Hotel– planen, bauen, kaufen, Kosten

Autor: Boris Schneider
Veröffentlicht am April 22, 2024
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Das Hotel ist schon lange nicht nur Übernachtungsmöglichkeit. Die Gäste möchten sich im Hotel wohlfühlen, weshalb ein gewisser Stil und ein einheitliches Farbkonzept bereits bei der Hotelplanung berücksichtigt werden müssen. Des Weiteren erwarten die Gäste Funktionalität in allen Bereichen des Hotels. Vielmehr handelt es sich bei einem Hotel um eine gewerbliche Einrichtung, die sowohl Unterkunft als auch Verpflegung für Reisende und Touristen in ansprechender Atmosphäre anbietet. Mit dem folgenden Artikel möchten wir dem Hotelier aufzeigen, worauf er bei der Hotelplanung und -führung achten muss und wie wichtig in diesem Zusammenhang auch die Zusammenarbeit mit einem erfahrenen Architekten ist.

Konzeptualisierung eines Hotels

Die Konzeptualisierung soll helfen, das Hotel von morgen zu planen und zu bauen. Beim Hotelbau ist es daher wichtig, bereits im Vorfeld umfassende Analysen rund um das neue Hotel in Auftrag zu geben. Dazu zählen zum einen die Machbarkeitsstudie und zum anderen müssen die Marktbedingungen berücksichtigt werden. Für das Konzept ist es wichtig, dass bei der Gestaltung der späteren Hotelimmobilie auf einzigartige Trends Wert gelegt wird, um den späteren Erfolg sicherzustellen. Das moderne Hotel als Gastgewerbe dient dem Gast nicht nur für seine Übernachtungen, sondern auch für sein Wohlbefinden in der kompletten Einrichtung mit ansprechender Atmosphäre. Dazu zählen die Zimmer mit exklusiver Ausstattung ebenso wie das angeschlossene Restaurant inklusive des Services der Mitarbeiter.

Standortwahl und Marktforschung

Die Erfahrung zeigt, dass ein Hotel nur eine reelle Chance hat, wenn bereits im Vorfeld eine möglichst genaue Marktforschung angestrengt wird, um festzustellen, ob die Einrichtung des Hotels sowohl in der Region als auch bei den zukünftigen Gästen Anklang findet.

Analyse potenzieller Standorte

Die Analyse zum Standort des Hotels ist wichtig, um die Marktchancen für das neue Hotel realistisch einzuschätzen. Aus diesem Grund muss sich der zukünftige Hotelbetreiber die Frage stellen, warum gerade sein Unternehmen erfolgreich sein soll und ob es an dem geplanten Standort bereits Immobilien mit der gleichen Vermarktungsstruktur gibt. Dies bedeutet, dass analysiert werden muss, ob in gewählter Lage der Bedarf für ein weiteres Hotel besteht. Der zukünftige Hotelbetreiber sollte gemeinsam mit einem Experten folgende Checkliste durchgehen:

Erfahrung des Betreibers
Ermittlung der Nachfrage im lokalen Markt bzw. Bedarfsermittlung in Bezug auf die spätere Auslastung
Wirtschaftlichkeitsberechnung für den Standort
Eventuelle Risikoszenarien einplanen

Zielgruppenidentifikation und Markttrends

Damit das Hotel die richtige Zielgruppe anspricht, muss klar sein, welche Klientel an Gästen in erster Linie erwartet wird. Es macht einen deutlichen Unterschied, ob sogenannte Rucksacktouristen mit geringem Budget die Angebote wahrnehmen oder ob Familien ihren Urlaub im Hotel verbringen und dabei auf nichts verzichten möchten.

Ebenso wichtig sind die Markttrends, für die die technologischen Fortschritte ebenso eine Rolle spielen wie die wechselnden Vorlieben der Gäste. Entscheidend für den Erfolg des Hotels sind die folgenden Faktoren:

Nachhaltigkeit – stetig wachsender Fokus auf umweltfreundliche Praktiken im Hotel
Personalisierung – Blick auf individuelle Gästeerlebnisse
Künstliche Intelligenz – Mehr Einsatz im Kundenservice und im Betrieb
Kontaktlose Technologie – Höherer Wert auf Sicherheit und Effizienz
Wellness-Ausstattung – Fokus auf Gesundheit und Wohlbefinden der Gäste
Co-Working-Spaces – Integration der Einrichtung für Geschäftsreisende
Smarte Technik – für eine verbesserte Gästekontrolle
Lokale Erlebnisse – stetig wachsendes Angebot an authentischen lokalen Aktivitäten
Flexibilität der Räume – Gestaltung der Hotelzimmer in Bezug auf die Bedürfnisse der Gäste

Finanzierungsplanung

Die Finanzplanung des Hotels ist wichtig, um den Bedarf an Geld für die Zukunft zu ermitteln, um so ein finanzielles Gleichgewicht aufrechtzuerhalten. Es handelt sich bei dieser Planung im Grunde genommen um eine Art Erfolgsrechnung, um die Gewinne und die Verluste zu ermitteln. Basis hierfür sind die Planzahlen, die am Ende eines Geschäftsjahres erfüllt werden müssen.

