Mietzinshaus - planen, kaufen, bauen, Preise

Um die eigene Altersvorsorge abzusichern, entscheiden sich viele Menschen zum Kauf oder Bauen eines Zinshauses. Die finanziellen Mittel für die Zinshäuser wurden im Vorfeld angespart oder werden im Rahmen eines Darlehens finanziert. Da viele der zukünftigen Eigentümer eines Zinshauses kaum Ahnung vom Bauen oder beim Kauf von der Immobilienwirtschaft haben, möchten wir mit diesem Ratgeber einige der Fragen beantworten.

Warum ein Mietzinshaus eine rentable Investition sein kann

Beim Zinshaus handelt es sich um ein Mehrfamilienhaus zur Vermietung. Das Zinshaus bietet so nicht nur ein kontinuierliches passives Einkommen, sondern sorgt auch für eine langfristige Stabilität, da der Erwerb eines Zinshauses als wichtige Geldanlage von Investoren angesehen werden kann.

Der Kauf der Zinshäuser spielt auf dem Immobilienmarkt eine entscheidende Rolle, da sie auf verschiedene Art und Weise eine rentable Investition darstellen. Im Folgenden eine kurze Zusammenfassung der wesentlichen Punkte:

• Wohnraumversorgung: Zinshäuser stellen für Mieter eine Vielzahl von Wohnungen zur Verfügung. Dies gilt insbesondere für Ballungszentren, in denen bezahlbarer Wohnraum knapp ist.

• Breitgefächerte Investitionsmöglichkeit: Das Zinshaus bietet Investoren die Möglichkeit, durch den Erwerb von mehreren Mietshäusern das Risiko zu minimieren und dennoch stabile Einnahmen zu generieren.

• Passives Einkommen: Mit einem Zinshaus lässt sich passives Einkommen erwirtschaften. Die Mieteinnahmen der Mieter dienen so als zusätzliches Einkommen oder als Altersvorsorge.

• Wertsteigerung: Zinshäuser unterliegen einer Wertsteigerung, wenn sie in einer attraktiven Region liegen oder wenn gezielt Renovierungen vorgenommen werden. Durch diese Wertsteigerung kommt es langfristig zu einem Kapitalzuwachs.

• Nachhaltige Stadtentwicklung: Die Instandhaltung der Zinshäuser hilft bei der nachhaltigen Stadtentwicklung, da so die historische Architektur bewahrt werden kann.

• Mietregulierung und soziale Verantwortung: Durch Zinshäuser kann das Wohnen auch in Großstädten erschwinglich bleiben, was wiederum zur sozialen Verantwortung beiträgt, da die Mietpreise bzw. deren Anstieg stabil bleiben. Als Beispiel dient hier die Mietpreisbremse.

Zielgruppenanalyse: Feststellung der potenziellen Mieter

Vorweg muss gesagt werden, dass es keine hundertprozentige Sicherheit bei der Suche und der Auswahl von potenziellen Mietern gibt. Allerdings gibt es Maßnahmen, die das Risiko von zahlungsunfähigen oder gar unzuverlässigen Mietern deutlich reduzieren. Im Folgenden ein paar Tipps für Vermieter, worauf sie bei der Vermietung und der Mieterauswahl für das Zinshaus achten sollen.

• Zielgruppe festlegen: Bevor nach Mietern für das Mietshaus gesucht wird, muss die Zielgruppe, für die die Wohnung geeignet ist, definiert werden. Gerade bei einem Mehrfamilienhaus gilt zu überlegen, welche Mieter in das Mehrfamilienhaus passen.

• Vorauswahl treffen: Gerade in Großstädten ist die Nachfrage nach bezahlbaren Wohnungen groß. Der Eigentümer (Investor) des Zinshauses muss hier eine Vorauswahl treffen. Der erste Eindruck ist entscheidend. Dies bedeutet, die Chancen für den Interessenten sehen gut aus, wenn er zur Zielgruppe des Mehrfamilienhauses passt und von Anfang an einen sympathischen Eindruck hinterlässt.

• Vereinbarung von Einzelbesichtigungen: Im Gegensatz zu Sammelbesichtigungen können Investoren bei der Einzelbesichtigung der Wohneinheiten mit den potenziellen Mietern ins Gespräch kommen. Während der Besichtigung sollte der Vermieter sich ein paar Notizen zu jedem der potenziellen Mieter machen, um sich so am Ende anhand seiner Ergebnisse die Auswahl zu erleichtern.

