Neubaugebiet – planen, bauen, kaufen, Kosten

Wenn Familien sich zum Hauskauf bei einem Bauträger interessieren, dann befindet sich dieses Haus meist in einem Neubaugebiet. Auch beim Hausbau wird das passende Grundstück oftmals in einer sich neu entwickelnden Siedlung zu finden sein. Sicherlich hat Wohnen in einem Neubaugebiet eine Vielzahl von Reizen, dennoch sollten Interessierte auch an die Tücken denken, die solch ein Wohngebiet in der Anfangszeit mit sich bringt. Mit dem folgenden Ratgeber möchten wir über die Vor- und Nachteile, die Kosten und vieles mehr in einem Neubaugebiet informieren.

Charakteristika von Neubaugebieten

In einem Neubaugebiet wird die Infrastruktur komplett neu aufgebaut. Neben den modernen Wohngebäuden entstehen auch neue Straßen, Wege, Spielplätze und Grünflächen. Es ist alles in einem Top-Zustand. Jedoch kann es eine gewisse Zeit dauern, bis die Infrastruktur komplett ist. Familien, die in ein Neubaugebiet ziehen, müssen sich nicht an eine alteingesessene Nachbarschaft gewöhnen, denn sämtliche Anwohner sind auch gerade erst hergezogen. Doch was macht ein Neubaugebiet aus? Wir haben in Bezug auf die bautechnische Seite recherchiert.

• Die öffentliche Hand (Gemeinden) ist für die Erschließung von Grundstücken zuständig, sodass Bauherren sich nicht selbst darum kümmern müssen.

• Vor einer entsprechenden Orientierung und Sicherheit sorgen die baurechtlichen Rahmenbedingungen. Dies bedeutet, dass der Bebauungsplan genau vorgibt, wo die Baugrenzen verlaufen und wie Häuser zu errichten sind.

• In der Regel wird ein Bodengutachten für das komplette Baugebiet erstellt, sodass Baufamilien für das eigene Baugrundstück kein Gutachten mehr in Auftrag geben müssen.

• Neubaugebiete sorgen für Planungssicherheit, da von Anfang an die Höhe der Erschließungskosten klar ist bzw. Klarheit über die Nutzungsrechte herrscht.

Vor- und Nachteile von Neubaugebieten

Der Kauf bzw. der Bau eines Hauses in einem Neubaugebiet hat seine Vor- und Nachteile. Im Folgenden haben wir diese übersichtlich zusammengefasst.

Vorteile

• Neubaugebiete liegen oft am Stadtrand. Es ist grundsätzlich ruhiger und grüner als in der Stadt.

• Bewohner sind alle neu zugezogen und in der Regel offen für neue Bekanntschaften.

• Neubaugebiete sind üblicherweise familienfreundliche Siedlungen mit Spielplätzen und zentralen Betreuungsmöglichkeiten für die Kleinsten.

• Häuser sind nicht nur neu, sondern energieeffizient und grundsätzlich auf dem neuesten Stand der Technik

• Erschließung erfolgt durch öffentliche Hand (Gemeinde)

• Zunächst große Auswahl an Bauplätzen

Nachteile

• In der Anfangszeit ist nicht nur mit Baulärm, sondern auch viel Schmutz zu rechnen.

• Aufgrund der Lage müssen meist lange Fahrtwege in Kauf genommen werden.

• Neubaugebiete haben meist eine monotone Architektur. Eigene Wünsche lassen sich nur schwer umsetzen.

• Grundstücke sind meistens recht klein.

• Nachbarn lernt man erst nach dem Einzug kennen.

• Bauinteressierte können beim Kauf eines Grundstücks nicht abschätzen, wie die Entwicklung der Siedlung in einigen Jahren aussieht.

• Zu Anfang ist keine komplette Infrastruktur wie öffentliche Verkehrsmittel, Geschäfte und Freizeiteinrichtungen vorhanden.

• Umgebung in den ersten Jahren kahl, da noch keine Bäume und Grünflächen vorhanden sind.

• Verbrauch unbebauter Flächen wird gefördert.

Standortwahl und Auswahl des Neubaugebiets

Städte und Gemeinden sind immer die erste Anlaufstelle, wenn nach einem Neubaugebiet gesucht wird. Ansprechpartner in der Gemeinde sind neben dem Bauamt auch das Stadtplanungsamt. Hier wird entschieden, wo das Entstehen von Baugebieten geplant ist. Diese Ämter schließen die Bauplätze an Straßen sowie Strom- und Wassernetz an und vergeben im Anschluss daran die Bauplätze.