Zielgruppe und Saisonabhängigkeit bei der Finanzplanung berücksichtigen

Beim Planen und Bauen von Hotels ist eine fundierte Kenntnis der Zielgruppe und der saisonalen Schwankungen innerhalb der Hotellerie entscheidend, um den wirtschaftlichen Erfolg sicherzustellen. Ein tiefgreifendes Verständnis dieser Faktoren ermöglicht es, die Grundfläche und die Ausstattung des Hotels so zu gestalten, dass sie die Bedürfnisse der Gäste optimal erfüllen. Dies wirkt sich direkt auf die Nebenkosten aus, da eine zielgerichtete Planung überflüssige Ausgaben vermeiden hilft und die Effizienz steigert.

Die Einrichtung von Gastronomie-Angeboten, wie Restaurants innerhalb des Hotels, sollte ebenfalls auf die Zielgruppe zugeschnitten sein. Die Wahl der richtigen Gebühr-Strukturen kann zudem helfen, die Fixkosten zu kontrollieren und gleichzeitig Profitabilität zu gewährleisten. Eine Festpreisgarantie von Bauunternehmen und Lieferanten während der Bauphase kann außerdem dazu beitragen, Budgetüberschreitungen zu vermeiden und finanzielle Sicherheit zu gewährleisten.

Dieser ganzheitliche Ansatz in der frühen Phase des Hotelbaus unterstützt nicht nur eine kostenbewusste Bauweise, sondern legt auch den Grundstein für eine erfolgreiche betriebliche Zukunft in der Hotellerie.

Optimierung der Betriebskosten durch moderne Technologien und kluge Finanzstrategien

Beim Planen, Bauen und Kaufen eines Hotels ist es entscheidend, moderne Technologien zur Steigerung der Effizienz und zur Reduzierung der Nebenkosten zu integrieren. Eine Wärmepumpe bietet eine umweltfreundliche Lösung zur Temperaturregelung in verschiedenen Etagen des Hotels und trägt so zur Senkung der Betriebskosten bei. Zusätzlich hilft eine Festpreisgarantie den Investoren, den Kaufpreis und die Nebenkosten während der Bauphase besser zu kontrollieren.

Beim Kauf eines bestehenden Hotels sollten potenzielle Käufer auf eine Festpreisgarantie für Renovierungen achten, um unerwartete Ausgaben zu vermeiden. Die Bewertung der Grundfläche und der daraus resultierenden Möglichkeiten für eine effiziente Nutzung von KfW-Förderungen kann zusätzlich den finanziellen Aufwand mindern und zu langfristigen Einsparungen führen.

Insgesamt sollte der Fokus auf einer nachhaltigen Gestaltung der Grundfläche, dem Einsatz energieeffizienter Systeme wie der Wärmepumpe und einer soliden Finanzplanung mit Festpreisgarantie liegen, um den Kaufpreis und die Nebenkosten für das Hotelprojekt optimal zu managen.

Budgetvorbereitung für den Hotelbau oder Kauf

Bei der Budgetvorbereitung ist es wichtig, dass auch die finanziellen Ressourcen berücksichtigt werden. Mithilfe einer grafischen Darstellung wird ein besserer Überblick über die Zahlen geschaffen, sodass diese leichter miteinander verglichen werden können.

Grundlage für eine erfolgreiche Budgetvorbereitung ist, das Budget ordentliche zu planen. Dazu gehören nicht nur die anfallenden Kosten bestehend aus Betriebskosten und Fixkosten, sondern auch die zu erwartenden Umsätze. Erst wenn alle Kosten und Umsätze aufgelistet sind, kann der planmäßige Gewinn für das Hotel ermittelt werden.