• Bonitätsprüfung: Vor Abschluss des Mietvertrages sollte eine gründliche Bonitätsprüfung stehen. Nur so kann der Vermieter sich sicher sein, dass der neue Mieter auch solvent ist und den Mietzins rechtzeitig zahlen kann.

Größe und Layout: Optimale Struktur für Rentabilität

Um sowohl beim Bauen als auch beim Kauf mit dem Zinshaus eine rentable Rendite zu erzielen, ist es wichtig, dass im Mietshaus möglichst wenig Verlustflächen vorhanden sind. Grundsätzlich gilt für jedes Mietshaus, dass durch versteckte Potenziale ein deutlicher Mehrwert geschaffen werden kann.

Möchte ein privater Bauherr das Zinshaus-Projekt zur Absicherung seiner Rente nutzen, hat er in der Regel die Wahl zwischen dem Kauf einer Immobilie oder dem Bau von Mehrfamilienhäusern. Beim Bauen ist die Zusammenarbeit mit erfahrenen Architekten unumgänglich. Eine Auswahl von entsprechenden Architekten ist auf der Seite https://www.a-better-place.de/architect/architekt-boris-schneider/ zu finden.

Sowohl beim Kauf als auch beim Bau gilt, dass das Mietshaus nur rentabel ist, wenn es in einem entsprechenden Zustand ist. Für die bestehende Immobilie bedeutet dies, das Mehrfamilienhaus muss entsprechend saniert werden, denn nur so lässt sich das Risiko von Leerständen der Wohneinheiten verringern. Somit ist klar, je hochwertiger und zeitgemäßer die Wohnungen in einer guten Lage innerhalb einer Stadt sind, umso höher ist die Rentabilität des Zinshauses, sodass am Ende eine angemessene Rendite erzielt werden kann.

Um von einer guten Rendite bzw. Rentabilität einer Immobilie oder des Investments zu sprechen, werden die monatlichen Mieteinnahmen dem Preis bei einem eventuellen Wiederverkauf gegenübergestellt. Laut Experten sollten Eigentümer bzw. Anleger für eine gute Rentabilität der Kapitalanlage eine jährliche Nettomietrendite bei Wohngebäuden von mindestens 4 % anstreben, denn nur dann kann von einer guten Rendite bei Immobilien gesprochen werden.

Finanzierungsoptionen für den Kauf oder Bau

Da in den seltensten Fällen weder der Kauf noch das Bauen der Mehrfamilienhäuser in Deutschland komplett mit eigenem Kapital finanziert werden können, ist die Finanzierung der wohl wichtigste Bestandteil beim Mietwohnungsbau.

In den letzten Jahren sind für die Immobilien-Finanzierung die Zinsen deutlich angestiegen. Investoren bzw. Anleger müssen deutlich tiefer in die Tasche greifen, um die Baukosten für das Mietshaus aufzubringen.

Um ein Mehrfamilienhaus bzw. die Baukosten zu finanzieren, gibt es verschiedene Optionen der Finanzierung:

• Das Hypothekendarlehen ist die häufigste Form, wenn es um die Finanzierung vom Zinshaus geht.

• Beim Bauspardarlehen ist die Zinsgestaltung abhängig von der jeweiligen Bausparkasse.

• Staatliche Fördermittel können beantragt werden, wenn das Zinshaus energieeffizient gebaut oder saniert wurde, um den strengen Vorgaben gerecht zu werden.

Kapitalrendite: Berechnung und Zielsetzungen

Bei der Kapitalrendite handelt es sich um den tatsächlichen Gewinn aus einer Kapitalanlage. Somit ist die Kapitalrendite immer niedriger als die Bruttorendite. Um die Bruttorendite in Prozent zu errechnen, wird der Gewinn durch das eingesetzte Kapital geteilt und mit 100 multipliziert.

