Zehnfamilienhaus – planen, bauen, kaufen, Preise

Nicht selten entscheiden sich Bauherren, anstatt ein Zweifamilienhaus zu bauen, lieber gleich in ein Zehnfamilienhaus zu investieren. Sicherlich ist die Hausplanung deutlich komplexer als bei einem Zweifamilienhaus, doch bringt ein solcher Hausbau auch Vorteile mit sich. Ein solch großes Bauvorhaben werden die wenigsten Baufamilien allein durchziehen. Aus diesem Grund schließen sich mehrere Bauherren zu einer Eigentümergemeinschaft zusammen. So können sie sich den Aufwand und Risiken teilen. Das Zehnfamilienhaus ist ebenso wie das Zweifamilienhaus eine Investition in die Zukunft, die wahrscheinlich nur einmal im Leben getätigt wird. Der folgende Artikel soll Baufamilien bei ihrem Vorhaben Zehnfamilienhaus planen und bauen mit Tipps und Informationen unterstützen.

In unserem Shop bieten wir Ihnen sowohl einen Festpreis für die Planung von einem 10 Familienhaus,  als auch einen Festpreis für das Gebäude ab Oberkante Bodenplatte an. Dabei sollte immer von einem Quadratmeterpreis von etwa 3.000 bis 5.000 Euro ausgegangen werden, wenn Sie ein entsprechendes Gebäude planen. Dies hängt von verschiedenen Landesbauordnungen, Grundstücksbedingungen sowie Vorgaben im Bebauungsplan ab. Auch Erdbebenzonen, Schneelasten und Windlasten können die Kosten beeinflussen. Dennoch haben wir uns die Mühe gemacht, für ein ideales Grundstück ein Zehn-Familienhaus sowie einige weitere passende Gebäude- und Haustypen zu entwickeln. Diese können Sie für einen Festpreis kaufen, jedoch wird dies aufgrund der genannten Punkte nicht empfohlen, um Mehrkosten und eine teure Nachfinanzierung zu vermeiden. Viel sinnvoller ist es, auf Basis der gezeigten Häuser im Shop, erstmal in eine Planung einzusteigen. Architekten, die Sie bei der Planung unterstützen können und sich unter anderem auf die Planung von Mehrfamilienhäuser spezialisiert haben finden Sie hier. 

Warum ein Zehnfamilienhaus?

Je nach vorhandenem Budget entscheiden sich Baufamilien, anstatt ein Traumhaus für sich allein zu bauen, ein größeres Bauprojekt in Angriff zu nehmen. Nur in den seltensten Fällen wird das Zehnfamilienhaus als reines Mehrgenerationenhaus dienen, um mit der Familie unter einem Dach zu leben. Jedoch können in einem solch großen Haus neben der Baufamilie auch Eltern, Großeltern, Kinder und Enkel mit einziehen. Die noch leerstehenden Wohneinheiten lassen sich verkaufen oder vermieten, wodurch eine gute Rendite erzielt werden kann. Ein solch großes Haus bietet zehn Familien bezahlbaren Wohnraum, den viele sich in Zweifamilienhäusern nicht leisten können.

Sowohl gewerbliche Investoren als auch immer mehr private Bauherren planen ein solches Bauvorhaben, um so das private Vermögen nachhaltig anlegen zu können. Dank der regelmäßigen Mieteinnahmen wird eine sichere Altersvorsorge garantiert, welche gleichzusetzen ist mit einer sicheren Kapitalanlage. Aufgrund der aktuellen Lage am Wohnmarkt können Hausbesitzer eines solchen Hauses sicher sein, dass die einzelnen Wohnungen schnell vermietet oder auch verkauft werden können.

Sehr oft entscheiden sich Investoren oder private Baufamilien für ein Haus in Fertigbauweise. Das Fertighaus ist auf der einen Seite schnell bezugsfertig und auf der anderen Seite bietet es ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis. Um ein Haus in dieser Größe zu bauen, müssen von Anfang an ein paar wichtige Punkte beachtet werden.