Finanzierungsoptionen und Partnerschaften

Um ein Hotel zu finanzieren, gibt es eine Reihe von Möglichkeiten wie zum Beispiel private, öffentliche und staatlich finanzierte Kreditgeber. Dies gilt auch für die verschiedenen Partnerschaften, die ein Hotel zur Finanzierung eingehen kann. Im Einzelnen sind das:

Finanzierungsoption	Beschreibung
Banken	Sie sind die wohl gängigste Form der Finanzierung. Die Bank vergibt sowohl kleine als auch größere Kredite.
Private Kreditgeber	Investoren möchten ihr Portfolio erweitern und investieren oft in ein Gastgewerbe.
Crowdfunding	Dient das Hotel wohltätigen Zwecken oder wird mit dem Betrieb eine wichtige Mission verfolgt, ist Crowdfunding eine gute Option zur Finanzierung der Kosten, die beim Planen und Bauen anfallen.
Staatliche Finanzierung	Ein nicht leichtes Unterfangen, aber dennoch gibt es genügend Möglichkeiten beim Bauen eines Hotels einen staatlichen Zuschuss zu bekommen.
Eigenfinanzierung	Eigenkapital kann in jedem Fall als Finanzierungsoption für das Hotel genutzt werden. Dazu zählen sowohl Versicherungen als auch Aktien.
Vermögensverwaltungsgesellschaften	Großinvestoren, die in verschiedenen Bereichen tätig sind, investieren ihre Gelder oft auch in den Bau von Hotels und spielen somit eine wichtige Rolle, wenn es um den Bau von Hotels geht.

Architektur- und Designüberlegungen

Die Gäste eines Hotels haben unterschiedliche Geschmäcker. Dabei geht es nicht nur um das Essen im Hotel, sondern auch um die Ausstattung, die Architektur, technologische Innovationen sowie um das Design des Hotels im Allgemeinen.

Einzigartiges Hotelkonzept entwickeln

Beim Hotelkonzept handelt es sich um einen strategischen und kreativen Leitfaden rund um das Hotel, umso den größtmöglichen Erfolg zu erzielen. Im Folgenden möchten wir aufzeigen, warum das Konzept so wichtig ist.

Schlüsselkomponente des Hotelkonzepts	Beschreibung und Ziel
Strategische Richtung vorgeben	Alle Beteiligten einschließlich der Mitarbeiter müssen die Grundlagen kennen und gemeinsam daran arbeiten.
Art Betriebsanleitung	Mitarbeiter dürfen auch in hektischen Zeiten nicht den roten Faden verlieren. Das Konzept gibt eindeutig die Richtung vor. Ein Team, das weiß, warum sie etwas Bestimmtes tun, ist in der Regel eher motiviert und übernimmt auch die Verantwortung.
Glückliche Gäste	Jedes Hotelkonzept basiert auf der einzigartigen Vision des Betreibers. Mit dem richtigen Konzept kann die Qualität und somit auch die Buchung auf Jahre im Voraus sichergestellt werden.
Wettbewerbsvorteile	Ein Hotel sollte einzigartig und authentisch sein. Dies zeigt sich in der gesamten Atmosphäre und unterscheidet so das Hotel von Mitbewerbern. Um die Vorteile zu erreichen, ist es wichtig, dass das Hotel ein Alleinstellungsmerkmal aufweist und somit dem Gast einen Mehrwert bietet. Dadurch wird Aufmerksamkeit erzeugt, was wiederum für Gesprächsstoff in der Branche sorgt.
Garantie für den Erfolg	Sicherlich gibt es für ein Unternehmen solcher Größe keine echte Garantie. Mit einem Hotelkonzept kann der Hotelier sich darauf verlassen, dass das Hotel mit seinen persönlichen Werten im Einklang steht, was wiederum die Gäste glücklich macht, die gerade aus diesem Grund auch in den folgenden Jahren das Hotel in ihre Urlaubsplanung mit einbeziehen.

Zusammenarbeit mit Architekten und Designern

Wenn möglich, sollten das Design sowie die Architektur eines Hotels einzigartig sein. Da es in Deutschland unterschiedliche Landesbauordnungen gibt, die beim Bau einer Unterkunft mit Gastronomie angewandt werden müssen, ist es ratsam, sich von einem erfahrenen Architekten beraten zu lassen. Aus Erfahrung empfehlen wir die Zusammenarbeit mit einem Architekten, der sich im Hotelbau auskennt. Ein guter Tipp hierzu ist die Website: https://www.a-better-place.de/architect/architekt-boris-schneider/

Technologische Integration

Die Digitalisierung spielt im Hotel eine immer größere werdende Rolle. Dazu gehören der digitale Online-Check-In ebenso wie Self-Service-Systeme und Infoterminals.