Um die Wirtschaftlichkeit von Immobilien zu bestimmen, ist die Kapitalrendite einer der wichtigen Faktoren. Bei der Kapitalrendite handelt es sich allerdings nicht um eine eindeutige definierte Kennzahl, denn je nach Anlageziel oder Anlagestrategie auf dem Zinshausmarkt erfolgt eine andere Bewertung der Erträge. Die wohl wichtigste Zielsetzung für den Anleger ist die gute Wirtschaftlichkeit der Immobilie sowie stabile Einnahmen, um von einer sicheren Rendite des Zinshauses zu sprechen.

Steuerliche Aspekte: Umsatzsteuer, Grundsteuer, etc.

Die Miete des Zinshauses sorgt für sichere Erträge. Doch Hauseigentümer profitieren beim Zinshaus auch von steuerlichen Vorteilen.

Sowohl die Umsatzsteuer als auch die Grundsteuer für das Grundstück, auf dem das Zinshaus steht, können bei der Steuer als Werbungskosten geltend gemacht werden. Zu den Werbungskosten gehören alle Kosten, die im Zusammenhang mit der Vermietung von Wohnraum anfallen.

• Reparatur, Wartung, Renovierung

• Kreditzinsen für die Finanzierung

• Grundsteuer

• Hausnebenkosten

• Mietersuche

• Anwaltsgebühren

• Kosten für einen Gutachter

• Kosten für den Hausmeister

Architektonische Gestaltung und Bauplanung

Ein Haus mit mehreren Wohnungen kann in den verschiedensten Stilen erbaut werden. Im Folgenden möchten wir Tipps zu effektiven Grundrissen sowie zu einer nachhaltigen Bauweise geben.

Effiziente Grundrisse für Mietwohnungen

Moderne Mietwohnungen überzeugen durch den offenen Grundriss mit lichtdurchfluteten Räumen. Bei der Gestaltung der Wohneinheiten darf aber nicht nur auf die Funktionalität geachtet werden. Viel wichtiger ist eine gewisse Modernität in Bezug auf Schallisolierung, sodass nicht permanent Geräusche aus der Nachbarwohnung zu hören sind.

Energieeffizienz und nachhaltige Bauweisen

Wird beim Zinshaus Wert auf Energieeffizienz und Nachhaltigkeit gelegt, können Bauherren von verschiedenen Fördermöglichkeiten profitieren. Die Errichtung eines Zinshauses in Holzbauweise ist nicht nur klimafreundlich, sondern auch energiesparend. Des Weiteren ist Holz ein nachwachsender Rohstoff, der gewisse Vorteile in Bezug auf Nachhaltigkeit mit sich bringt. In Kombination mit einer modernen Heizanlage sowie einer Photovoltaikanlage können die strengen Anforderungen beim Hausbau erfüllt werden. Gleichzeitig lassen sich wertvolle Ressourcen einsparen.

Auswahl der Baumaterialien

Neben Holz als natürlicher Baustoff kommen auch Lehm, Sandstein, Kies, Kalk, Kork, Schafwolle, Hanf, Stroh und Flachs in Betracht. Außer Ziegel aus Lehm und anderen Recyclingmaterialien sollten nachhaltige Dämmstoffe, ökologische Farben, Lacke, Bodenbeläge sowie recycelbare Porenbetonsteine für das Zinshaus zum Einsatz kommen.

Preise und Marktsituation

Laut Experten werden die Preise für das Zinshaus aufgrund des erhöhten Wohnraumbedarfs deutlich ansteigen. Dies gilt vor allen Dingen in dicht besiedelten Regionen und Ballungszentren.

Aktuelle Preistrends im Immobilienmarkt

Glaubt man den Experten am Immobilienmarkt, dann ist mit großer Wahrscheinlichkeit ab 2024 mit sinkenden Preisen zu rechnen. Dieser Trend soll voraussichtlich drei Jahre anhalten.  Es wird um einen Rückgang der Immobilienpreise von ca. 5 % gesprochen.

Kostenvergleich: Kauf vs. Bau eines Mietzinshauses

Grundsätzlich gilt das Zinshaus als sichere Kapitalanlage, sofern das Miethaus in einer attraktiven Lage errichtet wird. Für die Vermietbarkeit sowie die Höhe der Mieteinnahmen spielt die Umgebung eine wichtige Rolle. Beim Kauf eines Mehrfamilienhauses ist es ratsam, nach einer neuwertigen Immobilie zu suchen. Findet sich kein passendes Objekt, dann ist das Bauen eine sinnvolle Alternative. Sobald die Finanzierung gesichert ist und ein passendes Grundstück zur Verfügung steht, steht dem Traum nach einem Zinshaus nichts mehr im Wege. Mithilfe einer ersten Kostenschätzung sowie den Angaben aus einem Baukostenrechner sind die Kosten überschaubar und die Möglichkeit, ein Zinshaus zu bauen, rückt in greifbare Nähe.