Vorteile eines Zehnfamilienhauses

Wesentlicher Vorteil eines Zahnfamilienhauses ist das regelmäßige Erwirtschaften der Mieten. Experten sprechen daher auch von einem Zinshaus. Sicher sind Zweifamilienhäuser weniger komplex in den Planungsvorbereitungen und dem Bau als das Zehnfamilienhaus, allerdings kann die Einkommensteuerlast deutlich gesenkt werden. Grund hierfür ist, dass gerade in den ersten Jahren die Werbungskosten für Abschreibungen, Verwaltung und Schuldzinsen die Mieteinnahmen deutlich übersteigen, was wiederum dafür sorgt, dass das zu versteuernde Einkommen sinkt. Wir haben uns in erster Linie mit den Vorteilen einer solchen großen Immobilie beschäftigt.

Platzbedarf und Flexibilität

Für ein Haus mit zehn Wohneinheiten ist der Grundriss das Wichtigste für den Architekten. Gerade in den Städten werden Wohnungen immer kleiner, da die Bedürfnisse der Bewohner sich ändern. Dennoch müssen die Grundrisse entsprechend flexibel sein, damit die Wohnungen sowohl für Singles als auch für Familien geeignet sind. Schon bei Planung sollte klar sein, ob später eher an Familien oder lieber an alleinstehende Personen vermietet werden soll. Dementsprechend lassen sich die Wohneinheiten planen und bietet neben ausreichend Platz auch genügend Flexibilität.

Gemeinschaftliche Aspekte und soziale Dynamik

Wer sich zum Bau einer großen Immobilie auf seinem Grundstück entscheidet, der möchte damit viel Wohnraum schaffen. Damit die einzelnen Wohnungen attraktiv für Mieter sind, müssen diese entsprechend gestaltet sein. Sehr beliebt in diesem Zusammenhang ist das Co-Living-Konzept. Hierbei entstehen kleine Wohnungen mit einer zusätzlichen Gemeinschaftsfläche. Damit dieses Konzept funktionieren kann, sind die Kommunikation sowie die gemeinschaftlichen Aspekte oberstes Gebot, da die einzelnen Mietparteien sich gegenseitig abstimmen müssen, wer wann was nutzen kann. Grundsätzlich kann gesagt werden, dass dieses Konzept die soziale Dynamik ergänzt, indem auch Außenseiter in die Gemeinschaft einbezogen werden. Dies sorgt dafür, dass jede Mietpartei in die Gemeinschaft integriert wird und gerade die Vereinsamung, wie sie in Großstädten gang und gäbe ist, kaum eine Chance hat. Gerade wenn mehrere Familien unter einem Dach leben, ist nicht nur die Kinderbetreuung sichergestellt, sondern auch die Unterstützung im Alter.

Finanzielle Überlegungen und Renditepotenzial

Sowohl die Altersvorsorge als auch die Renditesicherheit stehen bei einem Haus in solcher Größe weit vorn bei den Überlegungen. Sollte eine der Wohnungen im Haus leer stehen, fließen immer noch Mieteinnahmen der restlichen neun Parteien, was wiederum das Risiko deutlich minimiert, nimmt man das Zweifamilienhaus zum Vergleich. Fehlt hier die Mieteinnahme einer Partei, sind das gleich 50 % weniger an Einnahmen.

Des Weiteren sind die Renditen in einem großen Haus deutlich höher als bei Zweifamilienhäusern oder gar einem Einfamilienhaus. Gleichzeitig fallen die Verwaltungskosten geringer aus und bei Handwerkeraufträgen rund um das Haus können deutlich bessere Konditionen als bei einem Zweifamilienhaus verhandelt werden. Selbst die Banken bieten bei einem solchen Bauvorhaben bessere Konditionen rund um die Finanzierung, sofern eine gute Bonität besteht.

Auswahl des optimalen Standorts für ein Zehnfamilienhaus

Soll ein Haus mit zehn Wohneinheiten gebaut werden, ist ein entsprechend großes Grundstück Grundvoraussetzung dafür. Beim Kauf eines solchen Grundstücks müssen die späteren Baufamilien ein paar Dinge beachten.

