Zinshaus planen & kaufen

Viele Menschen bauen oder kaufen ein Zinshaus, um so ihre eigene Altersvorsorge abzusichern. Für den Kauf eines Zinshauses wurden die finanziellen Mittel im Vorfeld angespart oder im Rahmen eines Immobilienkredits finanziert. Mit dem folgenden Artikel möchten wir eine Reihe von Fragen rund um Zinshäuser beantworten.

Was macht ein Zinshaus aus?

Beim Zinshaus handelt es sich um ein vermietetes Mehrfamilienhaus, was auch als Renditeimmobilie bezeichnet wird. Für jede Wohneinheit muss monatlich eine festgesetzte Miete gezahlt werden, die dem Eigentümer als Kapitalanlage dient. Meistens wohnt der Eigentümer nicht in dem Zinshaus. Zinshäuser sind gerade in Ballungszentren und Großstädten eine beliebte Form der Altersvorsorge, da das Haus den Eigentümern nicht nur regelmäßig, sondern auch verlässlich Mieteinnahmen bringt, die wiederum für eine stabile Rendite sorgen.

Von einem Zinshaus wird oft in Österreich und Süddeutschland gesprochen, während im Rest von Deutschland der Begriff Mietshaus verwendet wird.

Die Bedeutung von Zinshäusern in der Immobilienwelt

Ursprünglich kommt das Zinshaus aus Russland im 17. Jahrhundert. Diese Investment-Methode wurde danach mehr und mehr für europäische Bauherren interessant wie zum Beispiel im 19. Jahrhundert (Gründerzeitboom) in Österreich. Die meisten Zinshäuser waren in Wien, Linz, Graz und Salzburg zu finden. Wien entwickelte sich damals zu einer internationalen Metropole, was auch die Nachfrage nach Wohnungen steigerte. Das damalige Großbürgertum profitierte vom anhaltenden Bevölkerungswachstum und beteiligte sich aktiv am Mietwohnungsbau.

Heutzutage sieht das ein wenig anders aus und der Begriff Zinshaus ist deutlich breiter gefasst. Er dient als Synonym für eine Anlageimmobilie oder ein Renditeobjekt. Die meisten Eigentümer nutzen Zinshäuser als sichere und stabile Altersvorsorge oder als Kapitalanlage.

Zinshäuser spielen heute eine wichtige Rolle am Immobilienmarkt und erfüllen dabei sowohl für Investoren als auch Mieter und Städte eine wichtige Funktion. Nachfolgend die Bedeutung eines Zinshauses:

• Wohnraumversorgung – Solche Häuser tragen zur Wohnraumversorgung bei, indem  sie viele Wohnungen für Mieter bereitstellen. Gerade in Ballungszentren ist bezahlbarer Wohnraum knapp, sodass mit Zinshäusern die Wohnungsnot gemildert werden kann.

• Investitionsmöglichkeit – Mit einem Zinshaus können Investoren ihr Portfolio diversifizieren und mehrere Mieteinheiten erwerben. Dadurch wird das Risiko verteilt, da die stabilen Einnahmen aus verschiedenen Quellen kommen.

• Passives Einkommen – Die Mieten der Mieter werden regelmäßig gezahlt und dienen so als zusätzliches Einkommen oder für die Altersvorsorge.

• Wertsteigerung – Zinshäuser können insbesondere in einer attraktiven Lage oder durch gezielte Renovierungsmaßnahmen im Wert steigen. Eine solche Wertsteigerung kann langfristig zu einem Kapitalzuwachs führen.

• Nachhaltige Stadtentwicklung – Durch das Instandhalten der Zinshäuser tragen die Investoren zu einer nachhaltigen Stadtentwicklung bei. Dabei wird die historische Architektur bewahrt, das Stadtviertel aufgewertet und lebenswerter Wohnraum für verschiedene Bevölkerungsgruppen geschaffen.

• Soziale Verantwortung und Mietregulierung – Je nach Lage dient das Zinshaus zur Mietregulierung, indem sichergestellt wird, dass Wohnen erschwinglich bleibt. Dies wiederum trägt zur sozialen Verantwortung bei, indem die Anstiege der Mietpreise begrenzt werden.