Neben Stadt und Gemeinde gibt es auch weitere Eigentümer von Grundstücken in den Baugebieten. Es handelt sich zumeist um Privatpersonen oder um Organisationen, die das Bauland bereits vor Baubeginn verkaufen.

Kriterien bei der Auswahl des idealen Neubaugebiets

Die Suche nach einem geeigneten Grundstück in einem Neubaugebiet oder einem bestehenden Baugebiet ist in der Regel ein langwieriger Prozess. Je individueller die Kriterien der Interessenten sind, umso schwieriger gestaltet sich die Suche. Baufamilien sollten bereits im Vorfeld klären, zu welchen Kompromissen sie bei der Auswahl des Grundstücks bereit sind. Die nachfolgenden Kriterien sollten bei der Auswahl und dem Kauf berücksichtigt werden:

• Lage – Entfernung zur Kita und Schule ist ebenso wichtig wie die Nähe zu verschiedenen Einkaufsmöglichkeiten und zur medizinischen Versorgung. Für viele potenzielle Käufer ist die Anzahl der Sonnenstunden auf dem Grundstück ebenfalls wichtig.

• Größe – Die Grundstücke in einem Neubaugebiet sind meistens gleich groß. Neben der Grundstücksgröße spielen der Platzbedarf sowie der geplante Haustyp eine wichtige Rolle. Entscheidend hierbei sind die maximale Bebauungsfläche, Einfahrt mit Garage oder Carport, Gartenfläche und sonstige bauliche Maßnahmen.

• Ausrichtung und Schnitt des Grundstücks – Empfehlenswert ist ein rechteckiges Grundstück mit einer Breite von mindestens 20 Meter. Dies garantiert den geforderten Abstand zum Nachbargrundstück. Wer viel Licht oder Sonne wünscht, sollte nach einem Bauplatz mit Südausrichtung suchen. In Baugebieten ist oftmals ein Teil der Aussicht verbaut, sodass ein unverbaubares Grundstück die bessere Lösung ist.

Grundstückskauf in Neubaugebieten

Beim Kauf eines Grundstücks in einem Neubaugebiet ist der Bebauungsplan zwingend einzuhalten. Um im Zuge des Baugenehmigungsverfahrens das Bauvorhaben realisieren zu können, sind bei der Recherche nach einem passenden Bauplatz ein paar Punkte zu beachten.

Recherche und Identifikation passender Grundstücke

Wer in einem Neubaugebiet bauen möchte, der muss schnell sein, denn die Bauplätze in solchen Baugebieten sind begehrt und daher auch schnell vergeben. Bei Interesse ist es sinnvoll, die Nachrichten in den lokalen Medien zu verfolgen oder sich an das Bauamt der Stadt bzw. Gemeinde zu wenden. Hilfreich ist auch der Blick in den Flächennutzungsplan der Gemeinden, denn hier lässt sich erkennen, wo Wohngebiete vorgesehen sind, die bisher noch nicht als solche ausgewiesen wurden.

Bauplanung und Individualisierungsoptionen

Bauherren können nach dem Kauf von Bauland in einem Neubaugebiet nicht einfach drauflosbauen. Bevor auf dem jeweiligen Grundstück eine Immobilie errichtet werden kann, ist eine umfassende Bauplanung unter Berücksichtigung des Bebauungsplans erforderlich. Wir haben recherchiert, worauf geachtet werden muss und welche Möglichkeiten der Individualisierung rund um das neue Haus möglich sind.

Zusammenarbeit mit Architekten und Bauplanern

Die Landesbauordnungen sowie die Rechtsvorschriften rund um das Bauen sind von Bundesland zu Bundesland verschieden. Um von Anfang an Probleme auszuschließen, sollte für die Realisierung der Immobilie immer mit einem erfahrenen Architekten zusammengearbeitet werden. Wir raten Bauherren zu einem Blick auf die Website https://www.a-better-place.de/architect/architekt-boris-schneider, um weitere Informationen rund um Hausbau und Architekten zu bekommen.

Möglichkeiten der Individualisierung

Der Bebauungsplan für das Grundstück in einem Neubaugebiet gibt vor, wie das Haus in den Grundzügen auszusehen hat. Dies bedeutet aber nicht, dass ein Haus dem anderen gleichen muss. Sowohl bei der Massivbauweise als auch beim Fertighaus können bis zu einem gewissen Grad Individualisierungen vorgenommen werden. Dies beginnt bereits beim Grundriss, der auf die Wünsche und Bedürfnisse der Baufamilie zugeschnitten sein soll. Wichtig dabei ist nur, dass die bautechnischen und baurechtlichen Vorgaben eingehalten werden.