Das Wichtigste dabei ist ein Blick in den Bebauungsplan, da in vielen Baugebieten der Bau von solch großen Häusern nicht möglich ist, wenn in erster Linie dort Zweifamilienhäuser, das klassische Einfamilienhaus oder Doppelhaus zu finden sind. Der Bau würde das Gesamtbild stören. Um diesbezüglich Fragen zu klären, sollte neben dem Blick in den Bebauungsplan auch das Gespräch mit der zuständigen Baubehörde gesucht werden.

Des Weiteren muss die Bodenbeschaffenheit durch ein Baugrundgutachten überprüft werden. Denn nur so können die zukünftigen Baufamilien sicher sein, dass der Baugrund die Last vom Traumhaus tragen kann. Im schlimmsten Fall muss ein kostenintensiver Bodenaustausch vorgenommen werden. Durch eine solche Maßnahme erhöhen sich die Baukosten deutlich. Und last but not least sollte vor dem Kauf des Baugrundstücks geklärt sein, ob dieses voll erschlossen ist, denn sonst müssen neben den Grundstückskosten zusätzlich hohe Erschließungskosten kalkuliert werden. Die Art des Grundstücks lässt sich in der Regel mit einem Blick in den Bebauungsplan erkennen, denn dort wird unterschieden in:

• Baureifes Land
• Bauland ohne Erschließung
• Bauerwartungsland
• Grundstück im Außenbereich

Planung und Architektur

Die Möglichkeiten rund um Planung und Architektur sind bei einem solchen Haustyp sehr vielseitig, sodass die verschiedensten Vorstellungen und Bedürfnisse unter einen Hut gebracht werden können.

Grundrisse für Zehnfamilienhäuser

Die Grundrisse in einem Haus dieser Größe können vollkommen unterschiedlich ausfallen. Zum einen kann für jede Wohnung ein eigener Grundriss entwickelt werden, was allerdings die Baukosten in die Höhe treibt und zum anderen gibt es identische Grundrisse für alle Wohneinheiten. Durch den hohen Grad an Wiederholungen senkt dies die Kosten für den Architekten deutlich.

Auch in Häusern mit mehreren Wohnungen haben offene Grundrisse mit entsprechend großen Fenstern, die für lichtdurchflutete Räume sorgen, an Beliebtheit gewonnen. Sollen die einzelnen Wohnungen in erster Linie an ältere Menschen vermietet werden, bietet sich der geschlossene Grundriss an, denn gerade ältere Generationen möchten auch im Alter ihre Privatsphäre nicht missen.

Architektonische Gestaltungsmöglichkeiten für ein Zehnfamilienhaus

Je nach Art der Vermietung können die Wohneinheiten in der Größe variieren. Die Praxis zeigt, dass 4- oder 5-Zimmer-Wohnungen in Kombination mit kleineren Appartements beliebt sind. So können in den größeren Wohnungen Familien leben und in den kleinen Appartements Studenten oder ältere Menschen. Die Parteien profitieren von der gegenseitigen Unterstützung und bekommen zudem eine ihrem Lebensstil angepasste Wohnfläche, die bezahlbar ist.

Bei den Möglichkeiten der architektonischen Gestaltung darf die Barrierefreiheit nicht komplett außer Acht gelassen werden. Dies gilt insbesondere dann, wenn die Wohneinheiten auch an körperlich beeinträchtigte Menschen vermietet werden sollen.

Berücksichtigung von Nachhaltigkeit und Energieeffizienz

Sowohl die Nachhaltigkeit als auch die Energieeffizienz bei einem Haus dieser Größe sind wichtig, wenn Baufamilien von den verschiedenen Förderprogrammen rund um den Hausbau profitieren wollen. Grundsätzlich kann an dieser Stelle gesagt werden, wer schon in den frühen Bauphasen am falschen Ende spart, der legt am Ende drauf, denn Fördermittel werden nur Häusern mit entsprechender Energieeffizienz und Nachhaltigkeit gewährt.