Planung eines rentablen Zinshauses: Schritte zum erfolgreichen Projekt

Beim Bau eines Zinshauses steht für den Investor die rentable Rendite im Vordergrund. Dies bedeutet, dass man sowohl beim Standort als auch bei der architektonischen Gestaltung ein paar wichtige Dinge beachten muss. Für die langfristige Rendite ist die Kalkulation der Mieten sowie die langfristige Werterhaltung der Immobilie ebenso wichtig.

Standortwahl und Marktanalyse

Steht die Entscheidung zum Bauen eines Zinshauses fest, muss ein entsprechendes Grundstück gesucht werden. Die Lage des Grundstücks hat dabei nicht nur einen großen Einfluss auf den Kaufpreis des Grundstücks, sondern auch später auf die Vermietbarkeit der Wohnungen. Grundstücke in einer ländlichen Lage sind oftmals günstiger als Grundstücke in der Stadt. Der zukünftige Eigentümer muss sich vor dem Kauf des Grundstücks überlegen, wie sieht es mit der Infrastruktur aus und welche öffentlichen Einrichtungen, Schulen und Kitas gibt es in der Nähe.

Wichtig bei der Standortwahl ist eine Immobilien-Marktanalyse. Dabei müssen die Preisentwicklungen auf dem Immobilienmarkt über einen gewissen Zeitraum beobachtet werden. Jahrelang steigen die Preise permanent an, bis es 2023 zu einer Wende kam und die Preise in vielen Regionen in Deutschland gefallen sind. Gründe hierfür sind die Bevölkerungsentwicklung, Arbeitslosigkeit sowie die wirtschaftliche und politische Orientierung einer Region.

Architektonische Konzeption und Raumgestaltung

Soll das Zinshaus zur Absicherung der eigenen Rente genutzt werden, ist beim Bauen die Zusammenarbeit mit einem erfahrenen Architekten von großer Bedeutung. Eine Auswahl von entsprechenden Architekten ist auf der Seite https://www.a-better-place.de/architect/architekt-boris-schneider/ zu finden.

Die moderne Mietwohnung überzeugt durch einen offenen Grundriss mit lichtdurchfluteten Räumen. Aus diesem Grund sollten Eigentümer bei der Gestaltung der Wohneinheiten nicht nur auf die Funktionalität achten, sondern auch auf eine gewisse Modernität in Bezug auf Schallisolierung, da die Mieter nicht permanent die Geräusche aus der Nachbarwohnung hören möchten.

Kalkulation der Mietrendite und finanzielle Planung

Um die Rentabilität der Immobilie sicherzustellen, müssen die monatlichen Mieteinnahmen dem Preis bei einem eventuellen Verkauf der Immobilie gegenübergestellt werden. Die Mieten müssen entsprechend kalkuliert werden. Im Zuge der Rentabilität und der finanziellen Planung sollte eine jährliche Nettomietrendite bei Wohngebäuden von mindestens 4 % angestrebt werden, so die Meinung der Experten. Nur dann kann von einer guten Rendite der Immobilie gesprochen werden.

Nachhaltigkeit und langfristige Werterhaltung

Beim Bau eines Zinshauses sollte von Anfang an der Fokus auf Nachhaltigkeit und Energieeffizienz liegen, denn dann können Bauherren von verschiedenen Fördermöglichkeiten profitieren. Wird das Zinshaus in Holzbauweise errichtet, gilt es nicht nur als klimafreundlich, sondern es ist auch energiesparend. Da es sich bei Holz um einen nachwachsenden Rohstoff handelt, liegen die Vorteile der Nachhaltigkeit klar auf der Hand.

Des Weiteren muss der Eigentümer des Zinshauses darauf achten, dass regelmäßige Wartungen und Reparaturarbeiten durchgeführt werden. So kann das Haus langfristig seinen Wert erhalten bzw. steigern.