Die Außengestaltung der Immobilie kann ebenfalls individuell angepasst werden, sofern die Vorgaben aus dem Bebauungsplan beachtet werden. Dazu zählen meistens die Dachform sowie die Dachneigung und die Gestaltung der Fassade und Außenanlagen. Zusätzliche Rollläden im Innenbereich einzubauen, ist ohne Probleme möglich, während an der Hausaußenseite wieder der Bebauungsplan ins Spiel kommt.

Mit Blick auf den Bebauungsplan kann das Haus auch mit Keller gebaut werden. Eventuell sind auch Anbauten wie Garage oder Carport möglich.

Erfüllung von Bauvorschriften

Wie bereits erwähnt, regelt der Bebauungsplan auf welche Art und Weise in Baugebieten gebaut werden darf. Käufer von Grundstücken sollten sich vor dem Unterschreiben des Kaufvertrags umfassend informieren, damit ihnen klar ist, welche Bauvorschriften zwingend eingehalten werden müssen. So wird unter anderem im Bebauungsplan festgesetzt, ob Einfamilienhäuser, Doppelhäuser oder Reihenhäuser gebaut werden dürfen. Ganz ähnlich sieht es mit dem Haustyp und der Anzahl der Geschosse aus. Für das Dach wird festgelegt, ob ein Flachdach oder ein Satteldach das fertige Haus zieren soll.

Bebauungspläne sind rechtlich bindend und werden aus den Flächennutzungsplänen der Gemeinden entwickelt. Eigentümer und Bauherren müssen sich streng an die Bauvorschriften halten. Laut § 23 BauNVO wird auch die Baugrenze im Bebauungsplan geregelt. Die Baugrenze wird von den Gemeinden festgelegt und schränkt somit das Bauen auf ein bestimmtes Grundstück ein. Sicherlich sind auch Abweichungen von den örtlichen Bauvorschriften möglich, wenn die Abweichungen mit den öffentlichen Belangen vereinbar sind.

Werden die Bauvorschriften missachtet, ist es gut möglich, dass keine Baugenehmigung für das Bauland erteilt wird. Wer allerdings ohne Baugenehmigung eine Immobilie auf dem Bauland errichtet, der muss mit einem Bußgeld von bis zu 50.000 Euro rechnen. Des Weiteren kann auch ein vollständiger Rückbau gefordert werden.

Kostenkalkulation und Finanzierung des Neubaus

Sowohl beim Kaufen als auch beim Bauen werden die meisten Eigenheimbesitzer eine Finanzierung anstreben, denn das Eigenkapital reicht in den seltensten Fällen aus. Die Finanzierung erfolgt in der Regel über eine Bank. Diese kann die Finanzierung umso genauer berechnen, je mehr Informationen ihr zu den Kosten vorliegen.

Aus diesem Grund stellen sich Bauinteressenten als erstes die Frage, wie viel der Bau pro Quadratmeter Wohnfläche kostet. Diese Frage kann nicht pauschal beantwortet werden, da die individuelle Ausstattung ein wesentlicher Faktor für die Kosten ist. Baufamilien sollten bei ihrer Kalkulation für ihr Traumhaus mit normaler Ausstattung mit einem durchschnittlichen Preis von rund 2.000 Euro pro Quadratmeter rechnen.

Finanzierungsoptionen und Fördermittel für Neubauprojekte

Rund um den Hausbau gibt es eine Reihe verschiedener Finanzierungsoptionen. Diese reichen vom Bausparvertrag über den Immobilienkredit bis hin zu den staatlichen Förderungen.

Für einen Neubau gibt es aktuell die KfW Förderung Neubau, KfW 55 Förderung Neubau, Wärmepumpen Förderung Neubau, Heizung Förderung Neubau und noch einige mehr. Auf Basis der bisherigen Standards für Effizienzhäuser werden die Zertifikate EE-Klasse (Erneuerbare Energien) und NH-Klasse (Nachhaltigkeit) mit einem erhöhten Tilgungszuschuss von 2,5 % eingeführt. Im Einzelnen bedeutet dies:

• EE-Klasse – Mindestens 55 % der Wärme- und Kälteversorgung des Neubaus muss aus erneuerbaren Energien stammen.