Innenausstattung und Wohnkonzepte

Für das Zehnfamilienhaus gibt es für jede Wohnung unterschiedliche Wohnkonzepte sowie Varianten der Innenausstattung. Wir haben uns die verschiedenen Varianten ein wenig genauer angeschaut.

Individuelle Gestaltungsmöglichkeiten der Innenräume

Neben den unterschiedlich großen Wohnflächen  können die Innenräume sehr individuell gestaltet werden. Sollen die Kosten insgesamt niedrig gehalten werden, ohne dabei auf Wohnkomfort zu verzichten, bietet sich ein hoher Grad an Wiederholungen je Grundriss an. Dies kommt der Vermietung zugute, denn die Wohnungen können zu bezahlbaren Preisen angeboten werden. Wird für die Innenräume eine Standard-Ausstattung gewählt, werden viele Bedürfnisse sowie Wünsche rund um das Wohnen abgedeckt. Gleichzeitig bleiben die Kosten in einem vernünftigen Rahmen und anfallende Reparaturen können oftmals von einem Hausmeisterservice erledigt werden.

Gemeinschaftsbereiche und soziale Einrichtungen

Nicht nur bei der gewerblichen Nutzung des Hauses haben sich Gemeinschaftsräume bewährt. Solche Gemeinschaftsräume wie Waschküche, Aufenthaltsraum bzw. Fernsehzimmer stärken das soziale Miteinander. Gleichzeitig wirken sie aktiv der Vereinsamung sowie der Ausgrenzung von Minderheiten entgegen. Diese Grundidee sollte schon bei den Grundrissen für die jeweilige Wohnfläche bedacht und eingeplant werden.

Technologische Integration und Smart Home-Optionen

Gerade in einem Haus mit mehreren Wohnungen dürfen die technischen Innovationen nicht zu kurz kommen. Dabei geht es nicht nur um den Anschluss für Glasfaser, sondern viel mehr um das Thema Wallbox für E-Autos. Die Mieter müssen die Möglichkeit bekommen, ihr Fahrzeug jederzeit aufladen zu können, ohne dass sie dafür eine eigene Wallbox kaufen müssen.

Ganz ähnlich sieht es auch mit den verschiedenen Smart Home Optionen wie zum Beispiel smartes Türschloss, automatische Regelung von Licht und Energie sowie elektrischen Rollläden und dergleichen aus. All dies macht jede einzelne Wohnung attraktiv, sodass sie sich leichter vermieten lässt.

Finanzierung und Kostenkalkulation

Im Vergleich mit einem Zweifamilienhaus fällt die Kostenkalkulation bei einem großen Haus deutlich komplexer aus. Dies wirkt sich selbstverständlich auch auf die Finanzierung aus. Daher haben wir uns diesen Punkt näher angeschaut.

Finanzierungsoptionen für den Bau eines Zehnfamilienhauses

Um die Finanzierung für ein Haus dieser Größe auf sichere Beine zu stellen, muss im Vorfeld ein gewisses Budget sowie eine entsprechende Bonität vorhanden sein. Die Finanzierung erfolgt in aller Regel mithilfe einer Bank, die das Bauvorhaben im Rahmen einer Beratung überprüft, um den Beleihungswert ermitteln zu können. So kann im Anschluss daran die maximale Darlehenshöhe ermittelt werden, die der Baufamilie zur Verfügung gestellt wird.

Kunden haben im Rahmen der Finanzierung rund um den Neubau folgende Möglichkeiten:

• Volltilger-Darlehen – Finanzierung ohne Restschuld
• Annuitäten-Darlehen – Mit ausgewählter Zinsbindungszeit
• Endfälliges Darlehen

Neben den Finanzierungsoptionen durch die Bank sind Baufamilien zusätzlich auf verschiedene Förderkredite von KfW-Bank und BAFA angewiesen.