Zinshaus kaufen: Strategien für Investoren und Immobilienentwickler

Ein Zinshaus kaufen ist eine wichtige Entscheidung und sollte gründlich überlegt werden. Wichtig hierbei sind die Aspekte rund um die Auswahl der Immobilie sowie die verschiedenen Optionen der Finanzierung bzw. wie das nötige Kapital beschafft wird.

Auswahl des richtigen Zinshauses

Beim Kauf eines Zinshauses ist nicht nur eine sorgfältige Planung wichtig. Es müssen eine Reihe von weiteren Aspekten beachtet werden, damit das Zinshaus rentabel wird.

• Lage – Die attraktive Lage ist ein Garant für Nachfragen durch Mieter und für höhere Mieten.

• Zustand – Baulicher Zustand und eventuell anfallende Renovierungsmaßnahmen beeinflussen nicht nur die Kosten, sondern auch die späteren Mieteinnahmen.

• Mieterstruktur – Bestehende Mieter und deren Verträge müssen berücksichtigt werden.

• Marktanalyse – Um den Wert des Zinshauses zu ermitteln, ist eine gründliche Analyse des Immobilienmarktes nötig.

• Betriebskosten – Betriebskosten müssen realistisch eingeschätzt werden. Dazu gehören auch Kosten für die Instandhaltung, Versicherungen, Verwaltung und eventuell anfallende Steuern.

• Rechtliche Aspekte – Hier spielt die Mietrechtsgesetzgebung eine wichtige Rolle. Aber auch die vertraglichen Verpflichtungen gegenüber den bestehenden Mietern dürfen nicht außer Acht gelassen werden.

• Fachliche Beratung – Vor dem Kauf sollte eine Beratung durch Immobilien-Fachleute, Anwälte und Finanzberater erfolgen. So können potenzielle Risiken gemindert werden.

Finanzierungsoptionen und Kapitalbeschaffung

Der Kauf eines Zinshauses kann in den seltensten Fällen mit Eigenkapital finanziert werden. Aus diesem Grund spielt der Immobilienkredit eine wichtige Rolle. Für die Immobilien-Finanzierung sind in den letzten Jahren die Zinsen deutlich angestiegen, sodass Investoren deutlich tiefer in die Tasche greifen müssen, wenn sie sich zum Kauf eines Zinshauses entscheiden.

Um den Kauf der Zinshäuser zu finanzieren, gibt es verschiedene Finanzierungsoptionen:

• Hypothekendarlehen – Dabei handelt es sich um die meistgewählte Form, wenn es um die Finanzierung der Zinshäuser geht.

• Bauspardarlehen – Die jeweilige Zinsgestaltung ist dabei von der Bausparkasse abhängig und kann sehr individuell ausfallen.

• Staatliche Fördermittel – Wird das Zinshaus energieeffizient saniert, sodass es den strengen Vorgaben des GEG gerecht wird, können Fördermittel beantragt werden.

Preise und Kosten in der Zinshausbranche

Glaubt man den Experten, dann sind die Preise für Zinshäuser deutlich angestiegen. Grund hierfür ist der erhöhte Wohnraumbedarf. Insbesondere in Ballungszentren und dicht besiedelten Regionen ist dies zu erkennen.

Marktpreisentwicklung

Experten rund um den Immobilienmarkt gehen davon aus, dass die Preise 2024 sinken könnten. Voraussichtlich soll dieser Trend für die nächsten 3 Jahre anhalten. Die Rede ist dabei von einem Rückgang der Immobilienpreise um rund 5 %.

Renovierungskosten und Instandhaltungsaufwendungen

Die Instandhaltungskosten der Zinshäuser setzen sich aus Wartungskosten und Renovierungskosten zusammen. Nach dem Kauf eines Zinshauses müssen oftmals aufwendige Sanierungen vorgenommen werden. Die Kosten dafür können als Werbungskosten geltend gemacht werden, allerdings nur, wenn die Immobilie auch vermietet wird. Bei Zinshäusern sind die Instandhaltungskosten reguläre und wiederkehrende Ausgaben für den Eigentümer. Er sollte daher eine durchschnittliche Instandhaltungsrücklage von ca. 30 % seines Jahresertrags oder 0,5 bis 1,5 % des Neubauwertes zurücklegen.