• NH-Klasse – Der Neubau muss den Anforderungen des Qualitätssiegels Nachhaltiges Bauen entsprechen.

Bauherren erhalten die Förderungen sowohl als Zuschuss als auch als Kredit und profitieren von einer Vielzahl von Möglichkeiten. Zum einen kann der Neubau mit einer Photovoltaikanlage mit Stromspeicher aufgewertet werden und zum anderen kann der Neubau auch mit einer Wärmepumpe ausgestattet werden.

Pro Wohneinheit ist eine Leistung von bis zu 120.000 Euro möglich. Bei einem Neubau in der EE-Klasse oder NH-Klasse sowie einer Immobilie mit dem KfW-Standard 40 Plus sind es sogar bis zu 150.000 Euro.

Marktübersicht der Immobilienpreise in Neubaugebieten

Die Preise für Grundstücke in Neubaugebieten in Deutschland schwanken von 50 € bis knapp 1.300 € pro Quadratmeter. Die Städte Berlin mit ca. 710 Euro und Hamburg mit durchschnittlich 1.150 Euro pro qm haben die höchsten Grundstückspreise und liegen somit deutlich vor anderen Städten.

Einflussfaktoren auf die Preisentwicklung

Zu den wesentlichen Einflussfaktoren zur Preisentwicklung der Grundstückspreise zählen neben der Lage, dem Schnitt, der Größe und der Bebaubarkeit des Grundstücks auch die demografischen Entwicklungen in der Region.

Weitere Faktoren, die einen Einfluss auf die Preisentwicklung haben sind neben der Bodenrichtwerttabelle auch

• Zustand der Erschließung – Ein neu erschlossenes Baugebiet bietet beim Erwerb des Grundstücks bereits alle Anschlüsse an das Ver- und Entsorgungsnetz der Gemeinden. Die Erschließungskosten werden den Grundstückspreisen zu Grunde gelegt.

• Bodenbeschaffenheit – Im Vorfeld sollte geklärt werden, ob durch Werkstätten oder Produktionsstätten gefährliche und umweltschädliche Stoffe in den Boden der Grundstücke gelangen konnten. Solche Altlasten wirken sich auf die Preise aus, da das kontaminierte Erdreich aufwendig beseitigt werden muss. Auch lange brachliegende Flächen müssen vor der Nutzung als Bauland vorbereitet werden, was ebenfalls hohe Kosten verursacht und sich im Quadratmeterpreis für die Grundstücke bemerkbar macht.

Vergleich von Preisen in unterschiedlichen Neubauvorhaben

Im Vergleich dazu gibt es in Deutschland auch eine Reihe von Bundesländern, die unter dem Durchschnitt der Grundstückspreise liegen. Dazu gehören unter anderem:

• Brandenburg – 708 €/qm

• Nordrhein-Westfalen – 155 €/qm

• Sachsen – 118 €/qm

• Schleswig-Holstein – 114 €/qm

• Rheinland-Pfalz – 113 €/qm

• Saarland – 109 €/qm

• Niedersachen – 100 €/qm

• Mecklenburg-Vorpommern – 58 €/qm

• Thüringen – 50 €/qm

• Sachsen-Anhalt – 45 €/qm

Qualitätssicherung während des Baus

Bei der Qualitätssicherung bzw. dem Qualitätsmanagement geht es darum, dass Standards während des Baus gesetzt werden sollen. Somit erfolgt die Qualitätssicherung systematisch und stellt sicher, dass Prozesse und Verfahren vorhanden sind, um die Qualitätsstandards zu erfüllen.

Mit der Qualitätssicherung am Bau können potenzielle Fehler rund um das Bauprojekt vermieden werden. Dabei wird die Qualitätssicherung von verschiedenen Aspekten beeinflusst:

• Materialien sind entscheidend für die Bauqualität – Die eingesetzten Baumaterialien müssen den Qualitätsstandards u.a. in Größe und Form entsprechen.

• Vereinbarte Methoden zur Qualitätsmessung müssen eingehalten werden. Diese Methoden müssen vor Baubeginn eindeutig definiert werden.

• Projektmanagement als Faktor für Qualitätssicherung am Bau – Hierzu zählen klar definierte und realistische Zeitrahmen, ein faires Ausschreibungsverfahren und ein solides Budget.