Kostenschätzungen und Budgetierung

Zu den Kostenschätzungen können keine pauschalen Aussagen getroffen werden, denn die Kosten für das neue Haus, ähnlich wie beim Zweifamilienhaus auch, sind von vielen verschiedenen Faktoren abhängig. Im Schnitt können Baufamilien bei einem Haus dieser Größe von Kosten zwischen 3.000 und 5.000 Euro pro Quadratmeter ausgehen- nach oben sind keine Grenzen gesetzt.

Vorteil bei einem Haus mit mehreren Wohneinheiten ist, dass für jede Wohnung die Fördermittel beantragt werden können. Es stehen zwei Möglichkeiten zur Verfügung:

• KfW klimafreundlicher Neubau Wohngebäude 297/298 – Für ein besonders klimafreundliches Haus kann ein zinsgünstiger Förderkredit in Anspruch genommen werden. Jedoch muss die Klimafreundlichkeit durch einen Nachweis der CO2-Emissionen sowie dem Energieeffizienz-Standard und der Art der Wärmeerzeugung nachgewiesen werden.
• KfW erneuerbare Energien Standard 270 – Als Ergänzung kann ein weiterer Förderkredit genutzt werden. Dies ist möglich, wenn das Haus zur Stromerzeugung bzw. zur Strom- und Wärmeerzeugung nur erneuerbare Energien nutzt.

Preisgestaltung und Wertentwicklung

Nicht nur durch die verschiedenen Steuervorteile wird ein Haus dieser Größe zu einer lohnenden Investition in die Zukunft. Aufgrund von Vermietung sorgen Baufamilien für das Alter vor. Damit das Haus jedoch an Wert gewinnt, sollten Baufamilien das Haus stets in einem ordnungsgemäßen Zustand halten. Dies bedeutet, es müssen regelmäßig alle anfallenden Instandhaltungs- und Reparaturarbeiten durchgeführt werden. Des Weiteren sollten auch technische Neuerungen geplant und ausgeführt werden.

Rechtliche Aspekte und Genehmigungen für Zehnfamilienhäuser

Um ein Haus dieser Größe zu bauen, müssen deutlich mehr Hürden genommen werden als bei einem Zweifamilienhaus oder einem Einfamilienhaus. Baufamilien müssen. Sich frühzeitig mit den Themen Baurecht und Bebauungsplan beschäftigen, damit schon beim Planen des Hauses die Vorgaben eingehalten werden können und es so nicht zu Verzögerungen kommt.

Laut Baurecht müssen bei einem Haus für mehrere Parteien neben einem Spielplatz auch ausreichend Stellplätze für Autos und Fahrräder zur Verfügung gestellt werden. Das zuständige Bauamt kann hier bei Fragen weiterhelfen.

Pflege und Verwaltung von Zehnfamilienhäusern

Gerade bei einem solch großen Haus können sich Hausbesitzer nicht um alles kümmern. Sehr oft wird ein externen Dienstleister engagiert, der sich um kleinere Reparaturen ebenso kümmert wie um die Verwaltung inklusive der Vermietung. Die Kosten dafür werden je Wohneinheit abgerechnet.

Die Mieter bekommen zusammen mit dem Mietvertrag eine Hausordnung überreicht. Hierin wird das Zusammenleben der Parteien geregelt, wobei es um die Nutzung der Gemeinschaftsräume ebenso geht wie um das Reinigen von Treppenhaus und Co.

Fazit: Die Attraktivität von Zehnfamilienhäusern als Investition

Um ein Haus dieser Größe zu bauen, müssen viele Entscheidungen bereits im Vorfeld getroffen werden. Möchten die Eigentümer eine Wohneinheit selbst nutzen, muss klar sein, dass die spezielle Wohnform einige Besonderheiten mit sich bringt. Zum einen sind die Eigentümer näher an ihren Mieter, um Probleme zu klären und zum anderen haben sie weniger Privatsphäre, da Mieter sie jederzeit als Ansprechpartner oder direkten Kontakt vor Ort sehen. Dennoch ist das Zehnfamilienhaus eine gute Investition in die Zukunft mit entsprechender Rendite. In der heutigen Zeit lassen sich gerade in einem Mehrgenerationenhaus die Wohneinheiten gut vermieten.