Innovative Technologien im Hotelbetrieb

Die Gäste in einem Hotel schätzen es individuell begrüßt zu werden. Dies funktioniert sowohl mithilfe der Mitarbeiter als auch mit den verschiedenen Möglichkeiten von Info-Terminals an Rezeption, am Empfang und in der Lobby. Zu den innovativen Technologien zählen unter anderem:

Raumpläne und Wegfindung – Gerade in großen Hotels ist die interaktive Wegbeschreibung zum eigenen Zimmer mit verschiedenen Hintergrundinformationen zum Beispiel für die Möglichkeiten von Frühstück oder Brunch sehr wichtig.
Buchung und Check-In – Die individuelle Terminbuchung sowie der interaktive Check-In rund um die Uhr werden immer beliebter. Schon beim Buchen der Zimmer sollten die Preise in voller Höhe angegeben werden, damit die Gäste Vergleichsmöglichkeiten haben. Ebenso wichtig ist die Angabe, ob beim Buchen für nur eine Nacht eine extra Gebühr erhoben wird.
Innovative Präsentationen – Sowohl die interaktive als auch die multimediale Präsentation von Dienstleistungen und Angeboten setzt sich immer mehr durch.
Interaktives Ambiente – Dazu zählen interaktive Möbel, Wände und Böden mit besonderen Effekten, die auf die Bewegung der Gäste reagieren.
Feedbackformulare für die Gäste – Um Kundenfeedback zu sammeln, sind Bewertungsformulare das A und O in einem Hotel.

Smart-Hotel-Lösungen für Gäste und Betreiber

Gerade für das Hotel gilt Nachhaltigkeit und Energieeffizienz als wichtiges Merkmal, das immer mehr Gäste zu schätzen wissen. Dazu zählt zum Beispiel die smarte Raumsteuerung, mit der die belegten Zimmer sich individuell beheizen lassen. Für viele Hotelgäste sind W-LAN und Bluetooth besonders wichtig, denn vielfach dient das Hotelzimmer auch als mobiles Büro für Geschäftsreisende.

Hotelkauf und Due Diligence

Der Hotelkauf birgt nicht weniger Risiken als das Bauen einer neuen Hotelanlage. Die Betreiber müssen sich rund um das Führen des Hotels Tag für Tag neuen Herausforderungen stellen, die sich nicht planen lassen. Daher ist es wichtig, dass vor dem Hotelkauf potenzielle Risiken erkannt werden.

Identifizierung von geeigneten Hotelimmobilien

Im Rahmen der Risikobewertung können durch Due Diligence potenzielle Risiken und Probleme rund um die Hotelimmobilie bereits im Vorfeld identifiziert und bewertet werden. So kommt es später deutlich seltener zu unvorhersehbaren Problemen.

Due-Diligence-Prüfungen vor dem Kauf

Neben dem Bauen eines Hotels kann eine solche Immobilie auch direkt gekauft werden. Ebenso wichtig wie beim Bauen ist hier die Prüfung und Analyse im Hinblick auf die wirtschaftlichen, rechtlichen und steuerlichen Verhältnisse. Experten sprechen hier von Due Diligence bzw. einer erforderlichen Sorgfalt.

Gerade der Kauf einer Hotelimmobilie erfordert, dass die letzten Jahresabschlüsse überprüft werden, umso eventuelle Risiken zu erkennen.

Kosteneffizienz und Rentabilität

Mit einer höheren Gewinnspanne lässt sich sowohl die Effizienz als auch die Rentabilität des Hotels deutlich verbessern. Für den Hotelier ist es wichtig, dass er rund um das Jahr die Auslastung berechnen kann, um festzustellen, wie rentabel er arbeitet und wo er etwas verbessern muss. Dies erklärt auch, warum Hotelbetreiber die Preise für ihre Zimmer nicht nur der Saison, sondern auch der Auslastung des Hotels anpassen. Hoteliers, die die Kosten im Hotel kennen, können ihre Kosteneffizienz deutlich erhöhen.

Fazit

Das Bauen und die Planung eines Hotels sind komplexe Angelegenheiten, die Schritt für Schritt angegangen werden müssen. Mit dem richtigen Partner an der Seite ist das Hotel bauen oder der Hotelkauf weniger riskant, denn die Experten können helfen, die verschiedenen Hürden zu überwinden. Mit der passenden Planung ist es möglich, die Kosten für das Bauen, die Wartung bzw. Instandhaltung und später für das Personal zu senken.