• Kenntnisse und Fähigkeiten der Beteiligten am Bau – Alle beteiligten Personen am Bauvorhaben müssen über die richtigen Kenntnisse und Fähigkeiten verfügen, damit der Bau in erwarteter Qualität erfolgen kann.

Umweltaspekte und Nachhaltigkeit in Neubaugebieten

Gerade in Neubaugebieten werden die Themen Nachhaltigkeit und Umwelt immer wichtiger. So will zum Beispiel die NABU für mehr Lebensqualität in Städten und Gemeinden sorgen und dabei die heutigen Siedlungsränder vor Überbauung schützen. Wir haben uns die einzelnen Punkte genauer angeschaut.

Ökologische Aspekte bei der Materialwahl

Der ökologische Hausbau liegt voll im Trend, während dieser Punkt vor Jahren eher noch einen Nischen-Charakter hatte. Der Grund hierfür ist klar, denn der Ressourcen-Verschleiß ist eindeutig zu groß. Beim Bauen sollte ein möglichst kleiner CO2-Fußabdruck hinterlassen werden, damit die Bio-Kapazität nicht überfordert wird. Dies bedeutet, der Hausbau muss ökologisch erfolgen. Dabei sollte wenig Energie am Bau verwendet und wenig Schadstoffe verursacht werden.

Zu den ökologischen Baustoffen gehören u.a. Holz, Natursteine, Ziegel, Lehm, Reet, Jute, Stroh, Naturlacke und Kreidefarben. Die ökologisch nachhaltigen Baustoffe bestehen aus nachwachsenden und gut recycelbaren Rohstoffen. Des Weiteren überzeugen sie durch eine energiearme Herstellung.

Energieeffizienz und Integration erneuerbarer Energiesysteme

Laut dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) von 2023 muss ein Neubau mindestens als Effizienzhaus 55 errichtet werden. Im Vergleich zum Referenzgebäude des GEG dürfen nur 55 % Primärenergie verbraucht werden. Des Weiteren muss laut Gesetzgeber jede Heizanlage, die ab dem 1. Januar 2024 eingebaut wird, mit mindestens 65 % erneuerbarer Energie betrieben werden.

Grundsätzlich bedeutet dies für den Bauherrn, dass er, um ein energieeffizientes Gebäude zu errichten zwei Dinge berücksichtigen muss:

1. Effiziente Umwandlung der Primärenergie in Nutzenergie durch erneuerbare Energien.

2. Effektive Verwendung von Nutzenergie durch eine gute Wärmedämmung bzw. die Nutzung von energiesparenden Geräten.

Beim Neubau lässt sich auch das Nullenergiehaus realisieren.  Ein solches Gebäude erzeugt im Laufe eines Jahres so viel Energie wie es verbraucht. Die Immobilie wird durch erneuerbare Energien wie zum Beispiel eine Solar- oder Geothermieanlage versorgt. Experten sprechen von einer energieautarken Immobilie.

Grünflächen und Natur in der Neubaugebietgestaltung

Mit öffentlichen Grünflächen inklusive Regenrückhaltung und Totholz in einem Neubaugebiet wird nicht nur die Bebauung, sondern auch die Grundstücksnutzung geregelt. Grünflächen in einem Neubaugebiet verbessern nicht nur die Lebensqualität, sondern machen die Natur auch verständlich und somit erlebbar. Den Städten und Gemeinden helfen Grünflächen im Kampf gegen den Klimawandel.

Der Besuch von Grünflächen und dem Erleben der Natur dient der Erholung bzw. dem Naturgenuss. Umso wichtiger ist die Schaffung von neuen Grünflächen bzw. die Erhaltung von vorhandenen Flächen, um diese bestmöglich für die Natur zu nutzen und somit auch neue Lebensräume zu schaffen. Schon kleinste Grünflächen sind wichtig für das Klima, die Umwelt und somit den Menschen.

Fazit zum Neubaugebiet

Das Neubaugebiet ist eine interessante Option für alle, die sich Nachbarn mit ähnlichen Lebenssituationen wünschen und die mit der peripheren Lage kein Problem haben. Des Weiteren sollten sich Lärm und Schmutz gerade in den ersten Jahren nicht negativ auf das Leben und Wohnen in einem Neubaugebiet auswirken.

Gerade weil die Grundstückspreise in den letzten Jahren kontinuierlich angestiegen sind, bieten sich Neubaugebiete in peripherer Lage an, um sich den Traum von den eigenen vier Wänden zu erfüllen. Mit ein wenig Glück sind die Grundstückspreise hier niedriger als in den Städten.