Risikomanagement und Absicherung

Nicht nur Geschäftshäuser sind mit Risiken belastet. Auch im Zinshaus, in dem Wohnungen zur Miete angeboten werden, gibt es für den Hauseigentümer eine Reihe von Risiken.

Identifikation von Risiken im Mietzinshausgeschäft

Die Risiken beim Zinshaus müssen hinreichend abgewogen werden. Zu den möglichen Risiken zählen:

• Langanhaltender Leerstand, was zu einem Rückgang bei den Mieteinnahmen führt

• Hohe Kosten für die Instandhaltung

• Zahlreiche Altmieter, die einen zu niedrigen Mietzins zahlen und so für niedrige Mieteinnahmen verantwortlich sind

Strategien zur Risikominimierung

Um die Risiken zu minimieren, sollten Hauseigentümer folgendes beachten:

• Lage – Eine attraktive Lage erhöht die Nachfrage und führt zu höheren Mieteinnahmen.

• Zustand – Die Kosten werden vom baulichen Zustand sowie einem eventuellen Renovierungsbedarf rund um das Objekt beeinflusst.

• Mieterstruktur – Bestehende Mietverhältnisse sowie die daraus resultierenden Mietverträge berücksichtigen.

• Marktanalyse – Der Immobilienmarkt sollte gründlich beobachtet werden, um den Wert des Zinshauses zu ermitteln.

• Betriebskosten – Die Kosten für Instandhaltung, Verwaltung, Versicherungen und Steuern müssen realistisch eingeschätzt werden.

• Rechtliche Aspekte – Hierzu zählen nicht nur die rechtlichen Aspekte rund um den Kauf, sondern auch die geltenden Mietrechtsgesetze.

• Fachliche Beratung – Vor der Investition in ein Zinshaus ist immer fachlicher Rat einzuholen.

Zukünftige Entwicklungen und Trends

Nicht nur beim Kaufen, sondern auch beim Bauen eines Zinshauses kommt es auf die Preisentwicklungen auf dem Immobilienmarkt an. Wie bereits erwähnt, rechnen Anlageexperten mit einer Preisminderung. Aus diesem Grund ist es wichtig, den Markt zu beobachten und nicht übereilt zu handeln.

Technologische Innovationen im Wohnungsbau

Durch technologische Innovationen ändert sich der Wohnungsbau permanent. Das digitale Planen und die daraus resultierende Bauweise bietet viele Vorteile in Bezug auf die Effizienz. Gerade beim Wohnungsbau werden die Smart-Home- bzw. die Smart-Building-Technologien immer beliebter.

Nachhaltigkeit und grüne Initiativen

Nachhaltigkeit im Wohnungsbau bedeutet, dass das Haus nach seiner Fertigstellung  nicht nur möglichst lange genutzt werden kann, sondern dabei auch die Umwelt sowie alle beteiligten Personen schützt. Möglich ist dies durch einen minimierten Energie- und Ressourcenverbrauch, sodass die Natur durch das Gebäude während des gesamten Lebenszyklus möglichst wenig belastet wird.  

Fazit zum Mietzinshaus

Das Zinshaus ist in erster Linie für Investoren interessant, wobei der Kauf eine große Entscheidung darstellt. Dies erfordert nicht nur eine umfassende Vorbereitung, sondern auch eine sorgfältige Analyse sowie eine strategische Denkweise. Schließlich geht es beim Zinshaus nicht nur um den Erwerb eines Hauses, sondern um eine langfristige Einnahmequelle durch Miete sowie um einen nennenswerten Kapitalzuwachs. Der Erwerb eines Zinshauses erfordert neben Überlegung auch Fachwissen, weshalb eine Beratung durch entsprechende Fachleute unabdingbar ist. Schließlich wird durch den Erwerb eines Mietshauses der Weg von stabilen Mieteinnahmen zu einer langfristigen Vermögensbildung geschaffen.