Potenzielle finanzielle Herausforderungen

Gerade beim Zinshaus müssen die Risiken sowie die finanziellen Herausforderungen im Vorfeld sehr genau abgewogen werden. Die wesentlichen finanziellen Herausforderungen sind hierbei:

• Fehlende Mieteinnahmen – Durch einen langanhaltenden Leerstand kommt es zu einem Rückgang der Mieteinnahmen.

• Instandhaltungskosten – Die Kosten für Instandhaltung und Wartung steigen stärker als erwartet.

• Bestehende Mietverträge – In der Regel zahlen Altmieter einen niedrigen Mietzins, was wiederum zu weniger Mieteinnahmen führt.

Zukunftstrends in der Zinshausbranche: Innovationen und Technologien

Sowohl beim Bau als auch beim  Kauf eines Zinshauses dürfen die Zukunftstrends nicht vollkommen außer Acht gelassen werden.

Smarte Technologien für effizientes Zinshausmanagement

Für ein effizientes Zinshaus sind technologische Innovationen das A und O. Aus diesem Grund bieten das digitale Planen und die Bauweise, die daraus resultiert eine Vielzahl von Vorteilen, wenn es um die Effizienz des Gebäudes geht. In einem Mehrfamilienhaus werden die neuen Smart-Home- bzw. die Smart-Building-Technologien immer interessanter. Zum einen helfen sie den Mietern und letztendlich auch dem Investor Geld zu sparen und zum anderen sorgen sie für mehr Sicherheit im kompletten Haus.

Nachhaltigkeit und ökologische Aspekte in der Zinshausentwicklung

Mit Nachhaltigkeit beim Zinshaus ist gemeint, dass das Haus nach seiner Fertigstellung nicht nur sehr lange genutzt werden kann, sondern dass es die Umwelt und alle beteiligten Personen schützt. Dies kann durch einen minimierten Energie- und Ressourcenverbrauch ermöglicht werden. Die Natur wird so durch das Gebäude während seines gesamten Lebenszyklus möglichst wenig belastet.

Rechtliche Aspekte und Genehmigungen

Investoren müssen sich vor dem Bau eines Zinshauses intensiv mit den behördlichen Auflagen und den entsprechenden Genehmigungen beschäftigen. Beim Zinshaus werden schon im Bebauungsplan enge Grenzen gesetzt. Dies gilt zum einen für die Höhe des Hauses sowie die Anzahl der Vollgeschosse. Anhand des Bebauungsplans erfahren Investoren auch, wie viel der Fläche von ihrem Grundstück tatsächlich bebaut werden darf bzw. welche Form das Fach aufzuweisen hat.

Sowohl in der Landesbauordnung des jeweiligen Bundeslandes als auch in den lokalen Vorgaben wird die Basis rund um den Hausbau eines Zinshauses gelegt. So legt das Baurecht fest, wie die Außenanlagen rund um das Gebäude auszusehen haben. Wichtig dabei sind die Anzahl der Stellplätze, die Gestaltung der Grünanlagen und der Bau eines Kinderspielplatzes.

Des Weiteren muss der zukünftige Bauherr sämtliche Nachweise zu Brand-, Schall- und Wärmeschutz vorlegen. Diese können je nach Haustyp unterschiedlich ausfallen.

Fazit zum Zinshaus

In erster Linie ist das Zinshaus für Investoren interessant, wobei sowohl Kauf als auch Bau eine große Entscheidung darstellen. Das Zinshaus insgesamt muss gut vorbereitet werden. Dies bedeutet, es ist eine umfassende Planung sowie eine sorgfältige Analyse der Gegebenheiten nötig. Beim Zinshaus geht es nicht nur um den Erwerb einer Immobilie, sondern vielmehr um eine langfristige Einnahmequellen durch die regelmäßigen Mieten, was wiederum einen nennenswerten Kapitalzuwachs bedeutet. Bevor die Entscheidung zum Zinshaus fällt, sollte eine fachliche Beratung im Vordergrund stehen, denn so können potenzielle Risiken von Anfang an ausgeschlossen bzw. gemindert werden.