau wie beim Einfamilienhaus nicht am falschen Ende gespart werden. Nicht umsonst heißt es, wer billig einkauft, kauft am Ende doppelt ein. Dies gilt für das neue Haus umso mehr. Wichtig in diesem Zusammenhang ist ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis. Früher oder später beschäftigen sich Baufamilien mit den Themen Nachhaltigkeit beim Bauen, ökologische Baustoffe und dem Effizienzhaus. Das Bauen soll dabei natürlich und komfortabel vonstattengehen. Auch beim  Fertighaus sollten Bauherren auf ökologische Dämmstoffe sowie auf Mineral- oder Lehmputz achten.

Langlebigkeit und Wartungsaspekte

Langlebigkeit ist ein wichtiger Punkt für Hausbesitzer, denn schließlich möchten sie nicht permanent irgendwelche Reparaturen in Auftrag geben. In diesem Zusammenhang sind die Wartungsaspekte zu nennen, weshalb viele Hausbesitzer sich für einen externen Dienstleister (Hausmeisterservice) entscheiden. Anfallende kleinere Reparaturen werden schnellstens erledigt. Die dafür anfallenden Kosten werden zu gleichen Teilen je nach Wohnfläche auf die Mieter umgelegt.

Integration von Energieeffizienz und Nachhaltigkeit in Fünffamilienhäuser

Schon bei der Planung rund um das Haus sollten die verschiedenen Möglichkeiten rund um die Energieeffizienz und Nachhaltigkeit beim Bauen bedacht werden. Zum einen können so auch die verschiedenen Förderprogramme genutzt werden und zum anderen amortisieren sich die zu Anfang höheren Kosten für das Haus im Laufe der Jahre deutlich einfacher. Diese Überlegungen gelten auch beim Hauskauf. Spätere Hausbesitzer sollten sich schon vor dem Hauskauf überlegen, welche Modernisierungsarbeiten und Sanierungen möglich sind und welche Förderprogramme zur Realisierung genutzt werden können.

Preise und Kostenfaktoren beim Fünffamilienhäuser Kauf

Nicht nur beim Hausbau, sondern auch beim Kauf sollte der eine oder andere Kostenfaktor genauer unter die Lupe genommen werden. Auf den Kaufpreis wirken sich die folgenden Faktoren deutlich aus:

• Größe der Wohnungen
• Anzahl der Zimmer in den Wohnungen
• Ist das Haus unterkellert
• Art der Innenausstattung
• Gestaltung der Außenanlage
• Gibt es Parkmöglichkeiten
• Muss nachträglich ein Aufzug eingebaut werden
• Welche Heizung ist vorhanden
• Können erneuerbare Energien genutzt werden

Nicht selten versuchen Verkäufer den Kaufpreis zu rechtfertigen, indem sie Probleme verschweigen oder grundsätzlich die Gegebenheiten schön reden. Käufer sollten sich hier vom Anbieter nicht verunsichern lassen und wenn nötig eine Beratung durch einen Fachmann für energetisches Sanieren vorschlagen.

Ratschläge zur Finanzplanung und zum Kaufprozess

Bei Unsicherheiten in Bezug auf die Finanzierung und somit auf den Kaufprozess, sollten Käufer sich vom Verkäufer nicht drängen lassen, sondern sich professionell beraten lassen.

Wartung und Verwaltung von Fünffamilienhäusern

Wie bereits erwähnt, bieten sich zur Wartung externe Dienstleister an, die kleinere Reparaturen in Eigenregie übernehmen können. Damit es zwischen den Bewohnern des Hauses nicht zu Unstimmigkeiten kommt, sollte mit dem Mietvertrag die Hausordnung übergeben werden. Hierin sind Ruhezeiten sowie die Nutzung von Gemeinschaftsräumen und des Gartens geregelt. Des Weiteren geht es auch die Pflichten der Bewohner in Bezug auf Treppenhausreinigung und Schneeräumen im Winter.

Fazit zum Fünffamilienhaus

Je nach vorhandenem Budget kann sich der Kauf oder der Hausbau eines Fünffamilienhauses lohnen. Zukünftige Eigentümer müssen diese Entscheidung individuell treffen, da jeder eine andere Vorstellung von seinem Eigenheim hat. Der Kostenfaktor Fünffamilienhaus darf auf keinen Fall separiert betrachtet werden, sondern immer als Investition in die Zukunft und somit als Kapitalanlage mit entsprechender Rendite. Das Fünffamilienhaus kann ganz individuell als Mehrgenerationenhaus oder als reines Anlageobjekt genutzt werden. Das Mehrfamilienhaus sorgt für viele Vorteile rund um Eigennutzung und Vermietung.